“房屋券”能否成為樓市的“救命稻草”？

武巖生

2009年在擔(dān)憂和觀望中開(kāi)局，樓市沒(méi)有出現(xiàn)股市那樣的喜人行情。2月13日，國(guó)家發(fā)改委最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9％、環(huán)比下降0.2％。這也是70個(gè)大中城市旁價(jià)繼去年12月首次出現(xiàn)同比以來(lái)連續(xù)下降，而且降幅還擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)這種萎靡行情，開(kāi)發(fā)商愁云難遣，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者卻希望房?jī)r(jià)繼續(xù)回調(diào)得到更多利好……這輪博弈顯然還沒(méi)有分出勝負(fù)。而從宏觀方面看，房?jī)r(jià)對(duì)于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)有很重要的作用，而房?jī)r(jià)繼續(xù)回調(diào)，也能解決其高速發(fā)展幾年中累積的一些問(wèn)題，擠出泡沫，步入良性發(fā)展軌道。

面對(duì)一噘不振的樓市，2月中旬，有關(guān)專家提出了向農(nóng)民工發(fā)放“房屋券”的構(gòu)想，以提振住房消費(fèi)、增加城市化率。其大膽建議引起熱議。我們分析，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌有喜亦有憂：

憂：房市萎靡拖累經(jīng)濟(jì)

地方政府收入60％源于房地產(chǎn)

日前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家周天勇表示，2007年土地出讓金約占地方財(cái)政收入的30％。再加上各種附加在土地及房產(chǎn)上的稅費(fèi)收入，地方政府近60％的收入源于房地產(chǎn)。所以房?jī)r(jià)下行之初，地方政府就開(kāi)始了旗幟鮮明的救市舉措。地產(chǎn)滋養(yǎng)GDP大樹

從更大范圍來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也舉足輕重。1998年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為15.03％，而到了2007年，這一數(shù)字達(dá)到了21.76％。

房地產(chǎn)養(yǎng)起龐大產(chǎn)業(yè)鏈

國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出表中有38個(gè)部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。

每建一平方米需16個(gè)工人

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員為94萬(wàn)，到2007年這一規(guī)模達(dá)到了166.5萬(wàn)，年均增長(zhǎng)6.6％，比同期我國(guó)全部就業(yè)人員的平均增速(10％)和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均增速(31％)分別高出56和3.5個(gè)百分點(diǎn)。

喜：房?jī)r(jià)硬挺難期再度繁榮

房?jī)r(jià)下調(diào)百姓獲益

盡管房?jī)r(jià)持續(xù)回落，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心針對(duì)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查卻顯示，超過(guò)90％的專家認(rèn)為目前全國(guó)房?jī)r(jià)依然偏高。其中，29％和61％的經(jīng)濟(jì)學(xué)家分別認(rèn)為目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)水平過(guò)高或較高，但并不會(huì)出現(xiàn)猛烈的下跌。

15個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市交易量上升

一份針對(duì)包括上海在內(nèi)全國(guó)15個(gè)城市的調(diào)查顯示，今年以來(lái)出現(xiàn)成交量回升的城市，都是經(jīng)過(guò)了房?jī)r(jià)大幅下調(diào)的。也就是說(shuō)，在房?jī)r(jià)沒(méi)有完全觸底前市場(chǎng)的購(gòu)買力難以完全釋放。易居中國(guó)的這份調(diào)查涉及上海、深圳、杭州和成都等lS個(gè)全國(guó)大中型城市，將今年1月成交量與去年同期做了一個(gè)對(duì)比。其中，深圳、廈門、福州和南昌四個(gè)城市出現(xiàn)了成交量的回升，深圳達(dá)到了5296，而南昌更是達(dá)到了360％。其余11個(gè)城市均為下跌，上海1月份商品住宅的成交量是506795平方米，2008年1月則是865522平方米，同比下降了41.4％。

房?jī)r(jià)將繼續(xù)下調(diào)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)調(diào)整?！爸袊?guó)的房?jī)r(jià)到底下降多少才能激起普通消費(fèi)者對(duì)房子的需求，各地有各地的情況，但至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看，房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降到普通居民可以承受的范圍內(nèi)”。

河北省某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)一位負(fù)責(zé)人也表示，從房產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律看，房?jī)r(jià)也需繼續(xù)下調(diào)?！皣?guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300－1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大。很顯然，我國(guó)許多地方房?jī)r(jià)都以低于1：300這個(gè)最低限”。

而各地居高不下的房屋空置率，居民收入與房產(chǎn)價(jià)格之比，也表明房地產(chǎn)確實(shí)累積了一定的泡沫，需要通過(guò)價(jià)格回調(diào)的過(guò)程得以釋放。

延伸“房屋券”能否成樓市復(fù)蘇的“救命稻草”

在中央和地方救市政策“千帆過(guò)盡”仍難扭轉(zhuǎn)其頹勢(shì)的情況下，一項(xiàng)向進(jìn)城農(nóng)民工發(fā)放“房屋券”的構(gòu)想由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局辦公室毛盛勇提出。

毛建議，農(nóng)民憑借其農(nóng)村房產(chǎn)作價(jià)的“房屋券”可以到城市購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應(yīng)數(shù)額的貨幣。農(nóng)民工一旦重新回到農(nóng)村生活，可以憑“房屋券”到“房屋銀行”回購(gòu)或重新選擇自己需要的房屋和宅基地。

根據(jù)他構(gòu)想的測(cè)算，以全國(guó)農(nóng)民約一半進(jìn)城、農(nóng)民在農(nóng)村房屋每平方米100元計(jì)價(jià)，至少可以釋放盤活約1萬(wàn)億以上的農(nóng)村資產(chǎn)。

此建議一出，在網(wǎng)上引起頗多議論。贊成者認(rèn)為，該舉措惠及千百萬(wàn)農(nóng)民工群體，且對(duì)拉動(dòng)房市也有一定作用。而反對(duì)者認(rèn)為，該舉措實(shí)施起來(lái)也具有相當(dāng)多的限制，恐怕難以實(shí)施。

“這種想法出發(fā)點(diǎn)是好的，但不大可能實(shí)施。這是一種揠苗助長(zhǎng)一廂情愿的做法?！敝性禺a(chǎn)河北公司總經(jīng)理李印奇表示，農(nóng)民工群體在房地產(chǎn)消費(fèi)中占比很小，即使有錢買房的，從心理、生活習(xí)慣方面也很難較快融入城市生活。

河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院副院長(zhǎng)王重潤(rùn)也認(rèn)為，這種生硬的“城市化”是并不可取的?！俺鞘谢蟮倪@些農(nóng)民靠什么在城市里生活?最實(shí)際的房屋管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)對(duì)于農(nóng)民而言是不小的負(fù)擔(dān)；而從城市功能來(lái)講，怎么給這些新型非農(nóng)民提供工作、教育、醫(yī)療等各方面的待遇恐怕也是難以解決的問(wèn)題?！?/p>