透視經(jīng)適房怪象

可　凡

作為中國政府保障弱勢群體住房權(quán)益的一項民生舉措，經(jīng)適房卻成了各利益方覬覦的“唐僧肉”。

近來，有關(guān)中國經(jīng)濟適用房（下稱“經(jīng)適房”）發(fā)生的怪象屢被報道：從北京26歲女子梁靜盜賣40多套經(jīng)適房攬財1400余萬元，到鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍質(zhì)問記者“替誰說話”中經(jīng)適房的土地建別墅，再到武漢千萬億分之一概率的“六連號”事件……一時間，經(jīng)適房問題再次引起公眾的廣泛關(guān)注。

成為詐騙新“賣點”

近年來，以能夠購買經(jīng)適房為由頭的詐騙案數(shù)量可觀，此類犯罪也被稱為繼高考詐騙、辦理進京戶口詐騙案之后，犯罪分子詐騙的一大新“賣點”。

2006年，曾經(jīng)在房地產(chǎn)公司當過售樓小姐的梁靜，利用經(jīng)適房銷售公司與物業(yè)公司之間銜接的“漏洞”，針對經(jīng)適房“一號（房號）難求”的火爆市場，自設(shè)“售樓處”開始做起經(jīng)適房的買賣：在與客戶“簽訂合同”并收取房款后，梁以售樓人員（或者請人冒充）找到經(jīng)適房銷售公司的人，讓他們打電話給物業(yè)公司，說“一會兒有幾個購房人去看房簽合同，你先把房屋鑰匙給他們看房，手續(xù)這邊正在辦”；物業(yè)公司負責拿鑰匙帶人看房的人員在手續(xù)不完備的情況下，把房屋鑰匙交給了看房人。而40多位購房人交了房款，拿到鑰匙，以為大功告成，便陸續(xù)裝修入住。直到一年多后，經(jīng)適房開發(fā)公司的工作人員到尚未銷售的小區(qū)辦事時才被發(fā)現(xiàn)。

由于房價的非理性上漲，很多有購房需求的人買不起商品房，價格相對便宜的經(jīng)適房成為了稀缺資源。以北京經(jīng)適房詐騙案所在的“回龍觀”地塊來看，每平方米均價已經(jīng)超過9500元，而經(jīng)適房只有2650元，存在一個巨大的價差。與此同時，經(jīng)適房數(shù)量卻極其有限，準入資格嚴格，不要說沒有資格的人，就是達到申購條件的人，也都“一號難求”。于是所謂的“潛規(guī)則”便大行其道，給犯罪分子提供了實施詐騙的可趁之機。

反觀這起中國最大的經(jīng)適房詐騙案，其實作案手法與多數(shù)此類犯罪案件的軌跡基本相同——詐騙實施人多精通業(yè)務(wù)流程，充分利用行業(yè)內(nèi)的各種制度漏洞，迎合特定人群某種迫切的利益需要，在幾乎沒有什么技術(shù)含量的情況下輕易得手。而騙局在一年多的時間里不被識破，之所以被發(fā)現(xiàn)，竟然是經(jīng)適房開發(fā)公司的工作人員到尚未銷售的經(jīng)適房小區(qū)所在區(qū)域辦事時偶然發(fā)現(xiàn)的，經(jīng)適房在開發(fā)、銷售管理中監(jiān)管的尷尬處境則可見一斑。

經(jīng)適房為何存在開發(fā)、銷售管理中的監(jiān)管尷尬？原因在于，現(xiàn)行制度安排下，經(jīng)適房的建設(shè)過程中政府并不出資，而是拿出一塊地，交給開發(fā)商承建，因而相應(yīng)的主導權(quán)也就落在了開發(fā)商手中。對開發(fā)商來說，經(jīng)適房有價格限制，利潤空間相對稀薄，自然也就不愿再付出多少管理成本。正是在這樣一個沒有監(jiān)管的環(huán)境下，梁靜才能公然自設(shè)“售樓處”，進行經(jīng)適房的盜賣活動，不需要多么高超的騙術(shù)，就把一個肥皂泡般的謊言吹上了近兩年。

人為操縱電腦搖號

與北京經(jīng)適房詐騙案相比較，武漢千萬億分之一概率的“六連號”事件也許科技含量要高許多。在5000多名困難家庭市民參與的經(jīng)濟適用房公開搖號中，搖中的124名市民有6人的購房資格證編號是連號。

按照統(tǒng)計學原理，在5000多個號碼中，以40∶1的比例要搖出6個連號，其概率相當于千萬億分之一。這是一個什么概念呢？這等于是地球上六胞胎出生幾率（一千億分之一）的萬分之一。但就是這個千萬億分之一的“奇跡”也被“制造”了出來——中介人員與有關(guān)部門工作人員相互勾結(jié)，在沒有第三方檢測和監(jiān)督下，電腦搖號的軟件是 “自己編的程序自己用、自己保管、自己修正”，從而輕而易舉地做到了“想搖什么號，電腦便會給什么號”。

“六連號”事件之所以敗露，關(guān)鍵是太假了。設(shè)想一下，如果做假做得稍微合乎常理些，而不是如此明顯，是否就可能瞞天過海了？在此之前的經(jīng)適房搖號，究竟有沒有或者有多少是與“六連號”類似的更隱蔽的幕后交易存在？

武漢“六連號”事件的暴露也許只是揭開了經(jīng)適房內(nèi)幕交易的冰山一角。事后據(jù)調(diào)查，這“六連號”事件背后，還存在經(jīng)適房申請材料等各環(huán)節(jié)造假的問題，比如收入、住房證明及出具單位均不存在；資格證明審查時，這6個人的戶口并未轉(zhuǎn)至審核地，所提供的戶籍證明復(fù)印件均為偽造等，而提供這類“一條龍”服務(wù)的，則是當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介。

據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道，在武漢買經(jīng)適房時花錢找房產(chǎn)中介已成為了習慣，“經(jīng)濟適用房是一盤巨大的生意，房產(chǎn)商、政府內(nèi)部人員和中介參與其中”，由此還形成了一條以中介為核心操作者的利益黑鏈。以比較普遍的5萬元收費標準的“一條龍”服務(wù)為例，中介自己拿大約30%；辦理制作全套申請材料、打通公安民警遷戶口約花費1萬余元；經(jīng)適中心搖號負責人約2萬元；相關(guān)領(lǐng)導的打點約1萬元。

6月25日，《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》正式公布，將實行經(jīng)適房的申請“兩級審核、兩次公示”，即符合初審條件的申請人，要在戶籍所在地和實際居住地進行第一次公示；復(fù)審符合條件的，還要通過指定媒體向社會進行第二次公示；并在供應(yīng)環(huán)節(jié)采取兩次公開搖號方式，以杜絕類似武漢“六連號”事件的出現(xiàn)。

“綁架”經(jīng)適房

盡管2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（“24號文”）中明確規(guī)定經(jīng)適房建筑面積控制在“60平方米”。然而，一些城市的經(jīng)適房戶均建筑面積多達百平方米以上。“真正低收入家庭買不起，中等收入家庭又夠不著，開寶馬的住經(jīng)適房”成為了經(jīng)適房的又一怪象。經(jīng)濟學家茅于軾表示，經(jīng)適房效率低下，還創(chuàng)造了貪污腐化的機會，應(yīng)該趕緊停下來。經(jīng)適房該不該停建暫且不論，但這一聲音確實值得深刻反思。

鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍質(zhì)問某記者“替誰說話”事件，便暴露出原本為困難群眾謀福利的經(jīng)適房，已經(jīng)被“綁架”成為某些審批官員權(quán)力尋租的砝碼和開發(fā)商牟取暴利的工具的問題——明明發(fā)放的是建設(shè)經(jīng)濟適用房的許可證，然而建起的卻是大面積別墅；原本是為了保障市區(qū)水源地不被污染而進行的拆遷安置工程，頂著經(jīng)適房的光環(huán)，建起了更大一個違規(guī)建筑。

據(jù)了解，早在上世紀90年代初，鄭州須水鎮(zhèn)西崗村通過招商引資招來25戶“榮譽村民”，在村莊附近的西流湖岸邊建房辦廠；由于西流湖是提供鄭州市飲用水的“水缸”，為保護市民飲水安全，鄭州市決定將上述房屋拆除。

2004年年初，在頗費了一番周折后，鄭州市規(guī)劃局在西流湖保護區(qū)內(nèi)，以建設(shè)“經(jīng)濟適用房”的名義，劃撥了約3萬平方米的土地，以解決這25戶“榮譽村民”的安置問題，并向開發(fā)商河南天榮置業(yè)有限公司（下稱“天榮公司”）下發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2006年5月，鄭州市經(jīng)濟適用房管理中心又以25戶被拆遷戶連續(xù)上訪為由，再次向市政府申請批準了9.9萬平方米經(jīng)適房建設(shè)計劃，并將拆遷安置和經(jīng)濟適用房建設(shè)“捆綁”在一起，曲線獲得了“在保證25戶居民合法利益的情況下，將剩余房源面向社會公開銷售”的權(quán)利。

然而，就是這么一個經(jīng)適房的安置規(guī)劃，竟然搖身建成了大型的湖岸景觀別墅群——“西湖秋韻”小區(qū)。而按照今年年初鄭州市印發(fā)的《城市集中式飲用水水源地環(huán)境保護規(guī)劃》，已經(jīng)明確將西流湖分為水源地保護區(qū)，總計面積為8.85平方公里。面積12.9萬平方米的“西湖秋韻”不僅就在西流湖水源保護區(qū)內(nèi)，最近距離湖面甚至不足200米。

據(jù)悉，目前除了質(zhì)問記者“替誰說話”的鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍被停止工作、接受調(diào)查外，整起事件尚無任何新的進展。而整個經(jīng)適房小區(qū)規(guī)劃不當，未經(jīng)環(huán)境評估就建在鄭州市飲用水水源保護地內(nèi)等問題，有關(guān)部門均未給予正面回應(yīng)。

至于已建的問題別墅，據(jù)透露可能有四種處理方案，一是將大房間改成小房間，最終達到經(jīng)濟適用房面積標準；二是政府回購，然后用作廉租房；三是將劃撥土地變成商業(yè)出讓土地，從而使得問題別墅獲得商品房身份；四是完全拆除，重新建設(shè)經(jīng)濟適用房。造福民生的“經(jīng)適房”當之無愧地成為了這片違規(guī)開發(fā)土地依然得以在水源保護區(qū)內(nèi)繼續(xù)存在最好的“擋箭牌”。

監(jiān)管制度缺陷

河南省社科院經(jīng)濟研究所所長谷建全認為，從經(jīng)適房土地違規(guī)建別墅到拆遷安置“綁架”經(jīng)適房建設(shè)，再到惠民工程成了違章建筑，這些撲朔迷離的怪象都是經(jīng)適房政策在操作過程中遭到“異化”的表現(xiàn)?？v觀圍繞經(jīng)適房導演的各類怪現(xiàn)象，經(jīng)適房的制度設(shè)計，尤其是監(jiān)管制度上的缺陷日益被關(guān)注和討論。

首先，用于經(jīng)適房建設(shè)的土地是由政府劃撥，這就給官商勾結(jié)、權(quán)錢交易預(yù)留了操作空間；其次，經(jīng)適房限定了銷售價格，但是開發(fā)商作為市場逐利者，很難對同一地塊上經(jīng)適房與商品房的巨大差價不動心，于是便想方設(shè)法地打“擦邊球”，甚至直接在經(jīng)適房土地上建起了別墅、樓中樓等商業(yè)地產(chǎn)；第三，申購經(jīng)適房的程序非常繁瑣，卻又缺乏真正嚴格透明的監(jiān)督，很容易進行暗箱操作。

按照規(guī)定，各地經(jīng)適房的申請條件和操作流程非常嚴格。申請者首先要提供收入證明、住房情況證明、戶籍證明和身份證明、婚姻狀況證明等材料，由戶籍所在地的街道辦事處審核并進行公示；公示無異議后，街道辦須將購買經(jīng)濟適用房的個人情況報送區(qū)民政部門，由民政部門就申請家庭的收入狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見，最后由申請人向房產(chǎn)部門申請。也就是說，申報材料要經(jīng)過街道辦、公安、民政、房產(chǎn)等多個部門審核，還要進行公示曝光，最后才進入電腦搖號環(huán)節(jié)……

但就是這一涉及了居委會、街道、公安、民政、國土房產(chǎn)等多個公共部門的“一整套”程序，由于環(huán)節(jié)煩瑣，監(jiān)管不到位，而成為了一些不法中介各個擊破，提供“一條龍”服務(wù)體系的原版。按照道理，程序中的任何一道環(huán)節(jié)只要監(jiān)管到位，環(huán)環(huán)相扣，作弊的可能性微乎其微。業(yè)內(nèi)人士提出，現(xiàn)有經(jīng)濟適用房申購審核制度看似嚴密，但民政、房產(chǎn)等“后端”審核環(huán)節(jié)多數(shù)是書面審查，往往流于形式；社區(qū)、街道等“前端”審核環(huán)節(jié)一旦被突破，很容易導致層層審核被突破。

此外，針對有些經(jīng)適房遠離中心城區(qū)，生活配套設(shè)施不足，就醫(yī)、上學、出行不便；與周邊商品房相比，價格也不再具有吸引力，因而出現(xiàn)了“經(jīng)濟不適用”或“不經(jīng)濟”，遭到冷遇的現(xiàn)象。有觀點認為，“長遠來看，應(yīng)該停止使用經(jīng)適房這種實物分配的調(diào)節(jié)辦法，代之以貨幣補貼方式”，但針對目前已經(jīng)發(fā)生的各種經(jīng)適房異化的怪象來看，無論是哪種形式，如果不從制度的根本上堵住漏洞，造福老百姓的良好初衷，很可能就會再次遭到異化。