收益還原法中還原利率的確定方法探析

李亞男

摘要還原利率是利用收益還原法準(zhǔn)確計(jì)算不動產(chǎn)價格的關(guān)鍵問題之一,對評估結(jié)果的真實(shí)性和可靠性有著重要的影響。但是目前學(xué)術(shù)界尚無一個操作性、可靠性強(qiáng)的還原利率確定方法。對目前通行的關(guān)于確定還原利率的不同觀點(diǎn)進(jìn)行分析和比較,并對還原利率的求取方法進(jìn)行了復(fù)合與修正,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞收益還原法;還原利率;確定方法;復(fù)合運(yùn)用

中圖分類號 F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A文章編號 1007-5739(2009)21-0306-02

收益法是不動產(chǎn)估價中最常用的方法之一,是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀收益以一定的資本化率(還原利率)統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。收益法基于預(yù)期原理,即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值,普遍適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。收益法中還原率究竟應(yīng)該如何選取,是很重要又比較困難的問題,還原率的使用不當(dāng)會導(dǎo)致評估的結(jié)果產(chǎn)生巨大的差距,因此還原率的確定至關(guān)重要。

1還原率的概念與種類

所謂還原率是將純收益還原成為價格對比率,實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn),由于其投資的風(fēng)險性不同,還原率也不相同。

在運(yùn)用收益還原法評估不動產(chǎn)的價格時,按照評估對象的不同(單純的土地價格、建筑物價格或房地產(chǎn)的價格),可以將還原率分為以下土地還原率、建筑物還原率和綜合還原率。綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者既有嚴(yán)格區(qū)分,又有相互聯(lián)系。若知道其中2個還原率及其價格,便可求出另一個資本化率。

計(jì)算公式:R=(R1L+R2B)/(L+B)

式中:R為綜合還原率;R1為土地還原率;R2為建筑物還原率;L為地價;B為建筑物價格。

2還原率對于估價結(jié)果的重要性

在利用收益還原法評估土地或房地產(chǎn)價格時,還原率是影響評估結(jié)果的一個最大的因素。還原率隨房地產(chǎn)種類的不同而不同,對投資風(fēng)險大的房地產(chǎn),其還原率高;反之,風(fēng)險越小,還原率越低。如何確定資本化率屬于不動產(chǎn)評估的前沿問題,還原率取值的極小差異就會對評估結(jié)果產(chǎn)生很大影響,科學(xué)、準(zhǔn)確、合理地計(jì)算和選取資本化率,對評估結(jié)果的真實(shí)性和可靠性有重要影響。

3現(xiàn)行求取還原率的常用方法及不足

3.1市場提取法

市場求取法通常采用市場上相同或相似不動產(chǎn)的純收益與價格的比率確定還原率。一般選擇至少3個以上最近發(fā)生的,且在類型、性質(zhì)上都與待估不動產(chǎn)具有相似特點(diǎn)的交易實(shí)例,以實(shí)例的純收益與其價格的比率的平均值作為還原率,也可直接收集多宗相似地產(chǎn)的平均還原利率作為還原率。

該方法要求市場發(fā)育比較充分,可比實(shí)例眾多,估價人員必須擁有充裕的資料,并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應(yīng)用,計(jì)算比較繁瑣。我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)軌時期,市場發(fā)育并不如西方發(fā)達(dá)國家那樣成熟,要收集到豐富可靠的收益資料存在較大的難度。

3.2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

利用該方法求取還原率,首先要確定安全利率,即無風(fēng)險的資本利率,可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率。在此基礎(chǔ)上,根據(jù)影響待估房地產(chǎn)價格的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素,確定相應(yīng)的風(fēng)險調(diào)整值。公式為:還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。

此方法的缺陷是:安全利率的選擇缺乏一定的準(zhǔn)則;我國的銀行利率是不斷調(diào)整的,如果根據(jù)此法確定還原率,同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價格將會相差極大;影響投資因素的加數(shù)大小的確定帶有一定的主觀成分,并且房地產(chǎn)市場的實(shí)際風(fēng)險水平大小通常是很難確定的,加上不同地區(qū)、不同類型、同一個房地產(chǎn)的不同權(quán)益,實(shí)際得到的風(fēng)險利率是有所不同的,而還原率只要有細(xì)微的差別,評估出來的不動產(chǎn)價格差別卻是很大,因此主觀性較強(qiáng),不容易把握。

3.3投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法

該方法是將社會上各種相關(guān)類型的投資(如銀行、貸款、國債、債券股票等),按它們的收益率與風(fēng)險大小從低到高排序,然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要求評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍,從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。

該方法倚重于估價人員的經(jīng)驗(yàn),要求估價人員對各種投資都要有比較深的了解,并且對其取值難以作出科學(xué)的解釋,因此也有一定的局限性。

3.4投資復(fù)合收益率法

也稱為加權(quán)平均成本法。該方法根據(jù)投資所用的各項(xiàng)資金成本在總投資金額中的比例加權(quán)平均值,來計(jì)算資本化率的估計(jì)值。一般情況下,是根據(jù)投資房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均來計(jì)算資本化率。這里所指的自有資金收益率,實(shí)際上是以自有資金的機(jī)會成本來衡量的。

該方法中涉及到的資本回報率或者增值率與經(jīng)營者的能力有關(guān)系,而且對自有資金和抵押貸款資金的收益率從主觀意愿上對其進(jìn)行高低不同的分別測算也不科學(xué),所以這種方法用于土地還原率的求取也欠妥當(dāng)。

4還原率確定方法的復(fù)合運(yùn)用與創(chuàng)新

從上述4種還原利率的確定方法來看,目前較為通行的方法或多或少都存在自身缺陷,有些不能完全充分地反映還原利率的實(shí)質(zhì),有些則過分依賴于估價人員的經(jīng)驗(yàn)。筆者總結(jié)還原率在實(shí)踐的確定過程、依據(jù)對于還原利率實(shí)質(zhì)的分析,將幾種對還原利率有較大影響的因素綜合起來,彼此進(jìn)行必要的復(fù)合與完善得出所需要的還原率。

計(jì)算資本化率首先要確定好安全利率,然后再依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情確定一般性的平均風(fēng)險值(即風(fēng)險調(diào)整值)。但是風(fēng)險值也是一個根據(jù)市場的變化態(tài)而不斷變化的,各種不同類型的房地產(chǎn)風(fēng)險值也應(yīng)當(dāng)是不同的。僅商業(yè)性房地產(chǎn)就有很多種類,不同的區(qū)域、不同的等級下的風(fēng)險值都不應(yīng)該是同一標(biāo)準(zhǔn),因此為更準(zhǔn)確地計(jì)算資本化率,還應(yīng)當(dāng)對某一類型房地產(chǎn)做進(jìn)一步細(xì)分,根據(jù)其個別因素,進(jìn)行個別風(fēng)險調(diào)整。計(jì)算資本化率的公式可進(jìn)一步發(fā)展為:

資本化率=安全利率+行業(yè)平均風(fēng)險值×個別風(fēng)險附加系數(shù)-投資帶來的優(yōu)惠率

上式中,安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率,是資金的機(jī)會成本,可以選定近一年的定期存款為安全利率。行業(yè)平均風(fēng)險系數(shù)在此可以等同于行業(yè)平均投資風(fēng)險補(bǔ)償率和平均管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率之和。在一定的時期和一定的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下,這個系數(shù)在某個區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有一個統(tǒng)計(jì)上的平均值或者說是基準(zhǔn)值,而且具有較長期的穩(wěn)定性。個別風(fēng)險附加值是指當(dāng)投資者投資于個別收益不確定的、具有個別特殊風(fēng)險特性的房地產(chǎn)時所要求的對其額外風(fēng)險進(jìn)行的補(bǔ)償。其確定可以從不同的方面考慮,并考慮不同的權(quán)數(shù)。個別風(fēng)險附加值確定的主要內(nèi)容有:一是物業(yè)對經(jīng)營項(xiàng)目依賴性程度。如果物業(yè)對經(jīng)營項(xiàng)目的依賴性強(qiáng),那么個別風(fēng)險附加值就應(yīng)該相應(yīng)調(diào)高。二是商業(yè)化程度發(fā)展趨勢。商業(yè)化程度越發(fā)達(dá),個別風(fēng)險附加值就越小。三是經(jīng)營項(xiàng)目的壟斷性程度。壟斷性程度越大,獲利的可能性越大,因而風(fēng)險也越小。同類市場的競爭力度。同類市場的競爭力度越小,風(fēng)險則越小;反之則越大。五是經(jīng)營項(xiàng)目的消費(fèi)群體和消費(fèi)檔次。個別風(fēng)險附加值與消費(fèi)群體的多寡和消費(fèi)檔次的高低成反比。六是時空影響力,不同的估價時點(diǎn)有不同的價格。由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處,如易于獲得融資,投資者因此會降低所要求的報酬率,針對個別投資估價對象可以獲得的好處,要對風(fēng)險值做相應(yīng)的扣減。

從上述步驟中可以看出,采用復(fù)合調(diào)整的方法,既考慮到了還原率確定的科學(xué)性,也體現(xiàn)了還原率確定的藝術(shù)性,無形中降低了估價人員在實(shí)際工作中確定還原率的難度系數(shù)。

由此可見,運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)價格時,科學(xué)、準(zhǔn)確、合理地計(jì)算和選取資本化率,對評估結(jié)果的真實(shí)性和可靠性有著重要的影響。不動產(chǎn)估價=科學(xué)+藝術(shù)。估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),才能做出準(zhǔn)確合理的判斷。無論采用何種方法來確定還原率,都必須結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)對還原率進(jìn)行驗(yàn)證,才能更加精準(zhǔn)地進(jìn)行不動產(chǎn)價格評估。

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