商品房銷售與住宅設(shè)計(jì)

鄭杰珂

提要商品房的銷售與住宅設(shè)計(jì)有著密不可分的關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)蕭條的當(dāng)今社會(huì)，保證商品房的銷量就勢(shì)必要關(guān)注住宅的設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：商品房；銷售；住宅設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

住房以商品的形式進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)，給住宅設(shè)計(jì)人員提出了一個(gè)新課題，即商品住宅設(shè)計(jì)。也就是說，我們的住宅設(shè)計(jì)師既要改變過去那種只考慮帶有普遍性的問題，如戶型、K值、使用功能、進(jìn)深、面寬等內(nèi)容，又要根據(jù)商品住宅的特點(diǎn)和市場(chǎng)銷售行情及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平等方面，設(shè)計(jì)出多品種、多類型、多檔次的商品住宅方案，促進(jìn)住宅商品化的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。隨著住宅商品化進(jìn)程的推進(jìn)，設(shè)計(jì)也被迅速推向市場(chǎng)，與以往任何時(shí)期相比，設(shè)計(jì)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響力越來越大。開發(fā)商不像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代把設(shè)計(jì)看作是“制圖過程”，而是把設(shè)計(jì)看成是策劃的一部分。確切地說，設(shè)計(jì)實(shí)際是住宅銷售策劃之本，是提供有效供給之源，住宅的價(jià)值首先取決于設(shè)計(jì)，它的含金量是最高的。尤其在當(dāng)下全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的條件下，要想房地產(chǎn)的開發(fā)銷售不受影響甚至是獲利，住宅設(shè)計(jì)就顯得尤為重要，而設(shè)計(jì)也能給開發(fā)商帶來“超值”的利潤。筆者通過對(duì)商品房的經(jīng)營和銷售行情及城鎮(zhèn)居民的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、個(gè)人愛好等多方面的分析總結(jié)，提出有關(guān)商品房設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)

構(gòu)思：

一、住宅設(shè)計(jì)要走向精品化、專業(yè)化和多樣化，滿足人們的現(xiàn)實(shí)需求

精品是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的必然產(chǎn)物，只有創(chuàng)出精品才能在市場(chǎng)競爭中立于不敗之地。住宅設(shè)計(jì)精品所帶來的無形資產(chǎn)是巨大的，“精品效應(yīng)”已成為設(shè)計(jì)單位的生存之本。精品不但提高了住宅本身的價(jià)值，同時(shí)也提高了設(shè)計(jì)自身的價(jià)值。住宅戶型也要?jiǎng)?chuàng)造精品，這些精品在適應(yīng)居住人生活行為的同時(shí)，還引導(dǎo)人的生活行為，改變?nèi)说纳罘绞健?/p>

單純靠建筑、結(jié)構(gòu)和水暖電這些主要專業(yè)解決更細(xì)化的設(shè)計(jì)問題，來滿足人們對(duì)舒適度提高的迫切要求，顯然是不夠的，因此，住宅輔助設(shè)計(jì)日漸興起并走向?qū)I(yè)化。主要包括智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、室外環(huán)境設(shè)計(jì)。智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)最早起源于美國，首先是在辦公商業(yè)建筑中應(yīng)用，逐步延伸到居住建筑中。西歐、日本、東南亞各國也步其后塵，開展了大量的推廣和應(yīng)用工作。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們多種需求的變化，住宅單體設(shè)計(jì)從單純的平面設(shè)計(jì)走向三維空間設(shè)計(jì)，主要表現(xiàn)在室內(nèi)不同層高的設(shè)置上，如躍層、錯(cuò)層、高空間廳房設(shè)計(jì)等，這些變化給開發(fā)商帶來新的賣點(diǎn)，令其商品房的銷售在

當(dāng)今這個(gè)經(jīng)濟(jì)蕭條，競爭激烈的大環(huán)境下立于不敗之地。

二、給居住者提供再設(shè)計(jì)權(quán)，讓其參與戶內(nèi)的平面空間分隔

住宅與其他商品不同，它的使用壽命長，更新?lián)Q代所需要的時(shí)間也長，消費(fèi)者不可能隨意按其消費(fèi)變化而經(jīng)常更換住房。給用戶一個(gè)寬闊的自由空間，讓其參與戶內(nèi)的平面空間分隔。因此，在商品住宅的設(shè)計(jì)中僅僅滿足其被選擇性是不夠的，還要考慮它的可變性，用發(fā)展變化的眼光進(jìn)行商品住宅的設(shè)計(jì)，給用戶提供一個(gè)靈活、可變化的空間，讓用戶根據(jù)自己的愛好、生活習(xí)慣及不同時(shí)期的需要對(duì)戶內(nèi)空間進(jìn)行分隔或再分隔，使購房者真正體驗(yàn)到“當(dāng)家作主”的感受，產(chǎn)生良好的口碑，從而提高此商品房的銷售量。

三、加強(qiáng)住宅的環(huán)保設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)節(jié)能概念

生態(tài)環(huán)保是世界各國都提到日程上的重要課題，對(duì)住宅設(shè)計(jì)而言尤為重要。住宅的生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)主要包括下

面幾個(gè)系統(tǒng)：①綠化種植系統(tǒng)；②產(chǎn)品材料系統(tǒng)，即所謂的綠色材料、保健環(huán)保材料；③節(jié)能系統(tǒng)，如利用太陽能、風(fēng)能、二次利用水資源等；④污染防治系統(tǒng)，防止水污染、粉塵、電、聲、光、垃圾污染等。住宅的生態(tài)環(huán)保關(guān)系到人類可持續(xù)發(fā)展，是未來住宅研究的主流，所以人們將21世紀(jì)稱為生態(tài)健全的“綠色世紀(jì)”。住宅建設(shè)的節(jié)能概念也是當(dāng)下的時(shí)尚話題，并且被越來越多的業(yè)主所接受和喜愛，從而也被開發(fā)商所關(guān)注，成為吸引購房者，提高競爭力，增加銷售量的因素之一。

四、創(chuàng)造舒適的居住區(qū)景觀環(huán)境

一個(gè)好的居住社區(qū)，除了高質(zhì)量的戶型設(shè)計(jì)，還必須擁有高質(zhì)量的外部空間設(shè)計(jì)。從對(duì)購房者的調(diào)查看，小區(qū)富有特色的環(huán)境景觀將會(huì)給他們留下深刻的印象，因而打造美麗舒適的小區(qū)環(huán)境也是促成商品房銷售的一個(gè)決定性因素。

五、結(jié)語

商品住宅設(shè)計(jì)除了在戶型、面積和價(jià)格等方面要求多樣化以外，還應(yīng)注重其采光、通風(fēng)、節(jié)能、環(huán)保及環(huán)境等因素，真正做到以人為本，才能滿足不同的層次、人口結(jié)構(gòu)和不同愛好的消費(fèi)者的不同要求，從而促進(jìn)商品房的銷售，使其在滿足社會(huì)效益的同時(shí)，也使開發(fā)商得到現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

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