“后悔”容易退“貨”難

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“退房潮”愈演愈烈,后悔之聲不絕于耳。在這樣的背景下,“后悔權”剛一提出,立刻成為世人關注的焦點。

6月9日,中國人民大學商法研究所所長、中國消費者協(xié)會副會長、中國法學會消費者權益保護法研究會副會長兼秘書長劉俊海教授公開表示,買房可望獲得后悔權。

后悔權再次讓樓市沸騰

如果從規(guī)范的法律術語上講,后悔權的表述并不準確,國際上,這叫消費者冷靜期制度,早已有成熟的先例。

10年前,萬科旗下的萬佳百貨,在國內第一個喊出服務承諾:“購物3天不滿意,可以無條件退貨”。事隔不久,修改為有條件退貨。但沒過幾年,萬佳百貨被華潤收購,有條件退貨從此消失。

引入后悔權制度,本是消費市場誠信與成熟的表現(xiàn),但一沾著樓市,是好是壞就不容易辨別了。目前,消費者因為信息不透明而在買房中遭受欺詐的情況屢見不鮮。最近準備買房的陳女士就這樣表示:“非常贊同實行該權力。一旦我們消費者購買的樓盤在簽訂合同后價格大幅下跌,中間的損失誰來承擔?再說,現(xiàn)在部分商品都可以在一定時間內無條件退回給商家,商品房作為消費品為什么就不可以?”

她的觀點能代表多數(shù)購房消費者的心理。據(jù)了解,消費者后悔權是消費者知情權、選擇權的延伸,通常是指消費者在購買商品后的一定時間內,可不需要說明任何理由,把商品無條件地退回給經營者,而不承擔任何費用。

劉俊海亦表示,消費者一般都會深思熟慮。但是由于信息不對稱,尤其是房地產開發(fā)商通過誘惑甚至蠱惑的營銷策略,同樣也會導致大量消費者在不冷靜的情況下實施了買房的行為。因此,這就需要在法律層面上給予消費者保護。要建立冷靜期制度,也就是后悔權制度。原則上讓消費者在合理期限內可以無條件退貨,增強公權力的行為保護。同時,這也有利于促進開發(fā)商改變理念,讓其在質量、定價等方面下功夫,從而實現(xiàn)消費者和開發(fā)商雙贏的局面。

“后悔藥”有點“難吃”

一石激起千層浪,輿論認為,“后悔權”假如運用不當,或將引發(fā)又一輪樓市虛假之風。

如果沒有嚴格的監(jiān)管,買房后悔制度也將讓一些開發(fā)商有機可乘。房子可以隨意購買、退貨,無疑會讓開發(fā)商更加容易假按揭。本來就慣于靠“左手賣出,右手買進”來制造樓市虛假繁榮的房產商,可能以消費者后悔權為借口,制造更多的樓市虛假繁榮,釋放更多的虛假信息,進一步加劇與消費者之間在信息了解上的不對等,給虛高的房價再添一把火。

從實際操作層面來看,執(zhí)行起來的難度也非常大。買房后悔制度要是像買衣服或買家電那樣規(guī)定三天還是七天之內無條件退貨,因為期限不長意義也就不大了,但多長才是一個合適的時間節(jié)點呢?因為不同的樓盤會有各自的推廣銷售計劃,所以這也是一個難以把握的問題。

其實目前樓盤銷售也有自己的“退房機制”,一般如果房屋質量有問題或者開發(fā)商有欺詐行為時,消費者都可以要求退房,但這需要一系列的手續(xù)及合同協(xié)議,繁瑣復雜的程序讓退房比退衣服麻煩多了。

據(jù)了解,以往如果買賣雙方不能達成一致,那么根據(jù)目前的房產買賣合同,只有在房屋質量問題影響到正常居住以及交房屋超過法定期限等情況下,法律上才會支持退房。而即將修改的新消法將會考慮建立“后悔權制度”,原則上消費者購買商品在合理期限內可以無條件退貨,其中購房同樣適用。

有報道稱,一旦有了“購房后悔權”,購房者可以隨意退房,對于購房者來說,不管是市場投資還是置業(yè)安家都將是“零風險”,這將可能助長和推動樓市新的投資潮和投機潮,房價也將隨著被變相拉高。一旦一批購房者投資或投機出現(xiàn)失誤就會形成退房潮,那風險無疑將轉嫁到開發(fā)商頭上,正常的市場秩序將會被打亂。

不少專業(yè)人士分析認為,這種“后悔權”適用在房地產市場上,第一觀感是基本不靠譜———聽起來很美,看上去不錯,但吃起來也許會嗑牙。

購房后悔權正反辯論

著名房地產律師秦兵對購房后悔權表示支持。他認為,這個制度很好,有利于保護作為弱勢群體的消費者的合法權益。

著名評論人郭松民:“后悔權”對消費者而言可謂一個遲來的好消息,因為消費者享有后悔權,是一個貨真價實的“國際慣例”。在有的國家,這個權力幾乎是無限的,無論買什么商品,都享有后悔權。消費者應該擁有此權力的原因在于,買賣雙方所掌握的信息不對稱。有很多信息,賣家掌握但買家不掌握。設立后悔權的實質,正是為了打破這種信息不對稱,因為只有比較全面地了解商品的品質,消費者才能決定是否退貨。后悔權是消費者知情權、選擇權的一種延伸,它有利于維護消費者的權利,也無損商家的合理權利。

北京市律師協(xié)會消費者權益保護專業(yè)委員會主任邱寶昌律師表示,后悔權其實是消費者知情權和選擇權的延伸,但又獨立于知情權和選擇權。在消費者權益保護領域對合同自由及意思自治原則進行一定的限制,是為了更好地保護消費者的權益,更好地保障社會公眾利益。

不過,這些建議遭到了中國社科院研究員易憲容的強烈反對。

作為近年來房地產行業(yè)的焦點人物,他表示:“后悔權不重要也不需要。解決房地產問題首先應該解決住房預售制度?！薄昂蠡跈唷闭f到底是一種對消費者基本權益的再次確認。而確認這樣的權益是很荒唐的,如果缺乏維護公平與正義的基本精神,也是不會有什么效果的。就房地產而言,行業(yè)性的普遍欺詐行為得不到遏制,散布虛假信息無人查處,而讓購房者上當受騙后再來后悔,這樣的法律還有什么公平可言?這樣的后悔權,又怎么能夠得到消費者的認同?

消費者需要的是如何辨識可能存在的風險,而不是輕易的一顆后悔藥就把自己的責任推得一干二凈,如果這樣,整個商業(yè)的基礎都將坍塌,保護消費者權益的目的更將是“無源之水無本之木”。中原地產董事總經理李文杰疑惑的是,假如給消費者一個冷靜期,是不是可以允許開發(fā)商一房多賣呢?這需要相關配套政策。由于消費者隨著房地產市場的發(fā)展,經驗同樣大大增強,所以買房后悔權出臺的必要性不大,估計也不會出臺。

許多人認為這樣的制度其實是保護消費者毀約的權利,如此和尊重契約精神的市場原則不符。其實在國外,無理由退貨已經涵蓋大多數(shù)商品交易,遠比消協(xié)目前假定的三種情景范圍要大,但這的確需要一定的社會道德基礎為前提。如果消費者都把這個制度當作免費使用商品的空子來鉆,最終這樣的制度一定無法維系。