青島住宅土地使用權(quán)續(xù)期的標(biāo)本意義

徐先友

“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這是2007年頒布的《物權(quán)法》給出的說(shuō)法。雖然暫無(wú)細(xì)則支持，但無(wú)論是立法者還是業(yè)主，似乎并不急于給出或找到答案，畢竟多數(shù)住宅用地的使用期限都是50年或70年，“續(xù)期”是幾十年后的事。然而，近日青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)卻讓這一被人忽略的問(wèn)題提前出現(xiàn)在公眾面前。

“阿里山”業(yè)主的焦急

“我家房產(chǎn)的土地使用權(quán)今年6月份就到期了，具體怎么續(xù)，有關(guān)部門(mén)現(xiàn)在都沒(méi)有說(shuō)法，急死人了!”2009年3月26日，青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的業(yè)主張大媽急得一籌莫展。原來(lái)，他們小區(qū)的土地使用權(quán)只有20年，多數(shù)房子的土地使用期限今年6月份就要到期，可她打聽(tīng)了好多地方，誰(shuí)也不能就土地使用權(quán)續(xù)期的事給出確切答復(fù)。

據(jù)了解，土地使用權(quán)最高年限的規(guī)定來(lái)自1990年5月19日公布的國(guó)務(wù)院令第五十五號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例公布后，各地方政府對(duì)于居住用地出讓大都以最高土地使用權(quán)期限，即70年執(zhí)行。而作為島城改革開(kāi)放前沿的開(kāi)發(fā)區(qū)，早在上世紀(jì)80年代，上述《暫行條例》公布之前就進(jìn)行了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的大膽嘗試。由于當(dāng)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)最高年限還沒(méi)有明確的法律規(guī)定，為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，開(kāi)發(fā)區(qū)就出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的住宅。

如何“續(xù)期”正在研究

阿里山小區(qū)出現(xiàn)的土地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題，已經(jīng)被青島市有關(guān)部門(mén)注意到，而采訪中記者了解到，相關(guān)的臨時(shí)細(xì)則正在制訂中。對(duì)此，青島市國(guó)土資源與房屋管理局相關(guān)人士告訴記者，像開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)這樣的情況，即使在全國(guó)也是極少數(shù)的情況，目前國(guó)土部門(mén)正在依據(jù)國(guó)家最近出臺(tái)的物權(quán)法以及相關(guān)法規(guī)積極研究有關(guān)細(xì)則，并將及時(shí)向社會(huì)公布。

黃島國(guó)土資源分局土地資產(chǎn)管理處的工作人員則表示，阿里山小區(qū)土地的使用權(quán)確實(shí)即將到期，其中最早的是在今年6月份。他們也正在調(diào)研和整理類(lèi)似情況的詳細(xì)數(shù)據(jù)，為決策提供科學(xué)依據(jù)。另外，他們也已將此事向上級(jí)部門(mén)反映，目前尚無(wú)明確答復(fù)。該工作人員還表示，目前尚無(wú)業(yè)主提出續(xù)期申請(qǐng)。如果有類(lèi)似申請(qǐng)，黃島國(guó)土資源分局將對(duì)其土地續(xù)期使用費(fèi)等進(jìn)行評(píng)估。

深圳經(jīng)驗(yàn)或可借鑒

青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)業(yè)主遇到的問(wèn)題，屬于國(guó)內(nèi)較早出現(xiàn)的土地使用權(quán)續(xù)期的事例，但本刊記者調(diào)查，這并非全國(guó)首例“續(xù)期”事件。幾年前，深圳市曾出臺(tái)相關(guān)規(guī)定解決了類(lèi)似事件。

1981年12月，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地，并規(guī)定了土地最長(zhǎng)使用年限：工業(yè)用地30年；商業(yè)用地20年；商品住宅用地50年；教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年；旅游事業(yè)用地30年；種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

依據(jù)該《暫行規(guī)定》，深圳國(guó)際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。業(yè)主們不得不補(bǔ)繳20年的土地使用費(fèi)，否則將不能進(jìn)行置換、抵押等。而當(dāng)時(shí)規(guī)定的土地使用費(fèi)按照基準(zhǔn)地價(jià)×面積計(jì)算。

由于費(fèi)用高，執(zhí)行難度大，2004年，深圳市頒布了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。新《規(guī)定》打了個(gè)3.5折——到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期。在剩余年期(國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35％，并按約定年期一次性支付。

根據(jù)該《規(guī)定》，業(yè)主按年支付的權(quán)益要小于一次性支付——只有一次性補(bǔ)齊地價(jià)的業(yè)主，才可以獲得新的商品房產(chǎn)權(quán)證，而付年租則只能獲得非商品房產(chǎn)權(quán)證，也就是說(shuō)不能進(jìn)入市場(chǎng)交易。

續(xù)期成本各方說(shuō)法不一

記者就深圳的案例請(qǐng)教相關(guān)人士，得到的說(shuō)法是，深圳的例子雖然和青島開(kāi)發(fā)區(qū)有很多相似之處，但二者又有所不同：

深圳遇到的主要是商用土地，青島開(kāi)發(fā)區(qū)這次遇到的是民用住宅土地，而民用住宅土地恰恰涉及《物權(quán)法》中自動(dòng)續(xù)期的有關(guān)規(guī)定。青島開(kāi)發(fā)區(qū)遇到的問(wèn)題是在物權(quán)法頒布之后，而深圳解決問(wèn)題時(shí)，物權(quán)法還在討論中。如果說(shuō)深圳是在為《物權(quán)法》的制定積累經(jīng)驗(yàn)，那么開(kāi)發(fā)區(qū)就是《物權(quán)法》的路演。

但深圳的經(jīng)驗(yàn)畢竟給了我們一種估算續(xù)期土地出讓金的可能算法，記者請(qǐng)知曉深圳續(xù)期事件的業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬——以建筑面積100平方米的房子為例，粗略估算其土地使用面積為25平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)按照1500元／平方米計(jì)算，該房屋續(xù)期需要補(bǔ)交的土地出讓金為25×1500=3.75萬(wàn)元，折合每平方米房屋建筑面積375元。如果按照深圳的打折標(biāo)準(zhǔn)，折后價(jià)為3.75×0.35=1.3125萬(wàn)元，折合每平方米房屋建筑面積131.25元。

但采訪中，青島地產(chǎn)界一位不愿透露姓名的專(zhuān)家則認(rèn)為，計(jì)算續(xù)期成本，不應(yīng)按照土地基準(zhǔn)地價(jià)，而應(yīng)按照當(dāng)前的土地市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。在以上例子中，我們以4500元／平方米作為土地的市場(chǎng)價(jià)，則該房屋續(xù)期需要補(bǔ)交的土地出讓金為25×4500=11.25萬(wàn)元，折合每平方米房屋建筑面積1125元。

另外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)該免交出讓金，或者只支付換證工本費(fèi)。

青島難題的標(biāo)本意義

據(jù)相關(guān)人士介紹，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺(tái)后，1994年，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)又通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》，其中規(guī)定，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期，否則土地使用權(quán)將由國(guó)家無(wú)償收回。而這一規(guī)定，2007年被《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定取代。雖然如此，《物權(quán)法》并沒(méi)有就自動(dòng)續(xù)期的具體細(xì)則給出規(guī)定，而有關(guān)專(zhuān)家給該細(xì)則出臺(tái)設(shè)定的期限為10年。

《物權(quán)法》草案起草人之一、全國(guó)人大法律委員會(huì)委員王利明教授接受北京媒體采訪時(shí)解釋說(shuō)，房子存在多久，地的期限就存在多久。而且，續(xù)期沒(méi)有條件限制，在任何情況下都可以續(xù)，百姓完全不必?fù)?dān)心房子被炸掉，老無(wú)所居。但對(duì)于到期后，土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費(fèi)、怎么收費(fèi)等問(wèn)題都沒(méi)有在物權(quán)法中進(jìn)行細(xì)化規(guī)定。因?yàn)檫@些問(wèn)題比較復(fù)雜，在討論草案時(shí)，暫時(shí)回避了這些問(wèn)題，主要考慮到現(xiàn)在即將到期的房子極少，問(wèn)題還不嚴(yán)重。但預(yù)計(jì)，10年后，大批房屋的土地使用權(quán)就該到期了，問(wèn)題將會(huì)十分嚴(yán)重。政府應(yīng)該爭(zhēng)取在10年內(nèi)，通過(guò)制訂物權(quán)法實(shí)施細(xì)則對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。

的確，10年或者再稍微遲些后，不少地方都將遭遇類(lèi)似于青島這樣的難題。換句話說(shuō)，土地使用權(quán)如何續(xù)期的問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫。