論房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展

徐雙飛

摘要：如今的房地產(chǎn)開發(fā)的飛速發(fā)展，而其帶來的可持續(xù)問題日益嚴(yán)峻。闡述了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題，提出了在實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可持續(xù)；發(fā)展；現(xiàn)狀

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)09-0013-01

1房地產(chǎn)開發(fā)中可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。但近年來，一些城市房價的急劇飆升，異常火熱，并累聚風(fēng)險。這讓每一個關(guān)心我國經(jīng)濟健康成長的人十分擔(dān)憂。目前，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國內(nèi)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺和重視，多數(shù)人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的泡沫，必須加以調(diào)控。

而當(dāng)今房地產(chǎn)可持續(xù)問題具體表現(xiàn)為：

(1)資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。當(dāng)年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬個，規(guī)劃占地1，5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。

(2)商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴大。截止到2005年底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6，5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但從總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

(3)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的7帆左右。而我國消費信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務(wù)。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他行業(yè)有巨大的關(guān)聯(lián)作用，是為實現(xiàn)某一經(jīng)濟增長目標(biāo)可以考慮優(yōu)先發(fā)展的行業(yè)。但是，作為優(yōu)先發(fā)展行業(yè)必須具備這些條件：房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高必須與其城市經(jīng)濟、國民經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與居民的收入水平、消費特點相適應(yīng)，需要有一定的社會條件、資源和環(huán)境提供保障。近年來。我國一些地方政府對房地產(chǎn)高速增長目標(biāo)的過分追求，忽視了這些條件，結(jié)果造成了大量資源浪費與環(huán)境污染，違背了經(jīng)濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。

2房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略

2.1合理政府調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是中國房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當(dāng)前房價的過高過快增長，則是保持中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房價，抑制房價過高過快增長，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問題是中國政府當(dāng)前面臨的重大任務(wù)，政府首先該做好自身定位，對應(yīng)該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應(yīng)加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場的漲價壓力；同時，政府還應(yīng)加強對中、高檔商品房市場監(jiān)管，杜絕開發(fā)商擠占普通品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求，抑制房價過高過快增長，保證房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

2.2規(guī)范土地市場、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

目前我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化的新韻發(fā)展階段。人口眾多、資源相對不足的基本國情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的基本國策。近年來我國的土地市場建設(shè)取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經(jīng)驗。同時，我們也清醒地看到，我國土地市場建設(shè)距離充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距，政府的宏觀調(diào)控還需要改進(jìn)和完善，土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還存在缺陷，相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進(jìn)一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全統(tǒng)一、開放、競爭、有序的現(xiàn)代市場體系。黨的十六大為土地市場建設(shè)進(jìn)一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場：一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實行最嚴(yán)格的土地管理制度。三是必須堅持依法行政，加強對土地市場的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件。四是必須堅持與時俱進(jìn)，推進(jìn)制度創(chuàng)新。在運用好行政手段的同時，注重發(fā)揮經(jīng)濟和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準(zhǔn)征地占地、低價出讓土地等行為，納入了刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)和維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路，開展了農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點。培育規(guī)范土地市場是社會主義市場經(jīng)濟體制的重要組成部分，同時也是房地產(chǎn)市場能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

2.3重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡

可持續(xù)發(fā)展的核心是生態(tài)的可持續(xù)性。社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是在自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而形成人工生態(tài)系統(tǒng)。因此，處理好這個系統(tǒng)的基本問題就在于處理好人、自然與技術(shù)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)自然，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上為人服務(wù)，技術(shù)是人與自然發(fā)生關(guān)系的中介。

房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、建設(shè)與后期物業(yè)管理都應(yīng)有超前的生態(tài)觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，應(yīng)在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。其次，應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制劣質(zhì)、有毒材料的使用。第三，大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又能節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。第四，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶和綠化區(qū)域，提高綠化質(zhì)量和城市園林水平，構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng)；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環(huán)境。

3結(jié)語

當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)確實存在不少問題，而如何在房地產(chǎn)開發(fā)中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須在政府調(diào)控、土地市場以及環(huán)境保護(hù)三方面加強，使我國房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)又快又好地發(fā)展。