任志強(qiáng):房地產(chǎn)市場應(yīng)延續(xù)鼓勵消費(fèi)的相關(guān)政策

核心觀點(diǎn)

國家出臺某項(xiàng)政策有其必然性，過度打壓房地產(chǎn)市場，也就抑制了內(nèi)需，不利于國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

人物簡介

任志強(qiáng)生于1951年3月，山東掖縣人，中國人民大學(xué)碩士研究生。曾任北京市第九屆、第十屆政協(xié)委員。他以敢于對房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題發(fā)表獨(dú)家觀點(diǎn)，大膽抨擊相關(guān)政策而著稱。

今年年初，我們預(yù)測房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)零增長或負(fù)增長，因?yàn)槿ツ晗掳肽?，政府對房地產(chǎn)市場實(shí)行了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。但后來情況很快出現(xiàn)了變化。今年1月，受金融危機(jī)影響，政府出臺了大量的救市政策，特別是“兩會”之后，政府開始實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府減免了房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收，并對住房按揭貸款執(zhí)行優(yōu)惠利率。由于政府放松了對消費(fèi)者的消費(fèi)限制，老百姓的消費(fèi)熱情就像井噴一樣爆發(fā)出來，刺激了房地產(chǎn)市場的交易量。

結(jié)果今年房地產(chǎn)市場的情況要明顯好于我們當(dāng)初的預(yù)測。國家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長了48.4％。其中，商品住宅銷售面積增長50.1％，商品房銷售呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的良好態(tài)勢。

有人說，中國房地產(chǎn)市場受益于金融危機(jī)的爆發(fā)，因?yàn)閲曳潘闪藢Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控，采取了多項(xiàng)救市措施，使房地產(chǎn)企業(yè)熬過了寒冬，所以中國房地產(chǎn)行業(yè)是金融危機(jī)的受益者。我并不認(rèn)同這種說法，國家出臺某項(xiàng)政策有其必然性，過度打壓房地產(chǎn)市場，也就抑制了內(nèi)需，不利于國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

由于2009年年初國家出臺的一系列針對房地產(chǎn)和汽車行業(yè)的優(yōu)惠政策，都是短期政策，到年底就將到期。政府在制定這些相關(guān)政策的時(shí)候，保留了調(diào)整的余地。因此現(xiàn)在大家都很關(guān)心，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是否會到年底終止?

現(xiàn)在有很多關(guān)于這方面的議論，在政府沒有下發(fā)文件之前，確實(shí)很難做出預(yù)測。我本人認(rèn)為房地產(chǎn)，汽車等短期的優(yōu)惠政策到一定時(shí)期有可能會終止，因?yàn)槎唐谡咦優(yōu)殚L期政策，相關(guān)政府部門應(yīng)該提前表態(tài)。

然而，國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9％，環(huán)比上漲0.7％。房價(jià)上漲仍然處于合理的范圍之內(nèi)，中國大部分二線城市的房價(jià)并不高。

很多人都擔(dān)心中國的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)市場過熱會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，都覺得房價(jià)增長太快了，媒體也在不停地炒作這一點(diǎn)，但是從國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來看，我們找不到房價(jià)高速增長的數(shù)據(jù)支撐。而且中國房地產(chǎn)市場化的時(shí)間還很短，之前都是福利分房，采取貨幣化分房的方式僅10年時(shí)間，需要有一個(gè)加速發(fā)展的過程。

資料顯示，世界上很多發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，都同時(shí)存在一個(gè)房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的時(shí)期。時(shí)間長達(dá)20年到30年。中國的房地產(chǎn)也會出現(xiàn)這樣一個(gè)過程。這個(gè)過程無法回避。而采取減免個(gè)人購房所得稅等優(yōu)惠措施，能夠保證房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和進(jìn)行合理變革。

與此同時(shí)，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)也還存在不確定性，國家整體的經(jīng)濟(jì)形勢還受到內(nèi)需、出口等諸多問題的困擾，局面還沒有得到完全的改觀。國家要想保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，就應(yīng)該保持現(xiàn)有政策的延續(xù)性，慎重考慮是否終止房地產(chǎn)領(lǐng)域這些鼓勵消費(fèi)的優(yōu)惠措施。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度GDP增長為7.9％，三季度GDP增長達(dá)到了8.9％，因此有很多評論認(rèn)為今年中國GOP增長實(shí)現(xiàn)“保8”的任務(wù)已經(jīng)沒有任何懸念。

但在我看來，中國經(jīng)濟(jì)要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長，仍然存在一些問題。

首先是前三季度，規(guī)模以上工業(yè)增加值雖然同比增長8.7％，但增速卻比上年同期回落了6.5個(gè)百分點(diǎn)。而且前三季度，中國的產(chǎn)品出口額下降了211.3％，出口到明年年初能否好轉(zhuǎn)，還存在非常大的不確定性。同時(shí)，我們也看到國有企業(yè)的銷售額是增長的，但是利潤卻是下降的，而且中國很多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還需要調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)真正實(shí)現(xiàn)正常的增長還存在很多問題。

正是在這樣的情況下，我們預(yù)期，中國經(jīng)濟(jì)保增長的戰(zhàn)略大方向不會改變，2010年國家現(xiàn)行積極的財(cái)政政策和貨幣政策也不會發(fā)生太大變化。

由此可以預(yù)期，2010年中國的房地產(chǎn)市場可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，但增長會不如2009年。一方面是因?yàn)橹袊暮暧^經(jīng)濟(jì)還存在不確定性；另一方面是因?yàn)?008年中國的房地產(chǎn)市場銷量出現(xiàn)了萎縮，2009年房地產(chǎn)市場是在基數(shù)比較低的情況下實(shí)現(xiàn)的大幅增長，這種增長勢頭不可持續(xù)。2010年中國房地產(chǎn)市場銷售面積增長如果能夠保證在10％到15％，應(yīng)該是比較理想的情況。

談到仍然存在的問題，房地產(chǎn)領(lǐng)域首先

核心觀點(diǎn)

很多人都擔(dān)心中國的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)市場過熱會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，都覺得房價(jià)增長太快了，媒體也在不停地炒作這一點(diǎn)，但是從國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來看，我們找不到房價(jià)高速增長的數(shù)據(jù)支撐。

應(yīng)該關(guān)注天價(jià)地塊的問題。

2009年堪稱是“地王年”．今年的9月更是“地王月”．在9月國土部門舉辦的土地拍賣過程中．全國從南到北，有多塊天價(jià)地誕生。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年至今．無論房地產(chǎn)市場出現(xiàn)怎樣的變化．全國土地出讓金的收入是持續(xù)增加的。國土部門總說是房價(jià)在推高地價(jià)．然而實(shí)際情況是地價(jià)在推高房價(jià)。這背后的政策背景是國土部門對土地資源的壟斷，是地方政府需要土地出讓收入來支持其財(cái)政。

“地王”頻出的實(shí)質(zhì)是地方財(cái)政在與老百姓進(jìn)行利益博弈，大家應(yīng)該看清楚這一點(diǎn)。而不是將所有的“板子”都打在開發(fā)商的身上。可以預(yù)言．現(xiàn)有土地政策和土地供給制度不改變，市場就無法去調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求平衡．同時(shí)也會導(dǎo)致一些開發(fā)商只囤積、倒賣土地，而不開發(fā)房地產(chǎn)情況的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)需要關(guān)注的另外一個(gè)問題，就是政策的不確定性。假設(shè)政府房地產(chǎn)政策多變，必然會導(dǎo)致市場混亂，讓各市場主體失去信心。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資是一個(gè)長期的過程．做出相關(guān)的投資決定．一定不會看今天或者明天．而是要看長遠(yuǎn)。因此政策清晰，房地產(chǎn)企業(yè)才能對未來發(fā)展有一個(gè)長遠(yuǎn)的預(yù)期，才能夠穩(wěn)定而持續(xù)的發(fā)展，而不是只追求眼前利益。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)是一家綜合式的房地產(chǎn)開發(fā)商．商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅樓等華遠(yuǎn)地產(chǎn)都會開發(fā)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)制定市場計(jì)劃．首先關(guān)注政策的問題．不但關(guān)注國家的房地產(chǎn)政策．而且關(guān)注各地方政府的政策．因?yàn)檎邔τ诜康禺a(chǎn)市場仍然起著主導(dǎo)作用．然后是看GDP的增長等因素．再做出自己的選擇。

采訪整理／本刊資深記者劉亮攝影趙楠楠