房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

韓志勇

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭越來越激烈，已經(jīng)達(dá)到了白熱化的境地，又面臨著國家政策調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的壓力，各開發(fā)企業(yè)的利潤空間一再被壓縮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，向管理要效益，其中成本控制工作作為管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

本文重點(diǎn)從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同階段、施工管理階段、竣工結(jié)算管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出成本控制的措施，以提高企業(yè)的投資收益。

關(guān)鍵詞：開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目成本成本控制

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷幾年的狂熱后，在國家政策及國內(nèi)外大環(huán)境的影響下，正在經(jīng)歷著政策調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的磨礪。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)的重新洗牌和優(yōu)勝劣汰的局面，將有一批不適應(yīng)市場的企業(yè)被淘汰出局。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，向管理要效益，其中成本控制工作作為管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

1 正確的投資決策是成本控制的前提

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，決策工作是成本控制的關(guān)鍵，因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。

1.1 正確的投資決策來源于高水平的項(xiàng)目可行性研究 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行可行性研究，是保證開發(fā)項(xiàng)目以最少的投資耗費(fèi)取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段。

1.2 投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo) 決策階段的成本控制是事前控制，由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在決策階段就應(yīng)對項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。對于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

2 強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段成本控制，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對投資的影響程度達(dá)70%——90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計(jì)平面組合好，將會(huì)使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個(gè)方面:

2.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價(jià)，影響著工程建設(shè)的綜合效益。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。

2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。

2.3 實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 改革開放以來，建筑行業(yè)引進(jìn)了競爭機(jī)制，實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對提高設(shè)計(jì)水平，促進(jìn)良吐競爭起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋，而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀，又要造價(jià)合理，從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。

2.4 要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費(fèi)。

3 引進(jìn)市場競爭機(jī)制，實(shí)行招投標(biāo)管理是成本控制的重點(diǎn)

積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競爭機(jī)制引入全過程投資控制，在相對平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場機(jī)制，實(shí)行工程招投標(biāo)，推行公平、公正、公開競爭，是降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí)，還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴，杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開端，同樣，施工招投標(biāo)，可以選擇報(bào)價(jià)合理，施工方案先進(jìn)，技術(shù)力量強(qiáng)，工期短的施工企業(yè)，為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競爭，可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，縮短了工期，促進(jìn)了銷售，加了建設(shè)資金的回籠，從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

4 加強(qiáng)合同管理是施工階段項(xiàng)目成本控制的重要手段

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效的控制，一個(gè)重要的途徑就是合同管理。

作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時(shí)完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。具體措施有如下兩點(diǎn):

4.1 實(shí)施合同監(jiān)督制度 合同責(zé)任是通過具體的合同實(shí)施工作完成的。合同監(jiān)督可以保證合同實(shí)施按合同和合同分析的結(jié)果進(jìn)行。

4.2 實(shí)施合同跟蹤管理 在工程實(shí)施過程中，工程中會(huì)出現(xiàn)各種實(shí)際情況。合同實(shí)施過程中往往會(huì)與預(yù)定的計(jì)劃目標(biāo)產(chǎn)生偏離，如果不采取措施這種偏差常常由小到大逐漸積累，合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離，不斷地調(diào)整合同實(shí)施，使之與總目標(biāo)一致。

5 施工管理是有效控制項(xiàng)目成本的重要環(huán)節(jié)

工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程造價(jià)(即工程投資)的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性卻很大。施工階段的成本控制如下：

5.1 嚴(yán)格執(zhí)行合同

5.1.1 按合同規(guī)定的進(jìn)度要求付款 為保證承包商的積極性，必須按照合同規(guī)定的進(jìn)度要求付款。

5.1.2 設(shè)計(jì)變更、工程量簽證的控制 項(xiàng)目施工階段成本費(fèi)用的變化，經(jīng)常是由設(shè)計(jì)變更造成的。設(shè)計(jì)變更的投資控制，主要是通過合同條款來實(shí)施的。在項(xiàng)目承包合同中應(yīng)明確規(guī)定，進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或更改作為項(xiàng)目投標(biāo)基礎(chǔ)的其他合同條款，由此而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)支出和承包方損失，由發(fā)包方承擔(dān)。發(fā)包方應(yīng)當(dāng)視具體情況，會(huì)同承包方合理協(xié)商變更價(jià)格。

5.2 設(shè)計(jì)變更、工程量簽證管理原則 在施工階段，主要的工作是落實(shí)已確定的造價(jià)控制目標(biāo)與控制計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行工程量清單計(jì)價(jià)的原則與內(nèi)容，特別是注意增減工程量的簽證工作。在工程量簽證前，應(yīng)區(qū)分哪些該簽，哪些不該簽；哪些項(xiàng)目是合同內(nèi)，哪些項(xiàng)目是合同外；哪些工作內(nèi)容已在投標(biāo)單價(jià)中包含，哪些沒有包含；如果要簽應(yīng)該簽多少等等。

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)做法或設(shè)計(jì)圖紙的修改和完善，必須有設(shè)計(jì)單位以及監(jiān)理工程的簽字；現(xiàn)場簽證是指對施工管理中的零星事件的確認(rèn)。如:地下障礙物的清除遷移，設(shè)計(jì)變更造成的施工費(fèi)用增減，臨時(shí)用工及各種技術(shù)措施處理等。

5.3 控制工程索賠 索賠是工程承包中經(jīng)常發(fā)生的正?，F(xiàn)象，由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件的變化，施工進(jìn)度、物價(jià)的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免的出現(xiàn)索賠。

反索賠的目的是維護(hù)業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)利益。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，需要進(jìn)行兩方面的工作。首先，要對承包商的索賠報(bào)告進(jìn)行評論和反駁，或者否定其索賠要求，或大刀闊斧地削減索賠款額。其次，對承包商的違約之處，提出進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)反索賠要求，以抗衡承包商的索賠要求。這兩方面的工作，就是廣義上的反索賠工作內(nèi)容，是業(yè)主或其聘用的監(jiān)理工程師應(yīng)該非常熟悉的工作范圍。

6 嚴(yán)格竣工結(jié)算管理，把好審核關(guān)

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以原始資料為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

6.1 嚴(yán)格控制工程竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收是項(xiàng)目開發(fā)全過程的最后一個(gè)程序，對保證工程質(zhì)量，發(fā)揮投資效益，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)都有重要意義。在竣工階段，竣工圖紙和文件的移交是一項(xiàng)十分重要的工作?？⒐D不僅是工程實(shí)施狀況的最終工程技術(shù)系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。

6.2 嚴(yán)格工程計(jì)量工作 工程計(jì)量是指根據(jù)設(shè)計(jì)文件及承包合同中關(guān)于工程計(jì)量的規(guī)定，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對承包商申報(bào)的已完成工程的工程量進(jìn)行的核驗(yàn)。合同條件中明確規(guī)定工程量列表中開列的工程量是該工程的估算工程量，不能作為承包商應(yīng)予完成的實(shí)際和確切的工程量。因?yàn)楣こ塘勘碇械墓こ塘渴窃诰幹普袠?biāo)文件時(shí)，在圖紙和規(guī)范的基礎(chǔ)上估算的工作量，不能作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)，而必須通過項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對己完的工程進(jìn)行計(jì)量，對于不合格的工作和工程，工程師可以拒絕計(jì)量。

工程計(jì)量是控制項(xiàng)目投資支出的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是約束承包商履行合同義務(wù)的手段。

6.3 審核工程竣工報(bào)告，辦理竣工結(jié)算 這一階段投資控制的重點(diǎn)是:核算實(shí)際完成工程量，核實(shí)各分項(xiàng)工程使用的綜合單價(jià)是否與投標(biāo)時(shí)或合同簽訂時(shí)的綜合單價(jià)一一對應(yīng)，審核竣工結(jié)算匯總金額。由于工程量清單計(jì)價(jià)中的工程數(shù)量未包死，我們按竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更等竣工資料重新準(zhǔn)確計(jì)算工程量。設(shè)計(jì)變更增加的分項(xiàng)工程在招標(biāo)時(shí)的工程量清單中無相應(yīng)項(xiàng)目單價(jià)的，重點(diǎn)核實(shí)增加的項(xiàng)目的綜合單價(jià)是否按招標(biāo)文件及施工合同進(jìn)行編制，編制是否合理等。在這一階段里，可能會(huì)遇到施工單位追加工程造價(jià)的索賠，這在工程量清單計(jì)價(jià)模式里，是很正常的現(xiàn)象。作為造價(jià)控制，可以實(shí)施反索賠，這也是我們工程造價(jià)控制工作需要努力加強(qiáng)的。

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