試論銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修項(xiàng)目可行性研究

吳東發(fā)

摘要銀行網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建、裝修項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容有哪些?如何進(jìn)行可行性研究?由于沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的格式文本，實(shí)際工作中各銀行可行性報(bào)告撰寫(xiě)的也是五花八門(mén)。市面上的一些項(xiàng)目可行性研究著述也多是有關(guān)工業(yè)企業(yè)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。研究的范圍、研究的對(duì)象與銀行網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修迥然有別，研究的方法和計(jì)算的模塊也就難以適合銀行的工作之需要。針對(duì)這一問(wèn)題，重點(diǎn)探討了銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)建裝修項(xiàng)目的可行性研究。

關(guān)鍵詞銀行網(wǎng)點(diǎn)；購(gòu)建裝修；可行性研究

一、網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修可行性研究的內(nèi)涵

銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建、裝修項(xiàng)目可行性研究，是指在阿點(diǎn)購(gòu)建、裝修項(xiàng)目建設(shè)前期，通過(guò)采用定量評(píng)價(jià)與定性分析相結(jié)合的辦法，對(duì)擬購(gòu)建、裝修項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)、金融情況、項(xiàng)目周邊客戶資源情況、業(yè)務(wù)發(fā)展前景預(yù)測(cè)情況，以及項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)面積、價(jià)格等方面的問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證、評(píng)價(jià)，從而決定投資項(xiàng)目“可行”或者“不可行”，并且在可行的幾個(gè)投資方案中“選擇最優(yōu)方案”。它是提高項(xiàng)目投資決策科學(xué)性的重要工具。

在前些年，由于粗放經(jīng)營(yíng)，一些銀行對(duì)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)建、裝修缺少可行性研究，施“圈地運(yùn)動(dòng)”盲目擴(kuò)張，搞斗氣競(jìng)爭(zhēng)比鄰設(shè)點(diǎn)，求數(shù)量不重質(zhì)量，圖規(guī)模不講效益，所謂“銀行多過(guò)米鋪”即是這一時(shí)期的產(chǎn)物，可行性研究在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。

二、網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修可行性研究的作用

對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)而言，網(wǎng)點(diǎn)裝修可行性研究作用主要有以下幾方面：

(一)為銀行高層經(jīng)營(yíng)決策立項(xiàng)提供依據(jù)

商業(yè)銀行總行每年度都要對(duì)全行的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行先期預(yù)算，其中包括對(duì)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修項(xiàng)目的立項(xiàng)，在立項(xiàng)審查中，決策層不可能逐個(gè)項(xiàng)目實(shí)地考察論證，其所決策的依據(jù)主要依賴于下級(jí)行對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

(二)為上級(jí)行項(xiàng)目預(yù)算審查和審批提供依據(jù)

一般來(lái)說(shuō)，較大額度的網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修項(xiàng)目都要按財(cái)務(wù)審批權(quán)限層層上報(bào)上級(jí)行財(cái)審會(huì)審查批準(zhǔn)，審查哪些項(xiàng)目、批準(zhǔn)多少金額，從效益角度考慮是采取租賃方案、購(gòu)置方案，是現(xiàn)址裝修、撤并搬遷、還是重新購(gòu)建，上級(jí)行所依據(jù)的也是下級(jí)行所作的可行性研究報(bào)告中對(duì)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修項(xiàng)目的投資預(yù)算和效益測(cè)算結(jié)果。

(三)為項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)

在可行性研究過(guò)程中，對(duì)購(gòu)建裝修網(wǎng)點(diǎn)的功能類(lèi)型是適合做貴賓理財(cái)中心網(wǎng)點(diǎn)、不管是理財(cái)網(wǎng)點(diǎn)、還是金融便利店，都進(jìn)行了詳盡分析論證，確定了最優(yōu)方案，項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)單位可以據(jù)此按照銀行有關(guān)功能類(lèi)型網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。

(四)為商務(wù)談判簽訂有關(guān)合同協(xié)議提供依據(jù)

可行性研究報(bào)告在購(gòu)建裝修方案、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、投資預(yù)算等內(nèi)容中，對(duì)購(gòu)建裝修項(xiàng)目的一些商務(wù)條款、技術(shù)條款、主材品牌、規(guī)格、質(zhì)量等都有明確要求，在項(xiàng)目通過(guò)上級(jí)行審批后，要根據(jù)可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容制作標(biāo)書(shū)文件，進(jìn)行集中采購(gòu)招標(biāo)工作，通過(guò)商務(wù)談判確定中標(biāo)單位，并與中標(biāo)單位簽訂合同或協(xié)議。

三、網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修可行性研究的步驟

根據(jù)筆者在實(shí)際工作中的操作情況，網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修可行性研究大體有以下五個(gè)步驟：

第一步，提出計(jì)劃。網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室根據(jù)全行既定的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃要求和當(dāng)年固定資產(chǎn)投資在網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)方面的投資可能(會(huì)商財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén))，綜合考慮現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)裝修需求、布局結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)資源潛力和有否合適的鋪面來(lái)源，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)初步考察，提出一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建和裝修改造計(jì)劃。

第二步，初步立項(xiàng)。網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室提交的網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修計(jì)劃進(jìn)行審議，從管理者的高度對(duì)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修項(xiàng)目的必要性、輕重緩急程度和功能類(lèi)型(是貴賓理財(cái)中心、一般理財(cái)網(wǎng)點(diǎn)、還是金融便利店)進(jìn)行評(píng)議審查，確定名單上報(bào)上級(jí)行初步立項(xiàng)。

第三步，組織預(yù)算。根據(jù)上級(jí)行下達(dá)的項(xiàng)目初步立項(xiàng)通知，對(duì)擬購(gòu)建項(xiàng)目組織有關(guān)部門(mén)人員與業(yè)主舉行談判，是購(gòu)、是租，達(dá)成初步協(xié)議；是撤并、是新建，設(shè)計(jì)成可供選擇的多個(gè)方案；對(duì)現(xiàn)址裝修項(xiàng)目可立即啟動(dòng)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、預(yù)算等相關(guān)工作。

第四步，進(jìn)行可行性分析評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目的不同方案進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析論證，固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、市場(chǎng)資源、未來(lái)發(fā)展等各方面進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)就經(jīng)營(yíng)效益、投資回收期等做出財(cái)務(wù)分析、評(píng)價(jià)。

第五步，編制可行性研究報(bào)告。對(duì)前期調(diào)查研究結(jié)果進(jìn)行歸納總結(jié)，采用定量評(píng)價(jià)與定性分析相結(jié)合的辦法，對(duì)項(xiàng)目方案的選擇、是否可行作出結(jié)論，形成可行性研究報(bào)告，連同其他必需資料上報(bào)上級(jí)行正式立項(xiàng)并審批。

四、網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修可行性研究的主要內(nèi)容

根據(jù)有關(guān)固定資產(chǎn)購(gòu)建管理規(guī)定和工作實(shí)際，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)建裝修項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：

(一)項(xiàng)目及所在單位基本情況

1現(xiàn)有項(xiàng)目所在地理位置，建筑面積，賬面價(jià)值，近三年來(lái)每年該項(xiàng)目投入情況，人員、業(yè)務(wù)量情況，項(xiàng)目所在行近三年主要經(jīng)營(yíng)成果，業(yè)務(wù)在地區(qū)占比等情況。

2擬購(gòu)建項(xiàng)目所在地理位置，建筑面積，賬面價(jià)值，投資估算，周邊客戶資源情況，業(yè)務(wù)發(fā)展前景預(yù)測(cè)。

(二)項(xiàng)目實(shí)施的必要性

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)和新購(gòu)建網(wǎng)點(diǎn)或網(wǎng)點(diǎn)裝修前后在地理位置、建筑面積、物業(yè)條件和功能分區(qū)和客戶資源的優(yōu)劣利弊來(lái)闡述項(xiàng)目實(shí)施的必要性。

1地理位置特征。包括對(duì)網(wǎng)點(diǎn)所處道路、停車(chē)便利特征、公交站點(diǎn)等方面進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。

2戶外視覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)。包括對(duì)網(wǎng)點(diǎn)戶外視覺(jué)效果、豎牌廣告設(shè)置、樓頂廣告牌設(shè)置等方面進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。

3物業(yè)條件和形象因素。包括對(duì)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)類(lèi)型、視覺(jué)通透性、網(wǎng)點(diǎn)外部形象、網(wǎng)點(diǎn)裝修水平等方面進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。

4內(nèi)部功能分區(qū)因素。包括對(duì)現(xiàn)金區(qū)面積占比、理財(cái)區(qū)設(shè)置、咨詢柜臺(tái)設(shè)置、低柜區(qū)設(shè)置等方面進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。

(三)業(yè)務(wù)發(fā)展前景

1項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)、金融概況、經(jīng)營(yíng)環(huán)境。地區(qū)生產(chǎn)總值，人均可支配收入，金融機(jī)構(gòu)存貸款等指標(biāo)，對(duì)增設(shè)網(wǎng)點(diǎn)的項(xiàng)目還需提供同城區(qū)同業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)和本行已有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及未來(lái)幾年內(nèi)地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。

2未來(lái)三年主要業(yè)務(wù)的發(fā)展速度。對(duì)存貸款、各類(lèi)中間業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，并測(cè)算出業(yè)務(wù)發(fā)展速度和平均增長(zhǎng)速度。

(四)項(xiàng)目可行性分析

1立項(xiàng)可行性分析。項(xiàng)目在立項(xiàng)過(guò)程中與上級(jí)行、相關(guān)部門(mén)的溝通銜接情況，初步考察的傾向性意見(jiàn)，該項(xiàng)目在全行本年度項(xiàng)目計(jì)劃中的排序情況，如遷址項(xiàng)目，原項(xiàng)目的處置利用情況。

2面積可行性分析。購(gòu)建或裝修項(xiàng)目建筑物空間是否合理；是否適合用于銀行營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；建筑面積是否符合上級(jí)行有關(guān)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定(如為超面積項(xiàng)目，應(yīng)詳細(xì)論證面積超出的必要性)；屬于固定資產(chǎn)項(xiàng)目的是否符合固定資產(chǎn)管理辦法等相關(guān)規(guī)定。

3價(jià)格可行性分析。擬購(gòu)建的鋪面與周邊同類(lèi)型項(xiàng)目的價(jià)格情況；裝修單面積造價(jià)在當(dāng)?shù)赝?lèi)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較情況；購(gòu)建或租賃的價(jià)格對(duì)比分析。

4效益可行性分析。對(duì)項(xiàng)目投產(chǎn)后的存貸款收入、中間業(yè)務(wù)收入、經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)評(píng)出項(xiàng)目投資回收期是否符合相關(guān)要求，對(duì)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行可行性分析。

(五)項(xiàng)目實(shí)施方案，投產(chǎn)進(jìn)度與資金使用安排，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施等。

(六)其他方面。項(xiàng)目實(shí)施前、后的房屋(土地)的相關(guān)權(quán)證信息。如為置換項(xiàng)目，需提供具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告以及擬置換項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)證信息。