淺析材料上漲對住宅市場的影響

董海波

摘 要：建筑成本的上漲，能否對居民的住宅造成影響？本文將針對不同的群體，農(nóng)村居民住宅和城市居民住宅，來分析建筑成本的上漲對居民住宅的影響程度。

關(guān)鍵詞：建筑材料；漲價；住宅影響

翻開記錄，鐵礦石價格2004年上漲18.6％，2005年暴漲71.5％，2006年上漲19％，2007年上漲9.5％。2008年鐵礦石價格已由國外鋼廠率先達成一致：國際鐵礦石基準價格將在2007年基礎上上漲65%。毫無疑問，即使單以粉礦算，今年力拓79.88％的漲幅，也超過了以往任何一年。因此，近幾年，鋼鐵價格已經(jīng)逐步攀升。

國家發(fā)改委宣布，自2008年6月20日起將汽油、柴油價格每噸提高1000元，航空煤油價格每噸提高1500元；自2008年7月1日起，全國銷售電價每千瓦時平均提高2.5分錢。煤、電、油等能源價格上漲，導致鋼材、水泥、磚等建材進一步上漲。

在建筑主材漲價的同時，人力成本也在上升，以山東濱州普通小工為例，四年之前日工資不過20元～30元，而現(xiàn)在已經(jīng)是60元～80元。

建筑成本不斷攀升對居民住宅價格有何影響呢？筆者認為，由于城鄉(xiāng)住宅價格的構(gòu)成不同，對于城、鄉(xiāng)不同區(qū)域居民，影響程度也是不同的。以下分別是對農(nóng)用住宅和城市居民住宅的影響分析。

1 農(nóng)村居民住宅分析

1.1 土地方面、各種稅金、利潤方面的影響

農(nóng)村建房所使用的土地成為宅基地。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)，即權(quán)利人有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設施以及將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓（應當將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員）、出租。但是，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

因為宅基地使用權(quán)的取得具有無償性、福利性。所以農(nóng)民不用擔心土地價格、各種稅金等的影響。當然對于農(nóng)民的自建房來說，不會有利潤方面的影響。

1.2 建筑成本的影響

農(nóng)村建房的建筑成本，其主要由建材費和人工費（承包費）構(gòu)成。建筑材料近幾年一路攀升，人工費也是漲了好幾倍。

現(xiàn)以山東省濱州地區(qū)博興縣大楊村為例來說明近五年房屋建筑成本的漲幅。該村近些年村民建房是這種四合院的樣子。

農(nóng)村建房的一般程序是，村民首先向村民委員會申請宅基地（地塊必須符合村里的建設規(guī)劃要求），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準后取得宅基地；然后村民將房屋建筑施工工程交給鄉(xiāng)村小承包商，承包商總攬整個工程的建設，由承包商雇傭?qū)I(yè)工匠（瓦匠、木匠等）和小工來具體施工；業(yè)主負責購進物料和施工監(jiān)督。

1.3 結(jié)論

雖然農(nóng)村居民住宅成本不包括土地價格以及各種稅金等費用，但是總建筑成本自2003年至今也已經(jīng)翻了兩番，相對于農(nóng)民普遍較低的收入，十萬元已經(jīng)是個天文數(shù)字，不少農(nóng)民抱怨“蓋房子是越攢錢越蓋不起”。當前建筑材料價格上漲和人工費的上漲導致的建筑成本上漲，對農(nóng)民自住房的建設影響是很大的。

2 城市居民住宅分析

2.1 房價與地價關(guān)系研究

就商品房而言，影響房地產(chǎn)最大的因素主要是土地價格，其次才是水泥、鋼材。住房價格是由開發(fā)商的成本和利潤兩部分組成的，也是一種產(chǎn)權(quán)價格。但住房價格除了取決于需求方面還存在一個供給價格問題。因為房地產(chǎn)的供給不同于單純的土地供給，它是一個生產(chǎn)過程，因此必須通過銷售價格補償生產(chǎn)過程中的各種支出來獲得合理利潤，才能維持再生產(chǎn)過程，因此房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格，更是賣方愿意出售的價格。

在市場機制中，人們對房屋的需求(包括真實需求和投機需求)決定了房價的高低，而房價的高低決定了地價的高低。在“價高者得”的拍賣機制下形成的地價是由當前房價及開發(fā)商對未來房價的預期決定的。房價預期上漲時，地價也必然上漲，反之，地價必然下降。地價是房價的重要構(gòu)成部分，對房價的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的。決定房價的因素是市場需求而不是成本。

2.2 建筑成本的影響

城市居民住宅和農(nóng)村居民住宅一樣，建筑成本會隨著建筑材料價格、人工費、能源價格等的上漲而上漲。

2.3 供求關(guān)系的影響

歷史的進程證明，市場經(jīng)濟的看不見的手恰恰就是用價格機制來調(diào)節(jié)供求之間的平衡的。供不應求則價格上升、利潤空間加大、吸引更多投資來增加供給、平衡需求；價格穩(wěn)定之后，投資再增加則價格下降、利潤空間縮小，則投資轉(zhuǎn)移、供給下降。此起彼伏的達到調(diào)節(jié)作用。

著名經(jīng)濟學家樊綱在2008年3月25日“新浪樂居創(chuàng)新峰會”上做出下述表示：房地產(chǎn)市場前兩年因為各種其他的原因，經(jīng)歷了一些過快的增長，中國房地產(chǎn)仍然是一個大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場。從中國的城市化進程來看還遠遠沒有結(jié)束，中國的農(nóng)民進城的過程還遠遠沒有結(jié)束，中國的城市化剛剛走完了一半不到的道路，城市發(fā)展本身還有巨大的空間，這樣的進程是決定中國的房地產(chǎn)市場。中國人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國經(jīng)濟發(fā)展的重要市場，也將是中國重要的經(jīng)濟增長點。

在很長的一段時間，供求關(guān)系仍然左右著中國城市的房地產(chǎn)市場。在中小城市，剛性需求不是很大，房價不是很高；而在大城市，房地產(chǎn)的價格受流動性過剩、剛性需求大等影響，房價已經(jīng)非常高了。

2.4 市場炒作的影響

房地產(chǎn)市場和股票市場是一樣的，是一個資產(chǎn)市場，就是恐懼和貪婪把人們帶到這個市場。由于恐懼和貪婪，這個市場漲的時候總是會漲過頭的，跌的時候也會跌過頭的，它符合一個追漲殺跌的特點。

像北京、上海、廣州、深圳等這些大城市，房地產(chǎn)價格受炒作的影響很大，當前房價波動的表現(xiàn)，已經(jīng)很難用成本理論、房價收入比理論和房價房租比理論來解釋。2007年，房價年年漲，月月漲，就差天天漲了，有人把房價定義為海鮮價，海鮮一天一個價，叫時價，不定價。就消費者的角度，很顯然對購買房地產(chǎn)的事情已經(jīng)從過去的“為與不為”，進入到“能與不能”。也就是說，這個杯子10塊錢我覺得太貴了，我不愿意買；但是現(xiàn)在這個杯子變成了一千萬了，不是我不愿意買，是我買不起。它已經(jīng)遠遠超出了絕大多數(shù)居民的承受能力，房價收入比大幅度增大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。

對于中小城市，流動性較小，需求也不是很旺盛，炒作的成分不大。當房子僅體現(xiàn)其居住功能時，價格和價值就不會相差太大。

結(jié)論：

影響房價的因素是多方面的，目前受房價影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關(guān)注普通住宅其土地成本遠高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周邊發(fā)展環(huán)境和市場購買力等共同決定了房價，也就是說在房價成本因素里面建材漲價、人工費提高將會導致的建筑成本上升不會對市場上的商品房價格造成太大的影響。

3 結(jié)束語

建筑成本的上漲對農(nóng)村居民住宅的影響是很大的，而對城市，特別是大中城市的房價有影響，但是不能起主導作用。當然城市的房價已經(jīng)是非常之高了，但不是由于建筑成本的影響，而是土地價格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合影響的結(jié)果。

參考文獻

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[2]吳慶玲.《房地產(chǎn)價格評估》.中國建材工業(yè)出版社,2004年.

[3]賴小倩.房價與地價關(guān)系研究.商場現(xiàn)代化,2006.（11月下旬）.