物業(yè)稅增加負擔還是擠出泡沫？

羅燕紅

居住在北京二環(huán)吉祥里小區(qū)的邱偉光先生最近一直在關注一件事兒：官方又出臺通知，稱要“研究開征物業(yè)稅”了。他說，他的情況在北京人中還算比較常見：名下目前有3套房產(chǎn)。除自住外，在5環(huán)邊上某大學里有一套學校分配的2居室教工宿舍，在通州還有一套近200平米的3居大復式。一旦物業(yè)稅開征。他可能每年要付一筆錢來交稅。

不過，從2003年提出、2005年北京等六個城市作為試點開始“空轉”，到之后的增加試點城市并屢次提出要“空轉實”，開征物業(yè)稅一直是“雷聲大、雨點小”，“但聞樓梯響，不見人下來”。

物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，又稱“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其持有者每年繳付一定稅款。稅款額度隨房產(chǎn)價值的變化而變化；也就是說如果您家附近新開通了地鐵或公交線路，或者成為新的商圈，您的不動產(chǎn)因此升值，那么您每年繳納的稅額也會增加。

目前，這一稅種已在世界上絕大多數(shù)國家開征，但在各個國家名稱不盡相同，又叫房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，我國香港叫差餉稅。

此番舊事重提，有什么深意嗎?官方的口徑稱是為了“體制改革和產(chǎn)業(yè)結構調整，政府要為市場主體提供服務的目標，把政府職能轉到主要為市場主體服務和創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境上”，有什么新意或深意嗎?

雙重危機下混亂的樓市

當前一個最大的現(xiàn)實就是全球金融危機，以及由于貧富分化越來越浮出水面的社會危機，潛伏的社會矛盾已經(jīng)到達大家都無法不視的地步。據(jù)新發(fā)布的統(tǒng)計資料，2008年我國的基尼系數(shù)(Gini Coefficient)已經(jīng)高達0.65，遠遠超過0.4的國際警戒線。

貧富差距非常有代表性地體現(xiàn)在房產(chǎn)的差距上。中國的一大社會現(xiàn)實就是，有錢人有好多大房子，錢少的住個小房子。沒錢的沒房子。而不同于其他一般商品的是，住房其實是一種準公共產(chǎn)品，古來就有居者有其屋之說。物權法的實施更是為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。

目前房地產(chǎn)市場一片混亂，除了誰也看不懂的價格、成交量外。就是稅費混亂，記者查閱資料統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)各種名目的稅費總共有40多種，有些地方甚至超過100種?；靵y的稅費和未定義明晰的邊界，給尋租活動留下了巨大空間。

開征以不增稅負為前提

對物業(yè)稅的開征，大家首先關心的一個問題是廣大普通百姓的負擔是否會加重。

日前，有研究機構稱目前中國人的賦稅痛苦指數(shù)(Misery Index)已處在世界前列，如果物業(yè)稅的開征是加重百姓負擔、增加政府財政收入，恐怕沒有人會同意。加拿大西安大略大學終身教授、北大經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶認為，稅制改革應以不增加百姓負擔為前提，物業(yè)稅改革絕不是為了給政府增加新財源，物業(yè)稅征收多少就應當從其他稅收部分減少多少。綜合平衡各種稅費，調整稅收負擔，縮小貧富差距才是正道。

中央財經(jīng)大學稅務學院劉桓教授也稱，一般來說，物業(yè)稅都會設置一定的起征點，并對面積不大的自住房實行少征或者免征方式，故不會增加普通百姓稅負。

征稅是因為權責對等，公民納稅一是因為使用了資源；二是國家提供了對個人產(chǎn)權的保護。目前政府的稅賦是按人頭開征的，沒能很好體現(xiàn)人跟人的差別；而且由于收入成分復雜，因此給很多人偷稅逃稅制造了便利。而按房產(chǎn)征稅，無論你有多少套房子，都會有明確的房屋登記所有人，因此要想偷逃物業(yè)稅不太容易，差別也較好地體現(xiàn)出來。

財政從過去針對人，到現(xiàn)在針對房屋等財產(chǎn)，實際上是一種進步。這種進步對目前中國絕大多數(shù)的人來說應該是好的。

房價會降嗎?房子該買嗎?

專家稱物業(yè)稅開征是對社會資源的二次分配，調節(jié)市場尤其是價格并非其內在要義，從已開征國家來看，也無成功調控房地產(chǎn)市場的案例。但是在該通知出臺的第二天，A股地產(chǎn)板塊全面下挫，3億資金出逃，誰都不能否認該稅出臺對房地產(chǎn)市場的重大影響。稅收一直都是一項非常好的財政杠桿，該杠桿直接有力，對短期炒作、投機行為能較好抑制，這有利于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。

首先，稅費攤薄影響第一次交易的價格。早期交易環(huán)節(jié)一次性繳付的價格被攤薄到持有環(huán)節(jié)，應該說開發(fā)商的成本降低了，如果市場條件正常，購房者的購房價格也會隨之下降；此外，消費者在購買時所交納的稅費也將攤薄到每年，所以總的來說，消費者在購房時付出的成本會有所降低。物業(yè)稅類似于住房貸款利率。會影響而不是決定房價。

其次，拋售影響價格，購房者在量的選擇和價的商榷上主動權都較大。目前的情況是零稅收成本持有房產(chǎn)，所以大家都熱衷于購房保值。而物業(yè)稅恰是對保有環(huán)節(jié)征稅，提高持有成本，故而會加快市場流動，盤活閑置房屋。市場供應量會有一定的放大，如果剛性需求得到滿足，在供求關系下，可能價格的確會有一定程度下降。至少在短期內是這樣，這是經(jīng)濟學上的“非預期效應”。

而對于租賃者來說，因為房主持有房屋的成本上升。他必定會想辦法把部分或全部成本轉嫁出去，因此租賃價格會上升。這樣會迫使一部分有剛性需求的人加入購房者的隊伍。這樣會在兩方面造成影響，市場的需求更大，市場的流動更快。供求才是決定價格的因素。

第三，對人心理的影響。未來誰也不知道，影響目前價格的很大程度上是信心和預期。物業(yè)稅開征可能無法影響價格，但一定會破壞人的投機欲望。從這點看，物業(yè)稅開征是一種利好。

記者的一位朋友是美國德州某鎮(zhèn)人氏，他說他所在的城市物業(yè)稅平均為3％，次貸危機較不明顯，而物業(yè)稅1％的地方如加州、舊金山等地，次貸危機極其嚴重，這從一定程度表明恰當?shù)奈飿I(yè)稅抑制投機炒作的作用。

但是，價格是世界上最難琢磨的東西，影響它的因素很多，誰也不能抓住一點就言之鑿鑿，認為物業(yè)稅一定能解決房價虛高和惡性炒房有簡單化之嫌。任何環(huán)節(jié)不對，這個影響可能就很難實現(xiàn)。例如，剛需非常大，市場需求一直旺盛，即便有物業(yè)稅，投資收益也相當可觀。投資者仍會鋌而走險，價格就可能不降，在一線城市這種可能性就很大；這樣，政府收費的降低部分就變成落八開發(fā)商腰包的巨額利潤，百姓反而不能切實分享到好處。

近一兩年不會開征

該消息剛一出臺，根據(jù)心態(tài)劃分，大家迅速集結為三大陣營：歡欣鼓舞陣營、憂心忡忡陣營、憤怒不堪陣營。歡欣鼓舞者認為太好了，這下劫富濟貧了，自己反正光著腳。難道光腳的還怕穿鞋的；擔憂者雖不像溫州炒房團手里攥著幾十套，但目前也有房產(chǎn)若干，擔心物業(yè)稅開征自己要大量賦稅；憤怒者認為政府此舉不過是多了一個開源的名目，利益集團也多了一個攫取利益的渠道。

目前，很多人在觀望市場，等著出手，不知道物業(yè)稅幾時開征，自己是否需要調整購房計劃。中央財經(jīng)大學財稅學院副院長劉桓教授認為，自住型、改善升級型買家無須驚慌，可按照自己的實際需求進行購買；如

果是投資、投機。買不買還是要判斷這一稅種征收的具體時間表。

物業(yè)稅的開征有許多技術困難，如理順產(chǎn)權關系、整頓評估中介市場、開通房產(chǎn)信息渠道、確定稅種主體等；我國的房地產(chǎn)市場由于歷史和現(xiàn)實的原因，分外復雜，對企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā)商)征，比較容易，對個人征，困難較大。

有人稱政府就是當前這種房地產(chǎn)混亂局面的最大利益集團。一直以來，土地出讓金和七七八八的土地費用是地方政府的小金庫，一旦物業(yè)稅開征，很多地方的經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)都要大幅下挫，對政績工程的發(fā)展不利。

此外，人們對所繳納物業(yè)稅的用途也表現(xiàn)得沒有信心。物業(yè)稅本來用途是改善公共設施，提供更好的公共產(chǎn)品，提高居民生活質量。在成熟國家，物業(yè)稅的第一大用途，是用于本區(qū)學校、圖書館、社區(qū)公園等公共設施的改建等，所以，如果該鎮(zhèn)物業(yè)稅高，學校就能建得更好。人們?yōu)榱俗屪约盒『⒛艿胶脤W校受教育。會愿意搬家到物業(yè)稅較高的地方。在中國，納稅人的錢也能這么花在明處和刀刃上。很多納稅人就會比較放心了。

因此，人們反對物業(yè)稅與其說是反對該稅本身，不如說是怕納稅時不公正不公平，利益集團又多了一個為自己謀好處的渠道。

國務院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長隆國強認為物業(yè)稅要分批開征，先從高檔住宅、經(jīng)營性用房、高價公寓等開始；多位學者則一致認為。物業(yè)稅近一兩年內出不來：樂觀者說，由于涉及面廣，仔細慎重地做好準備有百利無一害；憤世者稱，對百姓有利的對利益集團一定不利，對利益集團不利的一般很難出來。對于物業(yè)稅，我們高度關注，留心捕捉開征后由于“排擠效應”帶來的機會。

6個細節(jié)拷問物業(yè)稅

1房地產(chǎn)如何估值如果采用房地產(chǎn)價格作為稅基如何確定其價格?是貨比三家的市場比較法?房地產(chǎn)商誠實前提下的成本估價法?能預知未來的收益還原法?還是合理價格下的假設開發(fā)法?抑或交易價格?公告價格?

2與既有稅費的對接

跟既有稅費如何對接，尤其是和上地讓金是什么關系。即使是投資，作為合法投資，有新規(guī)出臺要抑制家庭投資房地產(chǎn)，也要和過去規(guī)定對接，不能隨意加重普通百姓的稅負

3起征點和扣減點

三口之家，擁有90平方米，假如合理的保障性住房標準是每人30平方米，那么三口之家減扣90平方米，實際需交稅額是零；如果30平方米是小康住房標準，那么保障性住房的扣減標準是多少?要不要照顧中等收人家庭?沒立低稅面積?

4人均面積的計算

全國統(tǒng)等一刀切的做法聽上去不現(xiàn)實。不全國統(tǒng)籌安排的話，那么在多個城市炒房又將無法受到稅收的調節(jié)，甚至會有人用多套房來洗錢。達一問題如何解決?

5多套房稅率的確定

一套自住房一個稅率，如果有第二套采用什么稅率，第N套呢?如果不一樣，應當如何體現(xiàn)區(qū)別，或者出于為了抑制多套持有、盤活市場的目的，稅率應當如何累進提高，

多套房的情況也不同，如兩套房，第二套房在郊區(qū)與在市中心性質大不一樣，在市郊購置改善型第二套房采用什么，受不要從低稅率?

6如何打擊假名物業(yè)

近年來，有些投資者并不以本人的名義購買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。這種情況下，如果不明確信息，打擊假名物業(yè)，物業(yè)稅將失去意義。

它山之石

美國1％～3％

不動產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，由當?shù)鼐用襁x出代表確定，大約平均1％到3％。

香港0.8％～1.5％

按我國臺灣物業(yè)稅的征收標準來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8％-1.5％／年。

新加坡40％，10％

由新加坡國內稅務局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4％，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10％。

日本14％

日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產(chǎn)繼承稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標準稅率為14％。

瑞典0.5％～1％

不動產(chǎn)稅，征收額度為不動產(chǎn)稅務評估價值的0.5％～1％。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內別墅的那種住房)，稅率為1％，對共同產(chǎn)權型的公寓住宅，稅率為0.5％。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1％，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5％。

法國3％

不動產(chǎn)稅：持有不動產(chǎn)者，每年按3％的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84％繳納15％-30％營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價值，或16％的公司所付出租金。