對房屋面積測算中幾個問題的探討

張春輝

摘要：房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)戶籍管理中一項非常重要的工作，本文對房產(chǎn)測量中房屋面積測算過程中經(jīng)常碰到的幾個問題進行探討，并提出一些自己的建議。

關(guān)鍵詞：房屋面積；測算；分攤

2000年8月1日新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17896.1-2000）[1]（以下簡稱《規(guī)范》）頒布以來，使我國的房產(chǎn)測量得到了規(guī)范化、標準化、科學化，深受廣大房產(chǎn)測繪工作者的喜愛和歡迎。但是，其還存在一些不足之處，對某些具體細節(jié)及一些特殊情況并未做詳細、具體的說明，使得測繪工作人員在遇到相關(guān)問題時不知如何解決。因此，筆者結(jié)合實際工作就目前房屋測量過程中存在的一些問題進行探討，并提出一些解決措施，以供同行參考。

1陽臺的計算

陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、與房屋相連，可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施，根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺。

《規(guī)范》規(guī)定：“封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積，不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積?！钡?，對封閉陽臺是以設(shè)計文件或其他批準文件為準，還是以現(xiàn)狀封閉為準，《規(guī)范》中并沒有明確的指出。筆者認為，在實際操作中，陽臺計算一半與否應(yīng)以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合。如果陽臺規(guī)劃未封閉，現(xiàn)狀封閉，應(yīng)按規(guī)劃未封閉處理，計算一半面積；如果規(guī)劃封閉，現(xiàn)狀未封閉，應(yīng)按現(xiàn)狀未封閉處理，計算一半面積。

隨著陽臺圍護材料和圍護風格的多樣化，現(xiàn)在，陽臺的圍護往往是由兩種或兩種以上的結(jié)構(gòu)材料組成，而規(guī)范對算到哪個圍護未做詳細說明。計算應(yīng)取主圍護或幾個圍護中的最小圍護計算面積，以便統(tǒng)一計算口徑。

2關(guān)于復式層中的內(nèi)樓梯

有些在房屋竣工時，復式層中的內(nèi)梯往往未建造，形成中空，留做用戶自理。分析開發(fā)商未建造理由是為了滿足業(yè)主裝修自由設(shè)計風格的需要，即便造了該樓梯，業(yè)主在裝修時也會拆除，造成浪費。對于這種情況，有的地方不計算建筑面積，有的地方計算建筑面積。筆者認為，復式內(nèi)梯是否建造均應(yīng)按自然層計算面積，開發(fā)商未

建造節(jié)省的造價成本可在購房合同里協(xié)商，在房款中扣除。

3電梯未開門

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層（一般為非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含電梯）連續(xù)空走的情況，即下面幾層的樓梯不開門直接通往樓上。從使用功能看，空走樓梯只為上部功能區(qū)使用。而從設(shè)計角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而設(shè)計的[2]。《規(guī)范》中的共有建筑面積分攤辦法中，按功能區(qū)分攤無疑會加大上部功能區(qū)的共有面積。因此，筆者建議，商住樓中的空走樓梯不應(yīng)計算建筑面積較為合理，也可保護消費者的權(quán)益。

4虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將大型商場或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進行出售，每個單元沒有實體圍護，而是以界址釘?shù)男问竭M行分割和圍合成一個特定的空間 ，每個單元可以獨立使用并擁有唯一編號[3]。

有的人認為虛擬分割的小型單元沒有實體圍護，無法進行房產(chǎn)測繪和產(chǎn)權(quán)登記。筆者認為，虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求：權(quán)利人依法對特定的物有直接支配和排他的權(quán)利。也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定：房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。那么在實際測繪中，可以按照現(xiàn)場測量的每個單元的四至界釘進行測量和面積測算，并以虛線表示成圖。

地下室的獨立車位也可參照此辦法進行測繪計算。

5消防連廊

隨著城市化進程的加快，城市用地日趨緊張，房屋建筑不得不向高層化發(fā)展，為了滿足消防安全需要，部分高層住宅在十層以上設(shè)計了一條消防連廊，連通不同單元消防樓梯[4]。常見的有兩種形式：（1）以挑廊與不同單元消防樓梯直接相連；（2）通過相鄰兩戶房間外設(shè)計一條類似陽臺的廊，再經(jīng)過相鄰兩戶的房間與公用消防樓梯連接。對于第二種，應(yīng)直接做為陽臺計入相鄰的兩戶套內(nèi)面積。對于第一種有人認為是由于十層以上高層住宅引起的，應(yīng)當分攤給十層以上住宅。這種做法有些不妥，消防連廊的布局是由整幢樓整體結(jié)構(gòu)設(shè)計要求決定的，并不是某戶或某層獨有，若消防連廊下部某個樓梯發(fā)生火災(zāi)，也可向上經(jīng)過消防連廊到達其它樓梯疏散。所以，應(yīng)將消防連廊與相連的公用消防樓梯一起分攤給共同的功能區(qū)。

6架空層的樓梯、電梯處理

隨著住宅建設(shè)發(fā)展，有些小區(qū)為了增加通風和綠化，在某幾幢房屋架空用來種植花草，美化小區(qū)環(huán)境。那么架空層的樓梯和電梯該如何處理呢？各地的處理都不一樣，有的不計算面積，有的建筑面積單列不分攤。筆者認為，既然架空作為業(yè)主所共有，為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，應(yīng)將架空層與樓上住宅作為一個功能區(qū)，接受整幢樓的公用部位（包括架空層的樓梯、電梯）的分攤。這樣就不會造成小區(qū)相同套型的不同幢的房屋僅因一幢底層有架空，一幢底層為住房而使分攤系數(shù)不一致了。

以上為筆者在實際工作中經(jīng)常遇到的問題，希望通過這樣的探討，與同行進行交流，找到一種更為合理的測量計算方法。

參考文獻:

[1]GB /T1798611-2000.房產(chǎn)測量規(guī)范[s].北京：中國標準出版社,2000.

[2]冷曉輝.房產(chǎn)面積計算存在的具體問題及對策[J].經(jīng)營管理者，2008（13）：347.

[3]曹政智.房產(chǎn)測繪中的典型問題與對策[J].建設(shè)科技，2008（11）：107.

[4]陳亮.關(guān)于房產(chǎn)面積測算問題的幾點探討[J].科技經(jīng)濟市場，2008（7）：40.