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    新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與對(duì)策

    2009-07-31 01:54:30
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2009年5期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)金融危機(jī)貨幣政策

    趙 民

    摘要:金融危機(jī)的襲來(lái)、貨幣政策的緊縮使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。銀根緊縮、IPO融資條件變嚴(yán)格使得去年大量囤積土地的房產(chǎn)商更加被動(dòng)。資金鏈的斷裂、房?jī)r(jià)大跌、消費(fèi)者觀望的情緒都增加了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在最近國(guó)家出臺(tái)的利好政策的下,努力做好自我調(diào)整。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);挑戰(zhàn);金融危機(jī);貨幣政策;人民幣增值

    中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)05-0070-02

    一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

    (一)金融危機(jī)的影響

    源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈,已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開(kāi)放的一些國(guó)家,嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心,甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講,這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂,導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā),進(jìn)而影響到投資人的信心,并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià),最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

    房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè),但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè),和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過(guò)去幾年的“流動(dòng)性過(guò)?!笨梢钥闯觯刨J在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過(guò)多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買(mǎi)房人的過(guò)度放貸等等,都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

    金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在:

    1、投資者喪失信心,消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑,資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問(wèn)題,股市一落千丈,房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌,房?jī)r(jià)不斷回落,消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值,好多消費(fèi)者買(mǎi)房之后,發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤(pán)價(jià)格縮水,去向開(kāi)發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果,這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

    2、銀根緊縮,房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè),一般通過(guò)銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn),并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕,為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn),對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開(kāi)始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)需要幾年的緩和期。

    (二)人民幣增值的影響

    從整體上和短期來(lái)看,人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的,但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額,如果出口下降,再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落,這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面,一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響,出口量減少,利潤(rùn)出現(xiàn)下滑,效益不好了,也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫(xiě)字樓,減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè),這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊;另一方面,人民幣大幅升值,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過(guò)度,很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來(lái)看,房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系,最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加,投資過(guò)熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,形成經(jīng)濟(jì)泡沫,而在升值后期外資撤退,房?jī)r(jià)下跌,泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。

    (三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

    房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng),“裙帶關(guān)系”多,對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大,所以易受國(guó)家宏觀調(diào)控,特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,2005年開(kāi)始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期,2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì),國(guó)家開(kāi)始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策:緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

    2006年以來(lái),尤其是去年的二三季度,由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地,掀起了一股囤地高潮。然而去年天價(jià)所獲得的地塊,現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊,樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米,按照此樓面價(jià),成本至少6000元/平萬(wàn)米以上,那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上,北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目,均價(jià)僅僅略高于5000元,平萬(wàn)米。

    不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁,平均負(fù)債率超過(guò)70%的房地產(chǎn)企業(yè),在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段,金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮,首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè),而最先被調(diào)整的,當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。

    二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

    目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn),基本上來(lái)自于大環(huán)境的變化,不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策,都是房地產(chǎn)行業(yè)所無(wú)法控制的,需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來(lái)解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注,不過(guò)資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如,對(duì)公開(kāi)增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制,要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等,而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。

    2008年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看,降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi),促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房,在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅;廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入,免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅;對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10%的個(gè)人所得稅,國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策,目的就是刺激內(nèi)需。

    從2008年5月以來(lái),各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策,降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間;按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià),不過(guò)應(yīng)用具有剛性;目前市場(chǎng)成交量來(lái)自于剛性的自住需求,只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來(lái)成交量的上升,目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù),房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力,因此,力度和優(yōu)惠程度均有限,沒(méi)有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),而不是救房?jī)r(jià)和救開(kāi)發(fā)商。

    房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略:

    1、價(jià)格策略

    最近幾年城市化的不斷推進(jìn),使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張,同時(shí)帶來(lái)城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求,我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來(lái)測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn),城市化所增加的人口每年將新增3,5—

    5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量,而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿足。所以說(shuō)房?jī)r(jià)具有一定的剛性,如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際,再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利,不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望,也可以及時(shí)回籠資金,以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上,房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是:同一樓盤(pán)或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水,這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒,誰(shuí)也不愿去買(mǎi)不斷貶值的房產(chǎn)。

    2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷策略,比如,加大廣告力度,根據(jù)一般人的心理,人們更愿意為知名度比較高的東西買(mǎi)單,從心理上覺(jué)得“物有所值”;再比如,通過(guò)各種方式促銷,最近長(zhǎng)沙有商家出奇招,只要通過(guò)該公司購(gòu)買(mǎi)洗面奶、白酒等消費(fèi)品,超過(guò)一定金額后,就可以送一平米的房子,買(mǎi)主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手,等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子;還可以通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加銷售量。

    3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn),比如,增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類,在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下,應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策,即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來(lái),通過(guò)由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)資金、銷售對(duì)象等開(kāi)發(fā)條件的供給,而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過(guò)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來(lái)滿足。當(dāng)然,面向中低收入者的住房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間不是很大,但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策,在目前低迷的樓市狀況下,也不失為一種較好的策略。

    4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理,房子雖然也是一種商品,但它畢竟不同于普通商品,因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng),每位房主都是公司的客戶,做好售后服務(wù),適當(dāng)做些售后調(diào)查,既可以為公司帶來(lái)更多的客戶,又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問(wèn)題,為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ);二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理,各部門(mén)之間加強(qiáng)合作,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工,預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理,所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理,各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。

    三、結(jié)束語(yǔ)

    房地產(chǎn)交易和投資一直是國(guó)家政策和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。提升房地產(chǎn)交易和投資量是保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、平衡各方的有效方法,影響房地產(chǎn)交易的核心是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)宏觀調(diào)控,分析我國(guó)房產(chǎn)的發(fā)展階段可以看出呈明顯的周期性。2008年特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn),但由于房產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的特殊性,使得國(guó)家及各級(jí)政府紛紛出臺(tái)“救房市”政策。不過(guò)金融危機(jī)的影響是長(zhǎng)期的,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在國(guó)家政策利好的前提下,努力進(jìn)行自我調(diào)整,度過(guò)這個(gè)特殊的寒冬。

    責(zé)任編輯王莉

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