試論我國業(yè)主團(tuán)體的法律地位

劉　敏　陳　猛

摘要：業(yè)主團(tuán)體概念在我國立法中的缺失，為司法實(shí)踐帶了許多不便。因此有必要考察學(xué)理的解說和各地方的具體做法，力求從中了解業(yè)主團(tuán)體在我國的現(xiàn)實(shí)處境，并尋求解決之道。

關(guān)鍵詞：業(yè)主團(tuán)體；非法人團(tuán)體；訴訟主體資格

一、關(guān)于業(yè)主團(tuán)體的主要爭議

業(yè)主團(tuán)體作為物業(yè)管理法律制度的一個(gè)重要概念，在我國立法中尚無明確的界定。

這首先體現(xiàn)在對其概念的理解上?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》頒布之前，一般都將業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)。因而業(yè)主團(tuán)體所指代的就是業(yè)主委員會。但這在理論上是有其邏輯缺陷的。因?yàn)樗y以對業(yè)主委員會和每個(gè)業(yè)主個(gè)體之間的代理關(guān)系做出一個(gè)合理的解釋。如全體業(yè)主內(nèi)部在表決本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，到底應(yīng)該采用何種表決規(guī)則?是應(yīng)該采取共有關(guān)系中的一致規(guī)則，還是應(yīng)該采取法人組織中的多數(shù)規(guī)則?無疑，理論上的不足必然會為實(shí)踐帶來困惑。

于是，國務(wù)院后來修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)就在其第八條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會”，從而使業(yè)主大會取代了業(yè)主委員會而成為全體業(yè)主的代表，在這種情況下，業(yè)主團(tuán)體就包括了業(yè)主大會和業(yè)主委員會。這個(gè)規(guī)則在一定程度上能夠解決之前的所遇到的問題，畢竟在其指引下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的關(guān)系就顯得順暢和清晰許多。但這依然只是學(xué)理上的理解，業(yè)主團(tuán)體并不因此而獲得民事法律制度的承認(rèn)，當(dāng)然也就沒有相應(yīng)的法律地位。

所以，目前學(xué)界對業(yè)主團(tuán)體的法律人格問題仍然存在著廣泛的探討，而這也是繼概念理解問題之后亟待厘清的地方。對此，根據(jù)其他國家和地區(qū)的立法例，我國學(xué)界主要存在“法人說”和“非法人團(tuán)體說”兩種觀點(diǎn)。

“法人說”主張，業(yè)主團(tuán)體是具備獨(dú)立法律人格的社團(tuán)法人。因而，它便能以自己的名義獨(dú)立實(shí)施民事行為，參加民事訴訟和承擔(dān)民事責(zé)任。并且，它還擁有自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)(主要包括物業(yè)管理用房、公共設(shè)施專用基金、維修基金等)。采納該學(xué)說的國家和地區(qū)主要以美國、法國、日本、新加坡以及香港為代表。如法國的《住宅分層所有權(quán)法》就規(guī)定，如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體，該團(tuán)體性質(zhì)上屬于享有法人人格的團(tuán)體。

“非法人團(tuán)體說”則認(rèn)為，業(yè)主團(tuán)體在經(jīng)過法定程序設(shè)立之后就能成為民事主體，但其只具有非法人團(tuán)體的身份。如德國《住宅所有權(quán)法》就規(guī)定“住宅所有權(quán)人共同體并不具有法人人格”，但在集會和管理上可以成為具有行為能力的組織體。所以，其性質(zhì)就屬于“具有部分權(quán)利能力之特別團(tuán)體”。

就我國法律規(guī)定來看，也曾經(jīng)有過采納了“法人說”的立法實(shí)踐，如1994年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，其第十六條規(guī)定，“管委會經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格?！倍?999年該條例修正時(shí)，則取消了對業(yè)主委員會法人主體資格的規(guī)定。這表明“立法者對業(yè)主委員會法律性質(zhì)也把握不定、心存疑慮?！蹦壳埃捎凇段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第八條和第十五條、十六條分別規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會產(chǎn)生的條件以及法定程序，因而，基本上僅可以認(rèn)定業(yè)主團(tuán)體為合法設(shè)立的組織。不過，依據(jù)我國民法關(guān)于成就法人資格的規(guī)定而言，業(yè)主團(tuán)體雖為依法成立且得通過業(yè)主大會的決議而形成獨(dú)立意志，但對獨(dú)立財(cái)產(chǎn)(其支配的財(cái)產(chǎn)實(shí)為區(qū)分所有權(quán)人所共同共有)以及責(zé)任能力的條件要求卻并不具備。這樣，業(yè)主團(tuán)體也就不能成為法人組織。

二、業(yè)主團(tuán)體法律地位的現(xiàn)實(shí)考察

由于國家立法層面并未對業(yè)主團(tuán)體的法律地位做出明確的界定，故這一問題在實(shí)務(wù)中只能任由各地方性立法和司法實(shí)踐自行處理。就各地方性立法和司法機(jī)關(guān)而言，多采取回避的態(tài)度，而沒有直接做出明確的表示。他們更多的是在業(yè)主團(tuán)體的訴訟地位問題上做文章。一方面，這當(dāng)然是受限于自己的立法權(quán)；另一方面，這也是出于司法實(shí)踐的客觀需要。

(一)地方性法規(guī)

總的來看，各地方性法規(guī)基本上都賦予了業(yè)主團(tuán)體以民事訴訟的主體資格。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條就明確規(guī)定，對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟。而《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》對該問題僅以“當(dāng)事人”一筆帶過，未做具體的細(xì)分?！吨貞c市物業(yè)管理?xiàng)l例》則是將“根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟”規(guī)定為業(yè)主委員會的一項(xiàng)職責(zé)?！短旖蚴形飿I(yè)管條例》規(guī)定業(yè)主和業(yè)主會(即業(yè)主大會)都享有就物業(yè)管理引發(fā)的爭議向人民法院起訴的權(quán)利，使得業(yè)主團(tuán)體擁有了與業(yè)主相同的訴訟地位。除此之外。廣東、海南等地也都有類似的規(guī)定。

其實(shí)，地方立法的上述舉措主要還是基于現(xiàn)實(shí)的需要而為的，以避免法院在審理物業(yè)管理爭議過程中可能出現(xiàn)的混亂。另外。雖然地方性立法普遍承認(rèn)了業(yè)主團(tuán)體的民事訴訟主體資格，但在起訴范圍上卻多有不同。如上海和武漢就差別明顯。上海所規(guī)定的起訴范圍限于“業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約”的情況，而武漢則包括“物業(yè)服務(wù)和物業(yè)收費(fèi)爭議”。即上海主要認(rèn)可的是業(yè)主團(tuán)體在業(yè)主內(nèi)部管理糾紛中的民事訴訟主體資格，這與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定是一致的。而武漢市的立法要更具有一種創(chuàng)設(shè)性，大大拓寬了業(yè)主團(tuán)體起訴范圍。

(二)司法實(shí)踐

如上所述的業(yè)主團(tuán)體的法律地位(包括訴訟地位)問題在理論和立法上的缺失與不足，也確實(shí)影響到了司法實(shí)踐層面的具體操作，以至于不同法院在認(rèn)定其訴訟主體資格過程中有時(shí)會判若云泥。

如在廣西的“南寧平等商廈物業(yè)管理委員會訴南寧達(dá)勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理糾紛案”、廣東的“深圳景洲大廈業(yè)主委員會訴深圳振業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司更換電梯和劃撥公共設(shè)施專用基金糾紛案”，以及福建“融僑花園業(yè)主委員會訴融僑物業(yè)管理有限公司及元洪房地產(chǎn)有限公司案”，法院就都做出了業(yè)主團(tuán)體不具備訴訟主體資格的裁定。

不過，法院在這些案件中做出如上裁定的理由卻也是五花八門。如福建“融僑花園業(yè)主委員會訴融僑物業(yè)管理有限公司及元洪房地產(chǎn)有限公司案”，法院認(rèn)為，本案原告作為一個(gè)業(yè)主委員會，在成立后未補(bǔ)辦相關(guān)登記、備案手續(xù)，且在三年任期屆滿后仍未進(jìn)行換屆選舉及報(bào)備登記，程序不合規(guī)定，系未經(jīng)合法程序成立，故該業(yè)主委員會不具備民事訴訟法規(guī)定的民事訴訟主體資格；又因該業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會做出決議并授權(quán)，從程序上未能反映廣大業(yè)主的真實(shí)意見，故也不具有原告所應(yīng)當(dāng)具有的訴訟主體資格。

而在浙江“溫州銀都花園業(yè)主委員會訴溫州市建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司案”中，原告經(jīng)該物業(yè)業(yè)主委托。針對被告不兌現(xiàn)廣告中宣稱的全封閉管理、配套措施、小區(qū)綠化率等條件，并將本應(yīng)歸業(yè)主使用的康樂設(shè)施出租做商業(yè)經(jīng)營等欺詐行為提起了訴訟。浙江省高院一審裁定駁回起訴，認(rèn)為和

開發(fā)商簽訂協(xié)議的是業(yè)主，不是業(yè)主委員會，故后者不是合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對性原則，該案原、被告之間不存在合同關(guān)系；同時(shí)從《物業(yè)管理?xiàng)l例》來看，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)是針對物業(yè)管理、服務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，不能行使業(yè)主的合同權(quán)利，代表業(yè)主提出訴訟，因此業(yè)主委員會的原告主體不適格。

對于業(yè)主團(tuán)體的訴訟主體地位，既然有過不予認(rèn)可的判例，也就同樣出現(xiàn)過認(rèn)為其適格的案件。如在上海“虹古小區(qū)業(yè)主管理委員會訴中國聯(lián)通上海分公司設(shè)置的通訊站電磁輻射損害居民健康案”、“長寧區(qū)仙霞別墅(785弄)業(yè)主管理委員會不服上海市房屋土地管理局房屋確權(quán)決定案”、江蘇“南京鼓樓區(qū)星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會訴星漢置業(yè)有限公司地下車庫權(quán)屬糾紛案”、廣東“廣州越秀區(qū)北秀花園業(yè)主委員會訴廣建物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛案”等案件中。法院均認(rèn)定了業(yè)主團(tuán)體的訴訟主體資格。并依其訴求做出判決。

三、解決業(yè)主團(tuán)體法律地位的初步嘗試

綜上可知，無論是地方性立法抑或是司法實(shí)踐。對業(yè)主團(tuán)體的法律地位的認(rèn)識都存在著一定的混亂。因此，為了解決這些實(shí)務(wù)中難以回避的問題，從而扭轉(zhuǎn)這種混亂狀況，司法系統(tǒng)也進(jìn)行了初步的嘗試。其中，最高法院2003年《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》(以下簡稱《復(fù)函》)中，就試圖厘清業(yè)主團(tuán)體的訴訟主體資格問題給出了一個(gè)較為明確的認(rèn)定。

《復(fù)函》指出：“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法)若干問題的意見》第四十條規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合‘其他組織條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。”

最高法院認(rèn)為，只要所訴的案件范圍在該《復(fù)函》范圍之內(nèi)的，就可以業(yè)主委員會的名義提起訴訟。而這也給出了一個(gè)較為客觀、明晰的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下，《復(fù)函》所體現(xiàn)的立場也就成為了各地審判實(shí)踐中最具權(quán)威性的法律依據(jù)，即在一定范圍內(nèi)承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體可獨(dú)立為當(dāng)事人。

而對業(yè)主團(tuán)體被告地位做出了具體規(guī)定的是重慶市高級法院。其在2004年11月也制定了《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)。該《意見》規(guī)定，業(yè)主委員會的訴訟主體資格限于在物業(yè)管理活動中，為維護(hù)業(yè)主的公共利益而產(chǎn)生的民事訴訟，且應(yīng)當(dāng)是依法成立的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在下列情形中也可能成被告，如拒絕或拖延與業(yè)主大會聘請的物管企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、履行物業(yè)服務(wù)合同不符合約定、其他涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)而發(fā)生的物管糾紛。并且，訴訟風(fēng)險(xiǎn)及后果由業(yè)主委員會及全體業(yè)主共同承擔(dān)。其中，如果是判定業(yè)主委員會依法履行職責(zé)的，應(yīng)由業(yè)主委員會承擔(dān)；如果是涉及財(cái)產(chǎn)支付責(zé)任時(shí)，則由全體業(yè)主共同承擔(dān)。相應(yīng)地，為防止業(yè)主委員會及其成員濫用職權(quán)，其在提起訴訟或作為被告參加訴訟時(shí)，需召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，涉及起訴的，還要向法院提交表決同意的書面材料。

四、結(jié)束語

隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，行政機(jī)關(guān)對建筑物住宅小區(qū)的行政管理已經(jīng)在逐漸的淡化。面對越來越多的小區(qū)物業(yè)管理糾紛，業(yè)主們和物業(yè)管理公司一般都傾向于通過業(yè)主團(tuán)體或針對業(yè)主團(tuán)體來尋求法院的解決。因此，如果不盡快通過立法明確業(yè)主團(tuán)體的法律地位，就無法徹底解決由此問題帶來的不便，以致在增加司法成本的同時(shí)卻無法提高其效率，對業(yè)主利益的保護(hù)則更無從談起?？ǘ嘧粼?jīng)說過：“在某種程度上必須創(chuàng)新，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)了一些新條件，就必須有一些新的規(guī)則?！?/p>