論被拆遷房屋估價(jià)制度

陳鵬宇

摘要在房屋補(bǔ)償程序中,無(wú)論是雙方協(xié)商,還是補(bǔ)償安置裁決,都需要一個(gè)客觀的依據(jù),這個(gè)依據(jù)就是對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)。我國(guó)各地區(qū)估價(jià)的方法沒有統(tǒng)一,常用的是市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。如今的評(píng)估機(jī)構(gòu)往往被行政部門和房地產(chǎn)商所左右,失去了獨(dú)立性,做出了不公正、不合理的估價(jià)。

關(guān)鍵詞被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)區(qū)位比較法

中圖分類號(hào):F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)02-059-02

近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,在各個(gè)城市的建設(shè)中,不斷優(yōu)化城市的布局、美化城市的環(huán)境成為了城市決策者們不斷努力的方向。而這些改造都將涉及到一個(gè)步驟,那就是房屋的拆遷。在房屋的拆遷中,會(huì)涉及到許學(xué)多多的問(wèn)題,其中對(duì)被拆遷房屋的補(bǔ)償顯然是一個(gè)核心問(wèn)題。而在補(bǔ)償程序中,無(wú)論是雙方協(xié)商,還是補(bǔ)償安置裁決,都需要一個(gè)客觀的依據(jù),這個(gè)依據(jù)就是對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)。豍可以說(shuō)拆遷房屋的估價(jià)關(guān)系到了拆遷補(bǔ)償?shù)墓C性,決定著被拆遷人的根本利益,影響著社會(huì)的和諧。因此,對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié),也是值得我們?nèi)ビ懻摵吞骄康膯?wèn)題。

一、被拆遷房屋估價(jià)概述

(一)被拆遷房屋估價(jià)的概念

在我國(guó)城市房屋拆遷的補(bǔ)償方式有兩種:一是貨幣補(bǔ)償,二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中前者是城市房屋拆遷補(bǔ)償中極為推崇的補(bǔ)償方式。所謂貨幣補(bǔ)償是指在拆遷補(bǔ)償過(guò)程中,經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商,被拆遷人放棄房屋產(chǎn)權(quán),由拆遷人以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),對(duì)被拆除的房屋的所有人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。豎由此可見房屋評(píng)估價(jià)格的多少?zèng)Q定著貨幣補(bǔ)償金額的多少。那么什么是被拆遷房屋估價(jià)?

筆者認(rèn)為估價(jià)即是價(jià)格評(píng)估,是為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,通過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法,對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)算,判定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(二)被拆遷房屋估價(jià)的目的

從先前論述的概念中我們不難看出,估價(jià)的目的就是為了客觀、公正地給出一個(gè)反映房屋真實(shí)價(jià)值的補(bǔ)償金額,是拆遷雙方當(dāng)事人補(bǔ)償和被補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵,進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

(三)被拆遷房屋估價(jià)的范圍

2004年1月1日起實(shí)施的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定,房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過(guò)委托評(píng)估確定。由此可見被拆遷房屋估價(jià)的最主要范圍是此房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

(四)被拆遷房屋估價(jià)的主體

被拆遷房屋估價(jià)的主體是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu),它屬于市場(chǎng)中介組織。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第4條的規(guī)定,拆遷估價(jià)是由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān),估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。為了規(guī)范房屋評(píng)估機(jī)構(gòu),《城市房地產(chǎn)管理法》第57條和有關(guān)部門規(guī)章規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:1.有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu);2.有固定的服務(wù)場(chǎng)所;3.有必要的(達(dá)到規(guī)定數(shù)量)的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);4.有足夠?qū)I(yè)人員,即要由一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、被拆遷房屋估價(jià)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容

(一)被拆遷房屋估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

所謂標(biāo)準(zhǔn),就是衡量事物的準(zhǔn)則。被拆遷房屋估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與房屋拆遷作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是兩個(gè)概念,但是這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容是一樣的。豐《城市房屋拆遷條例》第24條規(guī)定,貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?？梢姳緱l明確給出了房屋估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。之所以給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),筆者認(rèn)為這是因?yàn)椴疬w補(bǔ)償以及房屋價(jià)格涉及的內(nèi)容太多,又過(guò)于復(fù)雜,所以法律只能給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。下面就分別簡(jiǎn)要闡述下法條中的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

1.區(qū)位。區(qū)位是指房屋的地理位置。即是指離市中心的遠(yuǎn)近,離重要場(chǎng)所,如車站、醫(yī)院、商店等地的遠(yuǎn)近。由于房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性,區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。豑假設(shè)兩間面積、樓層等相同的房屋,所處的區(qū)位不同,那么其價(jià)值也會(huì)有很大的不同。

2.用途。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途,所有權(quán)證未標(biāo)明用途的以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn),產(chǎn)權(quán)檔案也為紀(jì)錄用途的以實(shí)際用途為準(zhǔn)。由此可見房屋用途的不同,對(duì)補(bǔ)償、評(píng)估的結(jié)果也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

3.建筑面積。建筑面積當(dāng)時(shí)是房屋估價(jià)必不可少的需考慮的因素之一。那建筑面積的范圍是哪些呢?建筑面積,目前可以分為建筑物整幢面積、單元面積、套內(nèi)面積。但和拆遷補(bǔ)償對(duì)應(yīng)的是套內(nèi)建筑物面積和分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。但在實(shí)務(wù)中,使用面積是最主要的計(jì)算依據(jù),而像車庫(kù)、圍院的面積是不計(jì)入補(bǔ)償范圍的。

4.條文中的“等因素”。其因包括被拆遷房屋的新舊程度、樓層、朝向等。

(二)被拆遷房屋估價(jià)的方法

目前,我國(guó)對(duì)被拆遷房屋估價(jià)的方法有許多,由于《城市房屋拆遷條例》中沒有明確規(guī)定,所以我國(guó)各地區(qū)估價(jià)的方法沒有統(tǒng)一,常用的是市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。

1.市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照,并對(duì)其做出適當(dāng)修正,從而得出此估價(jià)房屋的合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一,也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。豒此方法大多適用于在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)有著較多的類似房地產(chǎn)交易的情況,如普通商品住宅、二手房、寫字樓等。

2.成本法。成本法是計(jì)算估計(jì)對(duì)象在估價(jià)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格,并參考政府發(fā)布的價(jià)格,通過(guò)折舊后算出合理價(jià)格的方法。此方法的特點(diǎn)是需依據(jù)政府給出的價(jià)格,那么其發(fā)布的價(jià)格與市場(chǎng)交易的價(jià)格存在較大差異時(shí),其估計(jì)結(jié)果就不能正確反映出房屋的實(shí)際價(jià)值。但在農(nóng)村的拆遷活動(dòng)中,特別是宅基地用房,仍廣泛適用。

3.收益法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。豓這種估價(jià)方法不考慮房屋的歷史、過(guò)去的成本,而是對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)價(jià)值的合理預(yù)期與判定。

4.假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法和收益法相類似,是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完后的價(jià)值并扣除其成本、稅費(fèi)和利潤(rùn),然后做出合理評(píng)估的方法。

以上這些方法,其估價(jià)結(jié)果只能做到相對(duì)的公正,真實(shí)。因?yàn)楸还纼r(jià)對(duì)象本身的價(jià)值也是相對(duì)的?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定,拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的,可以采用其他估價(jià)方法,并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。在實(shí)際操作過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)選用兩種不同的估價(jià)方法為好。對(duì)這兩種方法所得的結(jié)果再設(shè)置一個(gè)權(quán)重進(jìn)行調(diào)整,使其趨近于正真的價(jià)格。

三、被拆房屋估價(jià)的現(xiàn)存問(wèn)題

在我國(guó)的被拆房屋估計(jì)的實(shí)際操作過(guò)程中,不是完美無(wú)缺的。實(shí)務(wù)中存在著這樣或那樣的問(wèn)題,引起了不少糾紛。這些問(wèn)題有些是制度問(wèn)題,而有些是法律制定的不夠完善。

(一)被拆人沒有選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)權(quán)

在我國(guó)全國(guó)性現(xiàn)行的法律法規(guī)中,并沒有規(guī)定選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的主體是那一方,而是將規(guī)定的權(quán)利下放到各地方政府中。而在建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條中規(guī)定,拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后,一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。同樣現(xiàn)實(shí)中各地具體辦法的制定基本都是向著拆遷人傾斜的,如《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第53條規(guī)定,本細(xì)則中涉及的居住房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)和非居住房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià),由拆遷人委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進(jìn)行評(píng)估?？梢妼?duì)被拆遷房屋的估價(jià)是先有拆遷人委托。雖然說(shuō)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十條中規(guī)定,拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。但事實(shí)上面對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)面對(duì)普通被拆遷人的申請(qǐng)復(fù)核,是不會(huì)接受的。因?yàn)榉慨a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是不會(huì)為了區(qū)區(qū)幾千塊錢而得罪他們最大的客戶——房地產(chǎn)開發(fā)商。因此評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇是我國(guó)目前城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中存在的重要問(wèn)題之一。

(二)估價(jià)方法不明確

在先前的論述中,我們說(shuō)到房屋價(jià)格評(píng)估的方法有很多種,但是我國(guó)現(xiàn)行的法律中對(duì)被拆遷房屋估價(jià)的方法沒有做出統(tǒng)一、具體的規(guī)定也是不爭(zhēng)的事實(shí)。但關(guān)鍵問(wèn)題在于不同的方法將使房屋的價(jià)格評(píng)估結(jié)果大不相同。筆者認(rèn)為,我國(guó)立法之所以沒有統(tǒng)一方法是因?yàn)槲覈?guó)地大物博,各地區(qū)差異較大。具體問(wèn)題還得具體分析。但這樣就會(huì)讓拆遷人利用這個(gè)漏洞,選擇對(duì)自己最有利的評(píng)估方法,市場(chǎng)的公平性顯然會(huì)立刻缺失。

(三)估價(jià)的時(shí)間無(wú)規(guī)定

所謂估價(jià)的時(shí)間就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是以何時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知,我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上升的很快,偶爾又會(huì)有所波動(dòng),因而選擇不同的評(píng)估時(shí)間對(duì)于評(píng)估的結(jié)果可能會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但遺憾的是,現(xiàn)行的法律中沒有涉及到這個(gè)問(wèn)題。筆者認(rèn)為這主要還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)太大,法律又無(wú)前瞻性,很難制定出一個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。所以目前對(duì)于評(píng)估時(shí)間的確定,還是需要靠評(píng)估機(jī)構(gòu)的自覺性與公平性,必須把握好拆遷雙方當(dāng)事人的各自利益。

四、被拆遷房屋估價(jià)的完善

由于被拆遷房屋的估價(jià)是房屋拆遷補(bǔ)償中的基礎(chǔ)性依據(jù),又對(duì)補(bǔ)償金額的確定影響極大。同時(shí),現(xiàn)行的房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)人為壓低被拆遷房屋的價(jià)格幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中普遍存在的問(wèn)題。豖所以怎樣保障被拆遷人的利益是,成了我們需要深入思考的問(wèn)題,筆者認(rèn)為可以從一下三點(diǎn)做起:

(一)確保房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的社會(huì)中介服務(wù)獨(dú)立性

在我國(guó),房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)本應(yīng)是介于政府和市場(chǎng)之間的社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是如今的評(píng)估機(jī)構(gòu)往往被兩者所左右,失去了獨(dú)立性,做出了不公正、不合理的估價(jià)。在政府行政部門和房地產(chǎn)開發(fā)商的左右夾擊下,房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)只能無(wú)奈地做出不利于被拆遷人的利益。所以應(yīng)該盡快出臺(tái)相應(yīng)法規(guī),使房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)恢復(fù)其社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的本色。筆者認(rèn)為,如果在對(duì)被拆遷房屋評(píng)估時(shí),對(duì)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)歸屬于被拆遷人,即讓被拆人自行選擇兩家評(píng)估機(jī)構(gòu),然后和房地產(chǎn)商選擇的估價(jià)機(jī)構(gòu)得出的房屋價(jià)格進(jìn)行比較,算出平均值。那么政府行政部門和房地產(chǎn)商的干預(yù)將會(huì)大大減少。

(二)完善被拆遷房屋評(píng)估的立法內(nèi)容

我國(guó)現(xiàn)行被拆遷房屋評(píng)估的法律法規(guī)比較雜亂,并且內(nèi)容較為寬泛,原則性條文過(guò)多。很多實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容都交給地方政府來(lái)制定或者規(guī)定模糊,如前文所提到的房屋估價(jià)的方法、房屋估價(jià)的時(shí)間等問(wèn)題。這導(dǎo)致了房屋估價(jià)操作過(guò)程沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),有許多漏洞可以利用和規(guī)避,沒有體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的客觀、獨(dú)立、公平、公正原則,嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益。

(三)應(yīng)當(dāng)建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)工作人員的法律責(zé)任制度

建立專門針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)工作人員的法律責(zé)任制度,有利于防止他們利用行業(yè)職務(wù)之便,故意對(duì)房屋做出不合理的價(jià)格評(píng)估。對(duì)于違法行為可以視情節(jié)的輕重做出行政處罰或依法追究刑事責(zé)任。

五、結(jié)語(yǔ)

如前所述,被拆遷房屋的估價(jià)是一切房屋賠償或房屋調(diào)換的基礎(chǔ),因?yàn)樗o出了一個(gè)評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。可由于我國(guó)的房屋拆遷工作仍處在發(fā)展階段,房屋的估價(jià)本身就存在著諸多問(wèn)題,這對(duì)于保護(hù)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)、我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展、以及社會(huì)的和諧發(fā)展造成了一定的影響,怎樣建立一種合理并且適合我國(guó)房屋拆遷現(xiàn)狀和國(guó)情的房屋估價(jià)制度是值得一直深入研究和探討下去的。