房地產(chǎn)：危機時代的佛腳

周政華

“舊城改造”這一推動經(jīng)濟增長的主引擎，再次被上海市政府點燃

6月27日，蓮花河畔景苑小區(qū)7號樓轟然倒塌，但這并不能蓋過上海大工地上推土機的轟鳴聲。

與國內(nèi)北京、天津、廣州、深圳等其他一線城市相比，上海受全球經(jīng)濟危機沖擊最為嚴重。去年10月份以來，上海的工業(yè)生產(chǎn)總值、外貿(mào)出口、財政收入出現(xiàn)了全面負增長。上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，直到今年7月份，上述經(jīng)濟指標仍未“轉(zhuǎn)正”。

只有房價還在“小步快跑”往上漲，成為當前上海經(jīng)濟中少見的亮色，也成為第三產(chǎn)業(yè)增長中的一個主力軍。而“舊城改造”這一推動經(jīng)濟增長的主引擎，也再次被政府點燃。這是上海市政府為數(shù)不多的選擇之一。

舊城改造再啟動

上海市民董橫濱最早聽說建民村動遷的消息是在2003年，但6年過去，一直也沒有動靜。直到今年2月，政府的動遷通知貼到村里的宣傳欄上，家住建民村的董橫濱才相信，“這下終于來真的了”。

在經(jīng)歷了近二十年“先易后難”的舊城改造后，推土機終于開向這個城市最為犄角旮旯的“貧民區(qū)”。位于蘇州河和黃浦江以北的大塊老城區(qū)，這些被上海本地人視為貧窮和落后同義詞的地段，現(xiàn)在成了政府舊城改造的熱土。

舊城改造突然提速的消息，最早是由上海市長韓正在今年“兩會”上對外公布。隨后，3月份，上海市政府出臺了《關(guān)于進一步推進本市舊區(qū)改造工作的若干意見》文件正式出臺，并成立了“上海市舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，韓正親任組長。

此前，上海經(jīng)歷了兩輪大規(guī)模的舊城改造。在1992年到2000年的第一輪舊城改造中，完成了1350萬平方米的舊區(qū)改造，200萬居民搬出老房子；始于2001年的第二輪大拆遷中，上海拆除了700萬平方米的棚戶區(qū)。上海世博會近千萬平方米的拆遷任務(wù)，也早在2006年就全部完成。

舊城改造所釋放的巨大需求，不僅促使房地產(chǎn)在過去的10年成長為上海名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)，還充當了上海區(qū)域經(jīng)濟引擎的角色。

上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，1999年，對第三產(chǎn)業(yè)貢獻最大的金融業(yè)，占GDP總量接近十分之一，而地產(chǎn)業(yè)還不到這一比例的一半。到了2004年，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)反超金融業(yè)，總共拉動上海GDP增長了19.5%，成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。

此后，上海市試圖降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴。2005年，上海市在編制“十一五”計劃時，把房地產(chǎn)從六大支柱行業(yè)中剔除，代之以物流業(yè)。

但是房地產(chǎn)在上海經(jīng)濟中的地位仍不容小覷。2009年上半年，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海以5.6%的地區(qū)生產(chǎn)總值增速，位列全國各省最末。但該市房地產(chǎn)業(yè)增加值比去年同期增長2成，成為第三產(chǎn)業(yè)增長中的一個主力軍，這也是當前上海經(jīng)濟中少見的亮色。

經(jīng)濟低迷，迫使政府不得不再次點燃舊城改造——這一經(jīng)濟增長的引擎。上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟師蔡旭初表示，房地產(chǎn)是上半年上海GDP增長的主要因素之一，對確定經(jīng)濟和社會又快又好發(fā)展，擴大內(nèi)需和改善民生，作用積極。

國企又當排頭兵

一些國資房地產(chǎn)公司，成了這一輪舊城改造的主力軍。

今年初，閘北區(qū)國資委將其控股的房企北方城投，注入ST雅礱，實現(xiàn)借殼上市，藏藥企業(yè)搖身一變，轉(zhuǎn)型為舊區(qū)改造和保障性住房建設(shè)的房企。閘北區(qū)國資委有關(guān)人士稱，這也是閘北區(qū)突破舊改資金上的瓶頸所做的一次嘗試。

目前上海市土地儲備中心、地產(chǎn)集團、市城投公司、久事公司、建工集團、城建集團、綠地集團等上海國資巨頭已陸續(xù)進場。上海市土地儲備中心主任、地產(chǎn)集團董事長皋玉鳳表示，2009年用于舊城改造的土地收儲將高達130億元，目前已率先和閘北區(qū)、楊浦區(qū)取得合作共識。

上海各大金融機構(gòu)也給予了舊城改造信貸支持。從上海市金融服務(wù)辦提供的數(shù)據(jù)表明，建行上海分行、交行上海分行已分別與上海市城投公司簽訂了共計600億元授信合同。此外，中行上海分行與閔行區(qū)城投公司、建行上海分行與松江城投公司、工行上海分行與楊浦區(qū)城投公司也簽訂了總額達50億元的授信合同。

國企歷來都是上海房地產(chǎn)市場的一股重要力量。

1995年上海房地產(chǎn)企業(yè)中國有企業(yè)所占比例高達45%，陸家嘴集團、中星、上實、綠地、中華企業(yè)等企業(yè)占據(jù)市場開發(fā)主體。盡管，到了2008年這一比例下降到不足1成。但是上海國企依靠地域優(yōu)勢，仍在土地等資源占有上具有明顯優(yōu)勢。

上海的國資地產(chǎn)大鱷中華企業(yè)，僅在南匯區(qū)就擁有近80萬平方米的土地儲備。

在新一輪上海國企改革中，房地產(chǎn)企業(yè)也被列為七大重點重組板塊之一。去年9月，上海發(fā)布《關(guān)于進一步推進上海國資國企改革發(fā)展的若干意見》稱，上海國資委將保留上海地產(chǎn)、上海城建和上海建工等三家以房地產(chǎn)為主業(yè)的集團，以進一步鞏固國資在上海房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先地位。

政府參與開發(fā)的后遺癥

政府主導(dǎo)是上海市發(fā)展房地產(chǎn)的基本路徑。但梅龍鎮(zhèn)蓮花河畔景苑倒樓事發(fā)后，所暴露出的這一模式可能存在的問題，更讓人觸目驚心。

身為梅龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)長助理的闕敬德，不僅擔任上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱梅都公司)董事長，同時還參股了當?shù)亓硗?家地產(chǎn)公司。闕敬德之外，其他6名政府官員還包括梅隴鎮(zhèn)征地所所長張錦梁、副所長唐學(xué)誠，以及梅隴鎮(zhèn)土地管理所負責拆遷的工作人員何斌等。

已經(jīng)公布的資料表明，早在2001年，由梅隴鎮(zhèn)征地所與上海莘閔房地產(chǎn)開發(fā)總公司組建的梅都公司，被闕敬德、張志琴等24人收購改制為私企。

蓮花河畔景苑就是梅都公司改制后開發(fā)的最大一個地產(chǎn)項目。2003年，上海有償使用地塊一覽表顯示，梅都公司以不到604元/平方米中標“蓮花河畔景苑”項目土地，而同期另一塊閔行地塊的地價為1929元/平方米。2008年，蓮花河畔景苑小區(qū)預(yù)售價已超過13000元/平方米，為當初的地價的近30倍。

地處上海西南閔行區(qū)的梅隴鎮(zhèn)，在1994年就已確定要建成上海市最大的動遷房基地，安置由盧灣、徐匯等舊城改造和當?shù)貏舆w戶。在上世紀90年代中期，上海福利住房制度改革時，也恰逢大規(guī)模的舊城改造，房地產(chǎn)市場由此啟動。

當時上海多數(shù)房地產(chǎn)公司隸屬于各級房管局，直到2000年左右，這一政企不分的情況才開始轉(zhuǎn)變，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛改制。此后，上海的房價也扶搖直上，成為中國住房最貴的城市之一。

全國工商聯(lián)2008底在對上海的29家房地產(chǎn)公司的30個項目調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，近65%的“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”流向政府。至今上海市4家最大的開發(fā)商——陸家嘴、金橋、張江和外高橋仍為國有。

又現(xiàn)“繁榮”

舊城改造似乎立竿見影，大量資金開始流入房地產(chǎn)市場。

按照政府規(guī)劃，舊城改造中，政府將吸引近百億元資金，投放到閘北區(qū)的火車站北廣場改造，日后，這里將成為上海市新的中央商務(wù)區(qū)。此外，閘北今年還將啟動蘇河灣開發(fā)項目，預(yù)計開發(fā)總面積將達到28萬平方米左右，將吸納約300億元的改造資金。

“巨額資金的投入將使閘北地塊的區(qū)位優(yōu)勢凸顯出來?！鄙虾Ｃ駨姺康禺a(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理謝飛說，對于整個閘北區(qū)來說，其土地價值、房產(chǎn)價值目前仍是被低估的，但這種價值正在被市場重新發(fā)現(xiàn)。

這種“價值重新發(fā)現(xiàn)”的后果是，在舊城改造的真實需求和由于今年的貨幣投放導(dǎo)致的投資性需求雙重推動下，城市地產(chǎn)迅速升值。

不僅僅是閘北區(qū)，同為上海這一輪舊城改造重點地區(qū)的虹口區(qū)、楊浦區(qū)塊、黃浦區(qū)、閘北區(qū)的房價都出現(xiàn)不同程度上漲。位于上海楊浦區(qū)的江灣一號小區(qū)，均價18000多元，6月6日開盤當天，2個小時內(nèi)就完全售完。據(jù)一位在現(xiàn)場購房者說，場景相當火爆。

易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭在接受《中國新聞周刊》記者采訪時表示，政府推動舊城改造客觀上制造新的剛性需求，對于目前低迷的經(jīng)濟會帶來一定的利好影響。

房地產(chǎn)市場的5、6月間的短暫回暖，遏制了上海經(jīng)濟不斷下滑的勢頭。上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，上海第一、第二產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)和金融為代表的第三產(chǎn)業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主力軍。其中，房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值411.77億元，比去年同期增長22.6%

“舊城改造即使不能盤活全局，但也會對整個市場的穩(wěn)定大有裨益。”上海地產(chǎn)集團副總裁沈正超認為，隨著動遷的提速，其所產(chǎn)生的剛性居住需求，或?qū)⑹沟蒙虾＝紖^(qū)樓市進入一個新局面。

這種“新局面”的直接表現(xiàn)是，郊區(qū)新城地價隨之大漲。一個最明顯的例子是，上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，在2002年，該鎮(zhèn)附近的地價每畝在8萬到12萬之間，依舊乏人問津。而2005年，周圍的地價大概是在80萬到126萬之間，三年內(nèi)地價上漲了將近10倍。

“短時期內(nèi)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的重要性還不會消退?！?上海市國有資產(chǎn)規(guī)劃投資委員會委員楊建文在接受《中國新聞周刊》采訪時表示。

政府制造的巨大居住需求正源源不斷地注入市場。隨著800萬平方米舊城改造的推進，未來將有數(shù)十萬人搬到郊區(qū)，入住由開發(fā)商修建的安置房里。上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會近日發(fā)布的報告稱，2009年后上海三分二的新建住宅都分布在郊區(qū)。

不可觸摸的房價

由于大規(guī)模的舊城改造和投資需求引發(fā)的房價大漲，再一次考驗上海市民的承受力。

“房價不能高，不能再漲了?！?早在今年1月中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲在參加上海市十三屆人民代表大會第二次會議時就感嘆，房價和收入比太高了。

倒樓當天，市民董橫濱下班后就匆匆地趕到蓮花河畔景苑小區(qū)兩條街之外的一家房產(chǎn)中介那里，詢問附近的二手房價有沒有跌。中介的回答讓他吃了一驚：一切正常。

眼下，高漲的房價，又一次打擊了市場的自主性需求。此前今年5、6月間，房地產(chǎn)市場曾短暫回暖，出現(xiàn)“量價齊升”的局面。但好景不長。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年7月的第二周，成交面積環(huán)比上周下跌12.76%，成交量已經(jīng)連續(xù)三周低迷。上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降3.1%。

事實上，自2008年以來，上海房地產(chǎn)市場陷入空前的交易低迷，土地市場呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，一向火爆的土地交易市場，24幅地塊流拍，土地出讓均價跌至123萬元/畝，不足2007年價格的一半。

上海土地市場還將面臨更為嚴重的困境：由于上海去年各類用地供地計劃均未完成，根據(jù)國土資源部相關(guān)文件規(guī)定，2008年用地計劃完成緩慢的城市，將相應(yīng)減少2009年用地計劃申報指標，由此，上海2009年用地計劃面臨指標縮減危險。

但價格并未下跌。同期，上海的房價也逼近歷史最高值，上海透明房產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海商品住宅均價接近17000元/米，這相當于董橫濱三個多月的工資。

“房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，為社會帶來很多的負面因素?！?上海市國有資產(chǎn)規(guī)劃投資委員會委員楊建文說，上海到了不得不轉(zhuǎn)型的時候了。