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    樓市上火

    2009-08-22 07:35:46王超凡
    投資與理財(cái) 2009年15期
    關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)

    王超凡

    許多人曾經(jīng)預(yù)測(cè)過(guò)、期盼過(guò),2009年的房?jī)r(jià)能夠下跌。然而,今年的樓市不僅出現(xiàn)“小陽(yáng)春”,而且真正上演了“七月流火”。

    入夏以來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量齊漲”,現(xiàn)在不僅北京、上海、深圳、廣州這些一線(xiàn)大城市房?jī)r(jià)大幅度反彈,一些二三線(xiàn)城市也出現(xiàn)了月兩位數(shù)字的環(huán)比增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示,上半年很多城市的商品房銷(xiāo)售均價(jià)悄然回到了2007年的高位,部分城市的成交量還創(chuàng)了新高。

    消費(fèi)者熱議買(mǎi)房,炒房團(tuán)卷土重來(lái),“地王”頻頻再現(xiàn)。沒(méi)有預(yù)測(cè),沒(méi)有征兆,就像車(chē)市創(chuàng)了新高,股市漲得咂舌,2009的中國(guó)樓市再次上火。

    意外之火

    經(jīng)歷了2007年的狂漲,2008年的低迷,面對(duì)2009年的樓市,年初幾乎所有的專(zhuān)家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為:2009年樓市至少還有20%的降價(jià)空間,可能回到2007年年初水平,或者會(huì)比2007年初的價(jià)格再降1000-2000元/平方米,與2006年均價(jià)相當(dāng)。

    那時(shí)候,消費(fèi)者普遍感覺(jué),2009年房?jī)r(jià)會(huì)下降。因?yàn)?,隨著一系列宏觀政策調(diào)控,開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大,他們將不得不降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)自救。于是。買(mǎi)房人大多采取了持幣觀望的策略,相信2009年房?jī)r(jià)回調(diào)是必然的,都想等一等,等著抄底。

    但2009年以來(lái),先是“小陽(yáng)春”,而后又像脫韁的野馬狂飆,大部分消費(fèi)者的希望成了幻想。

    5月份,金融危機(jī)的陰霾還未消散,寬松的貨幣政策,促使樓市開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)反彈。6月份,國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新調(diào)查數(shù)據(jù),全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%,環(huán)比上漲0.8%,實(shí)現(xiàn)了今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比首次雙雙上漲。

    數(shù)據(jù)顯示,上半年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積34109萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)31.7%。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市住宅成交面積的同比增幅接近或超過(guò)100%,相當(dāng)于2007年上半年的水平。福州、寧波等二線(xiàn)城市住宅成交面積的同比增長(zhǎng)幅度在200%左右。

    深圳、上海、北京等地的房?jī)r(jià)更是瘋狂發(fā)燒。3-6月份,深圳商品房住宅均價(jià)呈階梯式迅速攀升,10971元/平方米、12203元/平方米、12550元/平方米、14758元/平方米,房?jī)r(jià)不斷刷新紀(jì)錄。熱辣的6月,北京商品房住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到13302元/平方米,比1月份上漲了2864元/平方米,漲幅達(dá)到27%;上海商品住宅成交均價(jià)高達(dá)15525元/平方米,環(huán)比上漲11.83%,創(chuàng)去年6月份以來(lái)的新高。

    中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海說(shuō),現(xiàn)在不僅是一手房熱賣(mài),連二手房也很火爆,房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度已經(jīng)超過(guò)了2007年,如果說(shuō)2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)得上“兇猛”的話(huà),那么2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是“瘋狂”。

    出乎所有參與者的意料,2009年的中國(guó)樓市,就這樣火了。

    政策點(diǎn)火

    是經(jīng)濟(jì)危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了迅速?gòu)?fù)蘇的機(jī)會(huì)。正如阿友戲稱(chēng),反危機(jī)背景下的政策,將樓市燒制成了“紅臉關(guān)公”。

    進(jìn)入2009年,全球金融危機(jī)不僅沒(méi)有減緩的跡象,而且向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)演化成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在這樣的背景下,為了走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾,為了實(shí)現(xiàn)保八的民生目標(biāo),中國(guó)政府出臺(tái)了一系列政策,核心為積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策。由此,樓市找到了支撐點(diǎn)。

    2008年9月,第一次調(diào)整貸款利率之前,5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率為7.83%,而5年以上公積金貸款利率則為5.22%。經(jīng)過(guò)5次降息,5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率目前為594%,5年以上公積金貸款利率為3.87%。

    以1套總價(jià)為50萬(wàn)元的商品房為例,首付15萬(wàn)元貸款35萬(wàn)元,還款期限20年,執(zhí)行5次降息后的新利率,月供可減少39521元,降幅14%;如果存量房貸客戶(hù)能夠獲得7折的最優(yōu)利率,月供還款可下降740.06元,降幅26%。購(gòu)房成本降低了,自然會(huì)有較多的買(mǎi)房意愿產(chǎn)生。

    隨著連續(xù)5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松綁、減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)等措施的實(shí)施,政策的累積效應(yīng)大大降低了購(gòu)房的成本,也點(diǎn)起了2009上半年樓市的旺火。

    二套房貸的松動(dòng)是房?jī)r(jià)飆漲的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō),由于各商業(yè)銀行沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行或放開(kāi)第二套住房的信貸政策限制,直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速飆升。

    在易憲容看來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換。的確,便利的融資工具,上漲的價(jià)格預(yù)期,會(huì)使投資需求變得無(wú)限大,但此時(shí)的購(gòu)房已經(jīng)不是滿(mǎn)足消費(fèi)那么簡(jiǎn)單。

    金融危機(jī)以來(lái),關(guān)于對(duì)二套房貸的限制更加成了擺設(shè),各商業(yè)銀行可以有各種方式突破限制,幫助投資者享受各種信貸優(yōu)惠政策。

    易憲容表示,二套房貸的政策限制非常重要,但迫于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo),對(duì)商業(yè)銀行全面突破二套房貸政策的舉動(dòng),監(jiān)管部門(mén)只好“睜一眼,閉一眼”。

    來(lái)自央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前3月,全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1000億元,與去年同期基本持平。但在二季度之后開(kāi)始猛增,上半年新增量達(dá)4661.76億元,同比增幅超過(guò)150%。

    火也政策,冷也政策。毋庸諱言,中國(guó)的樓市已經(jīng)打上了深刻的政策烙印。下半年的樓市走向,也將更多地取決于國(guó)家的政策導(dǎo)向。

    市場(chǎng)躁火

    在寬松的貨幣政策下,一季度樓市在“小陽(yáng)春”的路上跑得緊,各個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始暗動(dòng)漲價(jià),5月份,開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到了強(qiáng)勁的買(mǎi)方需求。

    購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”,讓許多曾經(jīng)持幣待購(gòu)的購(gòu)房者開(kāi)始追漲,自此,房地產(chǎn)商開(kāi)始毫不客氣地直接提價(jià)。

    房?jī)r(jià)飛漲,“地王”再生。近期,北京不斷產(chǎn)生動(dòng)輒幾十億元的“地王”,“地王”拍賣(mài)后,周邊房?jī)r(jià)更是應(yīng)聲上漲。主管部門(mén)加大供應(yīng),開(kāi)發(fā)商積極拍地,“地王”炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),樓市再次涌動(dòng)躁火。

    世界銀行副行長(zhǎng)林毅夫說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多謊話(huà)。我們看到,此次房?jī)r(jià)飆漲的理由沒(méi)有改變。諸如,城市化帶來(lái)的住房需求、結(jié)婚帶來(lái)的住房需求,也就是所謂中國(guó)未來(lái)強(qiáng)大的剛性需求。

    開(kāi)發(fā)商一直用剛性需求解釋房?jī)r(jià)上漲,但中國(guó)的剛性需求到底能支持房?jī)r(jià)走多遠(yuǎn)?專(zhuān)家說(shuō),沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的需求,很難說(shuō)是一個(gè)真實(shí)的需求。中國(guó)樓市從來(lái)不缺少需求。但高房?jī)r(jià)把真實(shí)需求逼出了市場(chǎng),引發(fā)了過(guò)度的投機(jī)需求,衍生了大量的泡沫。

    如果非要用剛性需求解釋上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的話(huà),也許可以這樣說(shuō),被壓抑一年多的剛性需求,在金融危機(jī)的背景下。在積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策指引下,在各地保八的各種措施催化下,以令人無(wú)法預(yù)測(cè)的力度突然釋放,釀成了市場(chǎng)的燥火。

    于是,一些“炒房團(tuán)”開(kāi)始再度活躍。還是那些聲名顯赫的溫州人,還是那些抱著現(xiàn)金的山西煤老板。他們到處購(gòu)置房產(chǎn),每到一處必下大額訂單,令該區(qū)域

    出現(xiàn)供求失衡的局面,誘導(dǎo)投資者、消費(fèi)者人市,并在很大程度上推高房?jī)r(jià)。這些投資客在炒高房?jī)r(jià)的同時(shí),又提高了房?jī)r(jià)高漲的預(yù)期,形成一條火爆躁動(dòng)的利益鏈條。

    錢(qián)多而生泡沫

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)走勢(shì)》報(bào)告用實(shí)證的方法分析了股票價(jià)格、貨幣流動(dòng)性、房?jī)r(jià)3者之間的相關(guān)性。分析結(jié)果表明,房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣流動(dòng)性之間有較高的正相關(guān)性,相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.8。根據(jù)此報(bào)告計(jì)算出,今年全國(guó)平均房?jī)r(jià)將達(dá)到3954元/平方米,同比上漲8%左右。

    央行從2008年11月起,開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策,今年上半年累計(jì)新增信貸7.37萬(wàn)億元,銀行大量的資金流入樓市和股市。在天量的信貸支持下,樓市僅用數(shù)月的時(shí)間,就讓銀行完成了今年一年的信貸指標(biāo)。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌表示:“現(xiàn)在銀行存款在下降,央行在快速釋放流動(dòng)性,加上對(duì)通貨膨脹的預(yù)期,企業(yè)及財(cái)富階層都在為資金尋求出口,大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)?!?/p>

    有關(guān)報(bào)告分析指出,從樓市成交的資金來(lái)源看,不少交易資金來(lái)源復(fù)雜。但能夠影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的巨量資金,有的是一些企業(yè)從主業(yè)中抽出來(lái)的,有的是股市資金轉(zhuǎn)移來(lái)的,有的則直接是銀行貸款。

    其他行業(yè)不景氣,投資沒(méi)有回報(bào),大量信貸資金也在助推房?jī)r(jià)、股價(jià),低廉的資金成本導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。顯然,購(gòu)房已經(jīng)不是為了解決居住這一原始而單純的目的,而是轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性泡沫之下的一種畸形投資行為。

    真的需要買(mǎi)一套房嗎?

    錢(qián)多砸出來(lái)的是泡沫,接下來(lái)的問(wèn)題是現(xiàn)在的樓市泡沫有多大?面對(duì)高漲的房?jī)r(jià),真的需要買(mǎi)一套房嗎?

    中國(guó)指數(shù)研究院的一組公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,一線(xiàn)城市中,房?jī)r(jià)收入比最高的為深圳,為15.1,上海是9.7,北京是14.9。在二線(xiàn)城市中廈門(mén)、杭州處于高位,分別為131和10.9。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示,這些城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲目沙惺芊秶?,居民?gòu)房壓力明顯大干其他城市。

    擁有一套房子的成本動(dòng)輒上百萬(wàn),對(duì)高收入人群而言,房子自然不僅僅是居住場(chǎng)所,也是一種投資品。他們是有投資性需求的人,面對(duì)未來(lái)可能的通貨膨脹,而現(xiàn)金變?yōu)榉慨a(chǎn)會(huì)讓他們覺(jué)得更安全。市中心樓盤(pán)以及高端物業(yè)的保值能力強(qiáng),成為投資者的首選標(biāo)的也無(wú)可厚非。

    但對(duì)于許多普通人來(lái)講,高昂的房?jī)r(jià)帶來(lái)的是居住成本的增加,追逐飆漲的房?jī)r(jià)前要算好一生的財(cái)務(wù)賬,或許租房更合適呢。

    易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的研究報(bào)告顯示,今年一季度國(guó)內(nèi)房產(chǎn)租金回報(bào)率已降至4%,相對(duì)2001年一季度降低30%,處于歷史低位。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,2004年至2008年,租金漲幅維持在2%上下,房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%到10%。顯然租金增長(zhǎng)緩慢,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,也許你用買(mǎi)房子的錢(qián),一輩子租住也用不完。

    有專(zhuān)家說(shuō),要不要買(mǎi)房,關(guān)鍵還要看是否有長(zhǎng)期居住的需求。一個(gè)人若在同一城市居住超過(guò)3年,就有了居住的需求。如果他未來(lái)可能遷出這個(gè)城市。則沒(méi)有在本地的居住需求。當(dāng)然,有了需求,還得看是否有一定支付能力。上述條件都具備了,在什么時(shí)間和地點(diǎn)買(mǎi)房,就是需要認(rèn)真考慮的事情了。

    面對(duì)樓市的火爆,實(shí)在買(mǎi)不起房子的人,恐怕是真正的“上火”;有錢(qián)但錯(cuò)過(guò)了買(mǎi)房時(shí)機(jī)的人,恐怕是“窩火”。但永遠(yuǎn)不用發(fā)愁買(mǎi)不上,沒(méi)買(mǎi)到房,你還可以買(mǎi)房地產(chǎn)股啊。

    流火悶夏,樓市火爆,你的心理可千萬(wàn)別火。世間百態(tài),草芥一生,還得慢慢的過(guò)。

    樓市觀點(diǎn)集納

    萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石:房?jī)r(jià)漲跌取決于國(guó)家政策

    寬松的信貸環(huán)境是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力之一,后市房?jī)r(jià)走勢(shì)完全取決于國(guó)家政策。當(dāng)前這個(gè)房?jī)r(jià)是維持不住的。東南亞金融風(fēng)波后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后。連續(xù)10年的房地產(chǎn)慘況就是結(jié)論。

    萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖:下半年房地產(chǎn)投資性需求將持續(xù)增加

    房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有在去年下半年進(jìn)入冬天。國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直處于上升趨勢(shì),只不過(guò)放緩了增長(zhǎng)速度。就像人們聽(tīng)到警報(bào)拉響放下碗筷,警報(bào)解除后又接著吃飯一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)上升很正常。央行近期收緊房貸政策,會(huì)有一個(gè)滯后效應(yīng),對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響。因?yàn)閷?duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期以及對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心,今年下半年將會(huì)有不少資金進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)投資,投資性需求將增加。不過(guò),經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步影響尚不明朗,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期投資仍須謹(jǐn)慎。

    房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人牛刀:這一輪房?jī)r(jià)怎么漲上來(lái)就怎么跌下去

    我們希望看到的回升是一個(gè)穩(wěn)定的、緩慢的回升,而不是一種突然間的一個(gè)變化。房?jī)r(jià)既然暴漲了,就一定會(huì)暴跌,無(wú)人能阻止。這一輪房?jī)r(jià)的上漲,許多不知情的民眾認(rèn)為人民幣會(huì)大幅縮水,紛紛拿出積蓄買(mǎi)房避險(xiǎn),卻不知道,實(shí)際上是無(wú)險(xiǎn)可避。

    顧海波:2009年是買(mǎi)房的危險(xiǎn)期!

    2009年不是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)!換句話(huà)說(shuō),是買(mǎi)房的危險(xiǎn)期!觀望仍是首選,現(xiàn)金為王!

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng):房?jī)r(jià)“高燒”或令樓市再進(jìn)調(diào)整期

    當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)超過(guò)很多人的預(yù)期,房?jī)r(jià)持續(xù)“高燒”將不利于樓市健康發(fā)展。如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)榇尕泬毫τ兴徑舛筒粩嗝つ刻醿r(jià),樓市可能會(huì)陷入新的觀望,進(jìn)而再次進(jìn)入調(diào)整期,屆時(shí)周期可能會(huì)更長(zhǎng)。

    瘋狂的房子

    半個(gè)月前,我還打算裝修房子。結(jié)果,這半個(gè)月里,杭州房?jī)r(jià)像坐了直升機(jī)一樣往土躥,以致家里決定,不裝修了,賣(mài)了它!就這么開(kāi)膛破肚地賣(mài)了?答案是肯定的。

    于是那個(gè)下午,去家門(mén)口的中介掛了個(gè)牌。我這房子在新區(qū),一沒(méi)規(guī)劃,二少配套,就在半年前。掛8500元一平方米都沒(méi)人要,這也是我一度打算自住的原因。結(jié)果,中介建議我不妨掛一萬(wàn)元一平米,我覺(jué)得這數(shù)字真有點(diǎn)天方夜譚。沒(méi)想到,一小時(shí)后就有人要來(lái)看房。看完房,買(mǎi)家說(shuō)考慮一下,我也沒(méi)多想,就坐公交車(chē)從郊區(qū)往城里來(lái)了。

    公交車(chē)坐到一半,手機(jī)響了。中介問(wèn)我,實(shí)價(jià)多少呀?人家很感興趣啊。我說(shuō)本來(lái)就很實(shí)了,最多讓兩萬(wàn)。中介于是和我磨了一路,我一邊在手機(jī)里和她斗志斗勇,一邊打量著擁擠的車(chē)廂,突然有了魔幻現(xiàn)實(shí)主義的感覺(jué)。誰(shuí)想得到呀,咱這么擠在一車(chē)草民中間的人,居然談著上百萬(wàn)元的大生意。

    回到家,中介還在繼續(xù),這時(shí)已經(jīng)變成接受我的報(bào)價(jià),催我立刻帶上三證去簽合同。這是啥速度呀,房間里水泥黃沙都還沒(méi)來(lái)得及清理。我說(shuō)先別這么急,得和家里商量一下。

    好不容易擺脫了中介,先請(qǐng)示我的債權(quán)人,這房子當(dāng)年除了公積金貸款外,我向私人亦融了點(diǎn)資。債權(quán)人說(shuō),這么俏,先別賣(mài)。再告訴電視臺(tái)做房產(chǎn)節(jié)目的朋友,朋友急了:“這說(shuō)明你報(bào)了個(gè)底價(jià)。”一萬(wàn)元一平米還是底價(jià),我覺(jué)得汗都出來(lái)了。再告訴辦公室同事,同事大叫,快去改成一萬(wàn)零五百!最后告訴老媽?zhuān)蠇屜肓税胩欤骸耙且蝗f(wàn)一,我看你就賣(mài)了吧?!绷夹淖顑吹?/p>

    原來(lái)在這里。

    這是之前發(fā)生的事情。沒(méi)過(guò)幾天。老媽閑著沒(méi)事,居然真的另找了家中介,真的去掛了一萬(wàn)一,中介夸贊說(shuō):“你良心倒蠻平的?!敝薪閷?duì)老太太說(shuō),如今不知是什么世道,錢(qián)都不當(dāng)錢(qián)了,一百萬(wàn)只當(dāng)一萬(wàn)花,他們這家店,最高的一天賣(mài)了230多套房子。

    我把這事當(dāng)笑話(huà)說(shuō)給同事聽(tīng),同事說(shuō),這兩天無(wú)論在什么地方,都能聽(tīng)到人在談房子,不是要買(mǎi),就是要賣(mài)。這倒是的,我早上出門(mén),在公交車(chē)上聽(tīng)到一個(gè)小伙子對(duì)另一個(gè)小伙子講。打算把手頭的房子賣(mài)掉,然后去采荷買(mǎi)1套,下沙買(mǎi)3套。我想這哥們比我更猛,在公變車(chē)上談的是千萬(wàn)級(jí)別的生意。

    瘋了。不知道別人是何感受,我感到了深深的恐懼。拿股市來(lái)打比方,現(xiàn)在的樓市不斷讓我想起6000點(diǎn)前的瘋狂。然而,假如把房子賣(mài)了,我感受到的將是另一種恐懼,大把現(xiàn)金捏在手中,坐看通脹的恐懼。

    不要和我講購(gòu)買(mǎi)大宗商品保值的道理,局外人恐怕很難理解,我們的投資渠道,少得實(shí)在是難以想象的。相比起來(lái),中國(guó)人更愿意承受房子砸在手里的恐懼。至少,那房子還能住,還能租,那票子,如果真的通脹了,怎么辦?

    銀監(jiān)會(huì)動(dòng)真格的了?

    銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始動(dòng)真格了,“二套房貸”再次收緊!

    近日頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)200959號(hào)文件——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確指出,要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。以工行為首的大行及部分股份制銀行已收到通知,各樓盤(pán)“二套房貸”不再有7折優(yōu)惠,并對(duì)“二套房貸”嚴(yán)格執(zhí)行首付4成、利率上浮10%的政策。

    銀監(jiān)發(fā)200959號(hào)文件中指出,最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng),房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問(wèn)題也開(kāi)始有所暴露。為加強(qiáng)信貸管理,切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展,特頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“二套房貸”的執(zhí)行問(wèn)題。

    《通知》指出,要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格借款人資格審查,審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn),確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”的政策約束,不得自行解釋“二套房貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

    對(duì)于違反“二套房貸”規(guī)定發(fā)放的住房按揭貸款,即使貸款已分類(lèi)為正常類(lèi)或關(guān)注類(lèi),各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要重新對(duì)其分類(lèi),同時(shí)要嚴(yán)格追究相關(guān)違規(guī)責(zé)任人員的責(zé)任,并及時(shí)將撥備補(bǔ)提情況和責(zé)任人追究查處情況上報(bào)相應(yīng)監(jiān)管部門(mén)。

    深圳發(fā)展銀行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示,倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)快速拉升,值得關(guān)注的是7折利率在何時(shí)會(huì)取消,因?yàn)?折利率是針對(duì)房貸的單一性?xún)?yōu)惠,倘若政府要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,很可能會(huì)從取消7折利率開(kāi)始。

    隨著各地市場(chǎng)房貸政策收縮的消息,房地產(chǎn)整體出現(xiàn)成交量下降、價(jià)格停滯的市場(chǎng)狀態(tài)。光大銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,“二套房貸”政策收緊,對(duì)以投資為目的的購(gòu)房人將是致命打擊,旨在減少以投資為目的這部分人群的置業(yè),或許將對(duì)目前一路高漲的房?jī)r(jià)有所抑制,在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控上,貸款政策就應(yīng)該松緊有度。

    美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部則顯示認(rèn)為,隨著二手房交易熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中高檔房,投資需求逐漸接棒剛性需求。此時(shí)如果樓市信貸收緊,對(duì)于不少自住和投資型購(gòu)房的人來(lái)說(shuō),增加了投資成本,獲利空間被壓縮,剛剛開(kāi)始高企的樓價(jià)說(shuō)不定真的是“i伏天遭冰雹”。

    銀行收緊“二套房貸”,央行警示資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),政策方向似乎正在發(fā)生改變。據(jù)傳,開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看法預(yù)期也正發(fā)生改變。近日,北京市建委稱(chēng)已告誡15家“捂盤(pán)惜售”的開(kāi)發(fā)商,嚴(yán)令開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在售樓處公示開(kāi)盤(pán)時(shí)間以及銷(xiāo)售情況。據(jù)悉,部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始積極推盤(pán)。

    目前的情況和2007年有點(diǎn)像,當(dāng)時(shí)也是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快出現(xiàn)捂盤(pán),緊接著“二套房貸”收緊的政策出臺(tái),市場(chǎng)用了兩三月時(shí)間的消化,到年底步入了滯脹。

    業(yè)內(nèi)人士分析,取消限外、營(yíng)業(yè)稅減免等寬松的房地產(chǎn)政策執(zhí)行的期限均為1年,如果房?jī)r(jià)再次持續(xù)暴漲,政府主管部門(mén)肯定會(huì)收緊這些寬松的政策。

    另有分析說(shuō),如果房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)節(jié)制地快速上漲,購(gòu)房者的觀望情緒將會(huì)在四季度左右集中釋放,如果加上政策口徑再次收緊等因素,那些捂盤(pán)或者期待房?jī)r(jià)大漲后再銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商,或?qū)⒃俅蚊媾R踏空。

    眾說(shuō)房子剛性需求

    A:是否是剛性需求。首先看是否一次購(gòu)房,是否是中小戶(hù)型,是否是不易脫手的區(qū)域、樓層…如果成交量集中在大戶(hù)型、豪宅區(qū)域,容易轉(zhuǎn)手…那么這種需求是富人的投資與自住需求,不是剛性需求,只有真正的中產(chǎn)階級(jí)的需求意愿在市場(chǎng)中有效的釋放才是剛性需求的開(kāi)始。

    B:房子的剛性需求,其實(shí)是靠別人的信心在支撐,一旦信心破壞了,剛性需求也就疲軟了?,F(xiàn)在大家都有房子住著,沒(méi)人因?yàn)闆](méi)房子住睡大街而去買(mǎi)房子,那這個(gè)剛性需求就很脆弱。

    C:假如我是個(gè)農(nóng)民工,到了結(jié)婚年齡,但是,我一個(gè)月只能掙800塊錢(qián),銀行因?yàn)槲倚庞枚鹊停y行不給我放貸。同理,我是一個(gè)畢業(yè)了找不到工作的大學(xué)生,到了婚齡,沒(méi)有穩(wěn)定收入,銀行因?yàn)槲倚庞枚鹊?,不給我放貸。這種是否算剛性需求?如果不算,就不要用城市化進(jìn)程、剛性化需求談房?jī)r(jià),因?yàn)槌鞘谢臉?biāo)志是農(nóng)民進(jìn)城,他們進(jìn)城是買(mǎi)不起房子的。

    D:剛性需求=購(gòu)買(mǎi)意愿+實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,剛性需求量=想買(mǎi)房的需求單位數(shù)量一買(mǎi)不起的有需求的單位數(shù)量。所以,開(kāi)發(fā)商所表達(dá)的剛性需求量只不過(guò)是購(gòu)買(mǎi)意愿。

    E:一些專(zhuān)業(yè)人士所謂的“剛性需求”是一相情愿。當(dāng)工資收入越來(lái)越低,而無(wú)法跟上房?jī)r(jià)上漲的步伐時(shí),“剛性需求”中的相當(dāng)一部分會(huì)頃刻化為烏有。也就是說(shuō),房?jī)r(jià)漲得越高,所謂的“剛性需求”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際需求”的可能就會(huì)越小。這就像鉆石商所說(shuō):“中國(guó)每年有700多萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚,他們都對(duì)6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”的道理一樣”。

    房?jī)r(jià)崩潰已現(xiàn)預(yù)兆

    林毅夫

    房?jī)r(jià)不降,實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有活路,實(shí)體經(jīng)濟(jì)都死啦,守著那么多房子有什么用?

    這是真話(huà),也是實(shí)話(huà)。現(xiàn)在一百萬(wàn)元的房子,其使用價(jià)值,也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購(gòu)買(mǎi)力所對(duì)應(yīng)的價(jià)值,其實(shí)只有四五十萬(wàn)元,實(shí)際價(jià)值就更低。但是,中國(guó)的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價(jià)錢(qián)才能住得上這個(gè)房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好,GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng),盡管壓力很大,但是大多數(shù)人還是能夠承受的?,F(xiàn)在的問(wèn)題是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)將面臨3到5年的調(diào)整,中國(guó)的已經(jīng)買(mǎi)了高價(jià)房的白領(lǐng),如何度過(guò)這3到5年?

    在廣州、深圳和北京,伴隨各種各樣福利的取消,白領(lǐng)階層實(shí)際薪酬很多已經(jīng)減少了40%。原先買(mǎi)了房子的年輕白領(lǐng),基本預(yù)算是小家庭月收入的一半甚至六成去交月供,年輕人難免對(duì)未來(lái)的預(yù)期

    比較樂(lè)觀,相信隨著工作年限的增加,薪酬也會(huì)提高,沒(méi)有誰(shuí)會(huì)考慮宏觀經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)自己薪酬的影響,一遇減薪,立刻感覺(jué)生活的拮據(jù)和壓力,如果再遇上通貨膨脹,那大量的斷供潮就有可能爆發(fā),我們現(xiàn)在只有禱告上帝,千萬(wàn)不要發(fā)生通貨膨脹。

    中國(guó)這一代年輕人其實(shí)非常了不起,他們的樂(lè)觀心態(tài)和積極向上的人生態(tài)度,為我們這個(gè)灰色的時(shí)代注入了一些亮色?在北京、上海、廣州、深圳等大中城市,許多住著兩百萬(wàn)元的房子、開(kāi)著名車(chē)的白領(lǐng),在夜色降臨時(shí),悄悄地開(kāi)著車(chē)子在稍微遠(yuǎn)離家的地方,擺起了地?cái)?,賣(mài)什么的都有,只要能增加一些收入,能補(bǔ)貼家用。而且,這個(gè)陣容越來(lái)越龐大,覆蓋的區(qū)域越來(lái)越廣,也越來(lái)越讓人感到沉重。

    我不習(xí)慣在地?cái)偵腺I(mǎi)東西,也從不逛夜市。最近,因南京取消城管對(duì)擺攤設(shè)點(diǎn)的限制,引發(fā)了我的好奇,專(zhuān)門(mén)抽時(shí)間去夜市逛地?cái)?。在我的印象中,原?lái)到夜市擺攤設(shè)點(diǎn)的都是下崗工人居多,農(nóng)民工居多,但是,住著兩百萬(wàn)元的房子、開(kāi)著名車(chē)去夜市擺攤設(shè)點(diǎn)的,還是第一次感受到。這些人當(dāng)中,許多是高級(jí)白領(lǐng),年薪十多萬(wàn)的非常普遍??稍谶@兒擺攤設(shè)點(diǎn),一個(gè)晚上,好的時(shí)候能賺一兩百元,不好的時(shí)候只能賺個(gè)幾十元,不說(shuō)汽油費(fèi),就是時(shí)間成本也不止這個(gè)價(jià)值??墒牵瑏?lái)擺攤的卻越來(lái)越多。

    從正面理解當(dāng)然是好的,但是從另一個(gè)角度來(lái)理解,經(jīng)濟(jì)正在越來(lái)越惡化,影響的群體正在越來(lái)越龐大。一個(gè)擺地?cái)偟男』镒痈嬖V我,現(xiàn)在上班的時(shí)候,活兒不多,所以,晚上出來(lái)玩玩,沒(méi)辦法,每月要交月供啊。

    上班的時(shí)候活兒不多,其實(shí)表明了生意的清淡,下班的時(shí)候擺擺地?cái)倢?shí)屬無(wú)奈。這一代人已經(jīng)做了高房?jī)r(jià)的炮灰,所付出的代價(jià)可能不僅僅只是時(shí)間成本。其實(shí),在這種情況下,應(yīng)該果斷地賣(mài)了房子,交月供改為交房租,換一種活法,也許更好,要相信房?jī)r(jià)泡沫不管挺到什么時(shí)候,最終都會(huì)破的。

    遺憾的是,中國(guó)樓市的欺詐現(xiàn)象太普遍,很多人正在為虛假信息所誤導(dǎo),還在充當(dāng)高房?jī)r(jià)的炮灰。比方說(shuō),通脹預(yù)期,比方說(shuō)外資潛入中國(guó)準(zhǔn)備抄底,這些彌天大謊!諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼尖銳地指出,我們必須意識(shí)到現(xiàn)在根本沒(méi)有任何通脹跡象。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比一年前還耍低,工資增長(zhǎng)由于高失業(yè)率而幾乎停止。當(dāng)前顯而易見(jiàn)的危機(jī)不是通脹,而是通縮!我們不得不想到,現(xiàn)在的通脹恐慌制造行為的目的很可能是政治性的,絕大多數(shù)言論來(lái)自于一群經(jīng)濟(jì)學(xué)家,他們對(duì)于減稅造成的赤字完全沒(méi)意見(jiàn),當(dāng)政府開(kāi)始花錢(qián)挽救經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)時(shí),他們卻突然變身成財(cái)政政策的批判者。

    克魯格曼其實(shí)是在提醒市場(chǎng),制造通脹恐慌是別有用心。我想,我把話(huà)說(shuō)得直接一點(diǎn),未來(lái)兩年,中國(guó)房?jī)r(jià)大跌的趨勢(shì)沒(méi)有改變,年輕的白領(lǐng)沒(méi)有必要充當(dāng)高房?jī)r(jià)的炮灰,應(yīng)該把有限的時(shí)間和精力放在對(duì)事業(yè)和理想的追求上,而不是每天晚上花五六個(gè)小時(shí)來(lái)擺地?cái)?。因?yàn)閿[地?cái)偺岣卟涣巳魏螌?zhuān)業(yè)水平和實(shí)操能力,玩一把就算了,當(dāng)然如果是生活所迫那就是個(gè)例外。

    政府燃燒貨幣房?jī)r(jià)還將上漲

    陳真誠(chéng)

    在信貸大規(guī)模增長(zhǎng)和政府系列救市政策的作用下,加上部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售,1-5月,一些地區(qū)的房地產(chǎn)成交量有了相對(duì)增長(zhǎng),雖然就普遍意義來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)并沒(méi)有多少實(shí)際上漲。但進(jìn)入6月份以來(lái),由于通貨膨脹預(yù)期高漲,房地產(chǎn)泡沫再起,一些地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始了真實(shí)性上漲。

    政府大規(guī)模投資、大量燃燒貨幣所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)并不牢固,私人投資需求和市場(chǎng)消費(fèi)需求并沒(méi)有被真正激活,不少信貸資金已經(jīng)直接或間接地流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,導(dǎo)致了股市、房市再起新的泡沫,而通貨膨脹預(yù)期依然還在高漲,這些都在繼續(xù)拉升房份階段性上漲預(yù)期。一些有真實(shí)性需求的自住性消費(fèi)者,可能因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買(mǎi),一些投資性資金,為對(duì)抗通貨膨脹,也已經(jīng)開(kāi)始再次入市購(gòu)買(mǎi)。這樣,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的慣性還可能在短期內(nèi)進(jìn)一步加強(qiáng),盡管成交量可能因房?jī)r(jià)上漲而出現(xiàn)下降。

    事實(shí)上,在寬松信貸政策下,市場(chǎng)銷(xiāo)售增加,庫(kù)存消化順利,部分地區(qū)的土地市場(chǎng)再次升溫,正逐步改變開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。于是,增加土地儲(chǔ)備,再次提上了開(kāi)發(fā)商的議事日程。而對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),增加土地儲(chǔ)備,加速擴(kuò)張,自然將增加其對(duì)資金的需求。企業(yè)手頭有了成本不高的資金就好辦事,有了現(xiàn)金就可以大膽的再去拿地,繼續(xù)企業(yè)“土地一融資一土地一融資……”的循環(huán)。

    或正是在這種情況下,再加上有通貨膨脹預(yù)期高漲和政策救市支持房?jī)r(jià)上漲等推高房?jī)S預(yù)期攀升等因素的作用,以及在一些地方政府的行為影響,最近在一些地區(qū)再次出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)的景象。根據(jù)目前情況來(lái)看,房地產(chǎn)泡沫可能還將繼續(xù),尤其土地市場(chǎng)泡沫可能還繼續(xù)增大,還可能繼續(xù)火熱,并可能向二三線(xiàn)城市蔓延。

    由于土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須資源,開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地最終是要將之用來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)向消費(fèi)者銷(xiāo)售,土地價(jià)格雖然不能決定房?jī)r(jià)的最高水平,但終究是影響房?jī)r(jià)的重要基礎(chǔ)因素,終究將決定房?jī)r(jià)的最低水平。因此,土地市場(chǎng)再起泡沫,地價(jià)再次上漲,就具有了導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能再次上漲的基本前提。

    再則,信貸大規(guī)模增加已導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫,通貨膨脹預(yù)期高漲,市場(chǎng)上到處飄蕩著房?jī)S可能再次上漲、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期回升的輿論,可能進(jìn)一步影響市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷,影響消費(fèi)者的心理。

    這種情況下,一些確有需要購(gòu)房的自住消費(fèi)者,可能因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而再次紛紛恐慌性入市購(gòu)買(mǎi),授資性購(gòu)房者,則可能乘機(jī)購(gòu)房以套利或試圖通過(guò)獲得升值來(lái)對(duì)抗通貨膨脹。

    在自住性和投資性購(gòu)房者的合力推動(dòng)下,在通貨膨脹預(yù)期下,在政府政策教條制約下,在市場(chǎng)人為作為等因素作用下,房?jī)r(jià)終于被中央和地方政府一手推動(dòng)再次走向上升軌道,很可能還將在階段性時(shí)間內(nèi)繼續(xù)真實(shí)性地上漲,但成交量可能繼續(xù)下降。

    甚至,如果政府再繼續(xù)堅(jiān)持比理論教條更可怕的政策教條,如果政府不能及時(shí)通過(guò)采取加息、公開(kāi)市場(chǎng)操作等措施來(lái)有效打擊通貨膨脹,那么在一定的階段性時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)不排除再次出現(xiàn)暴漲的可能。只是。由于房地產(chǎn)并沒(méi)有完成調(diào)整周期,中國(guó)經(jīng)濟(jì)客觀上存在的諸多問(wèn)題并沒(méi)有得到真正解決,政府也不可能長(zhǎng)期大量燒錢(qián),通貨膨脹不可能無(wú)止境地放縱,那么,房?jī)r(jià)一旦再次出現(xiàn)暴漲,就可能使得房地產(chǎn)因缺乏有效需求而在不久后變成可怕的滯脹。一旦房地產(chǎn)真的出現(xiàn)滯脹,因燃燒貨幣、透支未來(lái)、數(shù)據(jù)造假、放縱通貨膨脹而造成暴漲的房?jī)r(jià),就不排除再次暴跌的可能。那樣,在政策教條下,如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落,如果房?jī)r(jià)在短期內(nèi)交替出現(xiàn)暴漲暴跌,那么,政府所希望的、表態(tài)長(zhǎng)期含糊其詞的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”,就可能變成讓部分開(kāi)發(fā)商抱怨、讓消費(fèi)者痛罵、為國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)提供案例的“空頭支票”,盡管市場(chǎng)上會(huì)有人歡喜有人憂(yōu)。

    地產(chǎn)股:漲后還看漲

    葉輝

    83只地產(chǎn)個(gè)股今年漲幅翻番,中天城投暴漲5倍;機(jī)構(gòu)“豪賭”地產(chǎn)投資對(duì)沖通貨膨脹。

    樓市火了,地產(chǎn)股跟著進(jìn)入狂歡時(shí)代。在多次上演集體漲停之后,今年以來(lái)漲幅翻番的地產(chǎn)股比比皆是,中天城投的股價(jià)甚至漲了5倍。暴漲之后,各個(gè)機(jī)構(gòu)依然在力挺地產(chǎn)股,進(jìn)行著一場(chǎng)投資地產(chǎn)對(duì)沖通貨膨脹的“豪賭”。

    地產(chǎn)股晟高漲了5倍

    5月份以來(lái),房地產(chǎn)板塊無(wú)疑是滬深兩市最耀眼的明星。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì),截至7月17日收盤(pán),地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計(jì)上漲167.32%,僅次于煤炭和有色金屬行業(yè)。其中,83只個(gè)股漲幅翻番,中天城投漲幅達(dá)到520.68%,陽(yáng)光城暴漲4倍,地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A漲幅也達(dá)到118.14%。

    在中天城投的帶領(lǐng)下,地產(chǎn)股不斷上演狂歡,時(shí)不時(shí)就來(lái)一個(gè)“集體漲?!薄?/p>

    6月17日,地產(chǎn)股出現(xiàn)“井噴”?!氨U腥f(wàn)金”4家地產(chǎn)大鱷午后集體攀升,一度全部拉至漲停,收盤(pán)時(shí),泛海建設(shè)、中糧地產(chǎn)等地產(chǎn)股漲停,萬(wàn)科上漲9.7%,保利地產(chǎn)上漲8.23%,招商地產(chǎn)上漲6.45%。

    7月3日,房地產(chǎn)板塊再次領(lǐng)漲大盤(pán),收盤(pán)時(shí)有7家公司漲停。當(dāng)周房地產(chǎn)指數(shù)漲幅為14.23%,漲幅接近大盤(pán)的3倍。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從根本上說(shuō),房地產(chǎn)板塊的上漲其實(shí)是和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)始回暖分不開(kāi)的。

    那么,為什么地產(chǎn)股到了5月份才開(kāi)始發(fā)力呢?分析認(rèn)為,由于金融風(fēng)暴緣于美國(guó)次貸危機(jī),讓不少人對(duì)地產(chǎn)股心懷懼意。因此,即使在今年一季度大部分股票大漲之時(shí),地產(chǎn)板塊的股票卻沒(méi)有多少動(dòng)靜,成為一個(gè)價(jià)值洼地。進(jìn)入5月份之后,由于房屋銷(xiāo)售的利好消息不斷傳來(lái),地產(chǎn)業(yè)前景確定之后,資金開(kāi)始追捧地產(chǎn)股,股價(jià)不斷被刷新。

    機(jī)構(gòu)“豪賭”地產(chǎn)股

    在地產(chǎn)股火起來(lái)的過(guò)程中,機(jī)構(gòu)扮演了重要角色。先知先覺(jué)的機(jī)構(gòu),敏感地發(fā)現(xiàn)了樓市回暖,并判斷出房地產(chǎn)板塊是一塊價(jià)格洼地,于是,證券公司的研究員開(kāi)始猛吹地產(chǎn)股,購(gòu)買(mǎi)主力基金更是太張旗鼓地買(mǎi)入地產(chǎn)股。

    即便在地產(chǎn)股大漲之后,國(guó)信證券7月2日發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)2009年中期投資策略報(bào)告,依然用了《建議進(jìn)一步解放思想,做多地產(chǎn)股》的標(biāo)題。他們認(rèn)為,1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)僅6.8%,未刺激房地產(chǎn)投資,保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),未來(lái)房地產(chǎn)政策面仍將偏暖。其次,以美國(guó)為首的主要國(guó)家所采取超寬松的貨幣政策正導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲,通脹預(yù)期明顯。再次,過(guò)去一年新開(kāi)工不足,房地產(chǎn)供給偏緊,而房地產(chǎn)消費(fèi)又非??簥^,下半年房?jī)r(jià)仍將報(bào)復(fù)性上漲。

    恒泰證券認(rèn)為,自從去年底以來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出的土地、金融、稅收等調(diào)控政策,已在實(shí)質(zhì)上獲得松綁。瑞銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為,房地產(chǎn)投資會(huì)在2009年下半年復(fù)蘇。因?yàn)槌鞘兄?、高檔收入的核心人群潛在需求強(qiáng)勁,而他們的負(fù)債水平較低,有能力買(mǎi)房子。還有,政府將逆轉(zhuǎn)之前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策,轉(zhuǎn)而刺激房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇,以幫助其在出口下滑的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。

    機(jī)構(gòu)唱多,市場(chǎng)的主力基金公司則是做多。進(jìn)入二季度以來(lái),基金不斷加大對(duì)地產(chǎn)股的配置,最突出的就是“保招萬(wàn)金”等4家地產(chǎn)主力以及泛海建設(shè)等一批儲(chǔ)地較多的地產(chǎn)股。

    與之形成對(duì)比的是,去年基金一致減持地產(chǎn)股,今年一季度末的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,基金對(duì)房地產(chǎn)板塊的配置并不高,資產(chǎn)占比僅為5.86%。在滬深300指數(shù)中,房地產(chǎn)板塊的權(quán)重占近10%,這意味著,基金在一季度對(duì)地產(chǎn)的配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于10%這一標(biāo)準(zhǔn)配置。從已經(jīng)公布的部分基金二季報(bào)看,大部分基金都明顯加強(qiáng)了地產(chǎn)股的配置。以近期表現(xiàn)不錯(cuò)的交銀成長(zhǎng)基金為例,其一季度房地產(chǎn)業(yè)的配置僅為4.83%,二季度末已經(jīng)上升到14.41%。

    通脹預(yù)期推動(dòng)股價(jià)

    股價(jià)上漲大幅推升了地產(chǎn)股市盈率、市凈率等估值指標(biāo)。剔除不可比因素并按照今年一季度業(yè)績(jī)測(cè)算,房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率(TTM)達(dá)到49倍,在所有行業(yè)中排在第五位,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前證券市場(chǎng)約為27倍的平均市盈率。因此,機(jī)構(gòu)大舉買(mǎi)入地產(chǎn)股,被認(rèn)為是在進(jìn)行一場(chǎng)“豪賭”。

    對(duì)此說(shuō)法,力挺地產(chǎn)股的證券公司和基金公司并不認(rèn)同。他們認(rèn)為,地產(chǎn)股的上漲有“樓市量?jī)r(jià)齊漲”支撐,在寬松的貨幣政策環(huán)境下,人們加強(qiáng)了對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期,促使他們買(mǎi)入房屋以抵御通脹。

    海富通風(fēng)格優(yōu)勢(shì)基金經(jīng)理康賽波認(rèn)為,當(dāng)前M2-CDP增速之差距已經(jīng)達(dá)到1996年后的最高位,貨幣寬松程度歷史少見(jiàn)。按照歷史經(jīng)驗(yàn),信貸和貨幣的寬松至少短期內(nèi)能拉動(dòng)CDP回升2-3個(gè)季度,但未來(lái)的通脹隱憂(yōu)不可忽視。

    東海證券房地產(chǎn)研究員桂長(zhǎng)元指出,通脹預(yù)期下投資需求將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。各國(guó)政府2008年以來(lái)紛紛推行擴(kuò)張性的貨幣政策,結(jié)果造成全球性的流動(dòng)性泛濫,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全球都將處于高通脹的環(huán)境之中。在通脹預(yù)期之下,應(yīng)對(duì)的措施是大家不約而同地選擇不動(dòng)產(chǎn)。市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正由以剛性需求為主,轉(zhuǎn)型成以投資需求為主。

    在記者采訪(fǎng)的十多家基金公司中,他們也普遍看好房地產(chǎn)行業(yè),一個(gè)重要原因就是抵御通脹。

    風(fēng)險(xiǎn)在于高房?jī)r(jià)可能導(dǎo)致“民憤”

    房地產(chǎn)在上半年已經(jīng)走出了一波大行情,不過(guò)房地產(chǎn)業(yè)目前的業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀。對(duì)此,研究員們普遍表示,由于房地產(chǎn)特殊的預(yù)售結(jié)算制度,房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績(jī)并不能完全反映當(dāng)前的市場(chǎng)情況。而房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)價(jià)量齊升的假設(shè)所引致的房企業(yè)績(jī)大增的預(yù)期,最早也將在明年才能成為現(xiàn)實(shí),期間樓市的不確定性都未被考慮在內(nèi)。

    不過(guò),由于房?jī)r(jià)上漲太快,也引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,可能會(huì)遭到政府的打壓。

    銀監(jiān)會(huì)7月19日披露了銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上的講話(huà),他表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。此消息一出,引發(fā)地產(chǎn)股逆市大跌,成為A股市場(chǎng)最弱勢(shì)的板塊。

    記者熟識(shí)的一位基金經(jīng)理也表示了對(duì)政策的擔(dān)憂(yōu)。在他看來(lái),房?jī)r(jià)上漲過(guò)快如果引起管理層的注意,對(duì)地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)未必是好事,政府需要房產(chǎn)消費(fèi)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,但也會(huì)出于民憤的要求對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓。如果政策調(diào)整,對(duì)地產(chǎn)業(yè)的打擊將會(huì)比較大,他希望這個(gè)調(diào)整能遲到一些。

    從土地儲(chǔ)備上找潛力股

    由于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇已經(jīng)確定,盡管存在政策微調(diào)的風(fēng)險(xiǎn),但是地產(chǎn)業(yè)的“淘金”機(jī)會(huì)依然被各個(gè)機(jī)構(gòu)看好。綜合地產(chǎn)研究員的看法,本刊建議投資者從土地儲(chǔ)備著手,尋找地產(chǎn)潛力股。

    國(guó)都證券研究員鄒文軍認(rèn)為,房屋成交量的回暖逐漸改變開(kāi)發(fā)商預(yù)期,土地市場(chǎng)回暖,土地資源的壟斷性、日益稀缺性、流動(dòng)性充裕下的競(jìng)爭(zhēng)加劇,使得具有土地資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)受益較大。下半年,伴隨土地資源的爭(zhēng)奪,使得土地資源獲取的成本開(kāi)始推高,由此,投資標(biāo)的的焦點(diǎn)將再次聚焦土地儲(chǔ)備,尤其是廉價(jià)土地儲(chǔ)備豐富的公司。

    這種看法在地產(chǎn)研究中比較普遍,他們都認(rèn)為,隨著地產(chǎn)商投資熱情與投資

    能力的提升,土地需求必然上升,而商品住宅供給有限,很有可能推動(dòng)地價(jià)上漲,加劇土地資源的爭(zhēng)奪之戰(zhàn),這將使得具有土地資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)受益較大。另外,銷(xiāo)售規(guī)模大、擁有豐富土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè),將是通貨膨脹的最大受益者。

    隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇,那些有明確大規(guī)模優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)注入的公司值得我們重點(diǎn)關(guān)注。伴隨著項(xiàng)目的注入,這些公司的基本面有望發(fā)生質(zhì)的飛躍,公司的規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型@著上一臺(tái)階,這樣的公司無(wú)疑可以為投資者帶來(lái)較好的超額收益。

    通過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn),本刊建議投資者可關(guān)注土地儲(chǔ)備比較豐富的區(qū)域龍頭企業(yè),和存在資產(chǎn)注入組合可能的企業(yè),如北京城建、銀基發(fā)展、廣宇集團(tuán)、津?yàn)I發(fā)展、九龍山、濱江集團(tuán)、福星股份、渝開(kāi)發(fā)、廣宇發(fā)展和香江控股等。

    地產(chǎn)股漲幅之王:中天城投股價(jià)半年暴漲5倍

    夸年以來(lái),最為引人注目的地產(chǎn)股中炙城投股價(jià)一路上揚(yáng),已經(jīng)暴漲了5倍。這家公司有什么秘密?

    據(jù)了解,中天城投是貴州省貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)商,項(xiàng)目分布在目前的主城區(qū)和未來(lái)的新中心區(qū),還擁有教育、物業(yè)、康體等資源。由于該公司的土地儲(chǔ)備很豐富,達(dá)到680萬(wàn)平方米(其中包括在建、未建和應(yīng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)的土地),中天城投相關(guān)人士稱(chēng),雖然現(xiàn)在全國(guó)各地拿地都很貴,但我們公司并不擔(dān)心,因?yàn)閮?chǔ)備的土地夠未來(lái)5年開(kāi)發(fā)使用。擁有豐富的土地資源,加上公司不斷推出分紅等剩好措施“配合”資本市場(chǎng),中天城投受到資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈追捧。

    最值得關(guān)注的十大地產(chǎn)股

    葉輝

    北京城建(600266)

    具有國(guó)資背景的北京地產(chǎn)龍頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇,北京樓市量?jī)r(jià)齊升。該公司土地儲(chǔ)備豐富,目前擁有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積537.3萬(wàn)平方米,還不包括舟山長(zhǎng)峙島項(xiàng)目與尚未計(jì)入投資收益的國(guó)奧村項(xiàng)目。目前的土地儲(chǔ)備能夠保障未來(lái)3-5年發(fā)展所需。

    銀基發(fā)展(000511)

    銀基發(fā)展是沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)之一,在2008年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的大背景下,仍取得每股0.11元的收益,顯示了較強(qiáng)的盈利能力。公司最大的投資價(jià)值就是擁有巨量且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備,且成本低廉。

    廣宇集團(tuán)(002133)

    公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要定位于二、三線(xiàn)城市,這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大,住房的剛性需求較強(qiáng)公司項(xiàng)目布局集中在浙江杭州、安徽黃山和廣東肇慶等地,主要以開(kāi)發(fā)性?xún)r(jià)比高、功能齊全的中小戶(hù)型住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品,受市場(chǎng)青睞。

    津?yàn)I發(fā)展(000897)

    津?yàn)I發(fā)展是天津?yàn)I海新區(qū)核心的房地產(chǎn)企業(yè),經(jīng)營(yíng)模式是工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和民用地產(chǎn)三種業(yè)態(tài)并存。作為天津?yàn)I海新區(qū)本土企業(yè),津?yàn)I發(fā)展最大的優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)和土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì),目前公司已經(jīng)擁有約超過(guò)200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

    九龍山(600555)

    公司的主要盈利來(lái)源——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將進(jìn)入產(chǎn)出爆發(fā)階段,將于今年竣工的游艇灣一期房產(chǎn)是公司令明兩年的主要利潤(rùn)來(lái)源。毛利率高達(dá)75%的一期房產(chǎn)的結(jié)算將使得公司的業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng),目前已簽訂的房產(chǎn)銷(xiāo)售合同總價(jià)約5億元。

    濱江集團(tuán)(002244)

    濱江集團(tuán)是杭州地產(chǎn)的區(qū)域性龍頭企業(yè)。濱江集團(tuán)2008年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入27.63億元,占杭州市場(chǎng)份額6.59%。公司的土地儲(chǔ)備大多都是在20006年以前拿的,土地成本較低,目前擁有權(quán)益規(guī)劃土地儲(chǔ)備建面148.6萬(wàn)平方米。

    福星股份(000926)

    福星股份作為一家以房地產(chǎn)為主、金屬制品業(yè)務(wù)為輔的雙主業(yè)公司,在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和金屬制品部分產(chǎn)品上具有龍頭地位。武漢市場(chǎng)未來(lái)將有長(zhǎng)足的發(fā)展空間,公司總計(jì)權(quán)益土地儲(chǔ)備285萬(wàn)平米,規(guī)劃未來(lái)3年達(dá)到土地儲(chǔ)備600萬(wàn)平米。

    渝開(kāi)發(fā)(000514)

    渝開(kāi)發(fā)是重慶本地唯一的房地產(chǎn)A股上市公司,但發(fā)展規(guī)模未能匹配其上市公司身份。渝開(kāi)發(fā)的大股東是重慶城市建設(shè)投資集團(tuán),是重慶市政府賦予土地儲(chǔ)備職能的兩大集團(tuán)之一。近期盛傳,大股東可能注入資產(chǎn)。

    廣宇發(fā)展(000537)

    廣宇發(fā)展公司是魯能集團(tuán)下屬房地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái),未來(lái)注資預(yù)期強(qiáng)烈。魯能集團(tuán)一直有意把廣宇發(fā)展視為房地產(chǎn)的融資平臺(tái),市場(chǎng)曾普遍預(yù)期魯能集團(tuán)會(huì)將其房地產(chǎn)項(xiàng)目注入公司,從而推動(dòng)公司成為一線(xiàn)地產(chǎn)股。

    香江控股(600162)

    大股東為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),承諾今年年底以前將注入沈陽(yáng)香江好天地房地產(chǎn)公司的股份??紤]到房地產(chǎn)回暖跡象明顯,公司整合資產(chǎn)的可能性大大增加,資產(chǎn)注入解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就顯得比較迫切,所以香江控股資產(chǎn)注入預(yù)期比較強(qiáng)烈。

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