“兇宅”案透祈

鄭　法

2007年12月中旬，家住河南省鄭州市的張女士，為趕在2008年春節(jié)前和相戀3年的男友共結(jié)連理，便通過一家房產(chǎn)中介公司購買了一套精裝修二手房。

房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員向張女士推薦了市民劉先生的一套面積約為90平方米的房子，并陪同張女士實地察看了該房子。而張女士對這套房子的面積、戶型、樓層、朝向、裝修、價格等都比較滿意。兩天后，張女士便攜帶購房定金在房產(chǎn)中介公司同劉先生簽訂了購房合同。雙方很快辦結(jié)了該套房子的交接手續(xù)和過戶手續(xù)。

2008年1月初，張女士開始張羅著在新買的房子里結(jié)婚。但就在此時，樓下一位好心的大娘告訴張女士，這套房子是“兇宅”，因為前不久原房主的妻子就吊死在房間里。張女士聽后異常憤怒，遂以劉先生隱瞞真相為由，堅決要求其退掉房款。但劉先生堅稱涉案房屋是從別人手里買來的，自己對原房主的妻子在房間里吊死一事并不知情，故不愿意退房款。雙方為此釀成糾紛。萬般無奈之下，張女士只好將劉先生和該房產(chǎn)中介公司告上了法院，請求法院確認自己和劉先生簽訂的購房合同無效，判令劉先生返還購房款40萬元，并判令房產(chǎn)中介公司和劉先生連帶賠償其經(jīng)濟損失1萬元。

庭審中，原告張女士訴稱，被告劉先生(以下簡稱第一被告)故意隱瞞原房主的妻子吊死在屋子里這一事實。而將涉案“兇宅”賣給自己，此種行為明顯違反了我國《民法通則》、《合同法》所規(guī)定的誠實信用原則，也與我國民間的傳統(tǒng)習(xí)俗相悖。因此，自己與第一被告簽訂的購房合同應(yīng)屬無效，第一被告應(yīng)將購房款40萬元返還。又因第一被告主觀上為惡意，故第一被告還應(yīng)賠償經(jīng)濟損失1萬元。同時，被告房產(chǎn)中介公司(以下簡稱第二被告)明知涉案房屋是“兇宅”，未將這一事實告訴她。反而推薦該房屋，明顯違反了我國《合同法》關(guān)于居間人義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，并給她造成了較大的經(jīng)濟損失。故第二被告應(yīng)與第一被告共同承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

一審法院經(jīng)審理認為，原告同第一被告簽訂的購房合同是雙方真實意思表示，合法有效。原告將涉案房屋認定為“兇宅”是其主觀認識問題，且屬于封建迷信。第一被告雖未將原房主的妻子在涉案屋子里吊死一事告知原告，但這并不影響原告對涉案房屋的使用，也不存在違法等情形。故第一被告依法并無向原告返還購房款、賠償其經(jīng)濟損失的義務(wù)。同時，原告也未能證明第二被告故意隱瞞了重要事實(即在涉案房屋里曾發(fā)生過吊死人一事)，故第二被告也沒有賠償原告所謂“經(jīng)濟損失”的義務(wù)。據(jù)此。一審法院判決駁回了原告的訴訟請求。

一審判決書下發(fā)后，原告張女士不服，及時上訴至鄭州市中級人民法院，要求二審法院依法改判。但第一被上訴人劉先生和第二被上訴人房產(chǎn)中介公司則答辯稱，一審判決正確、無誤，請求予以維持。

二審法院經(jīng)審理后認為，“兇宅”雖不構(gòu)成人們對房屋本身進行物質(zhì)性使用的障礙。但會影響使用人的心理，客觀上會降低房屋對使用人的效用。第一被上訴人既然知曉涉案房屋為“兇宅”就應(yīng)在出賣前告知上訴人，但卻加以隱瞞，明顯違背了《民法通則》第七條“民事活動應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得損害社會公共利益”的規(guī)定。同時，“兇宅”對于涉案房屋而言顯屬重要事實。第二被上訴人作為居間人，理應(yīng)將其知曉的此等重要事實告知上訴人，但為促成交易，賺取傭金卻蓄意隱瞞，顯然也與《合同法》第四百二十五條“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告”的規(guī)定有違。

鑒于上訴人購買涉案房屋的目的及本案的其他實際情況，今年3月，二審法院依據(jù)《民法通則》第七條，《合同法》第五十二條、第五十八和第四百二十五條的規(guī)定，作出了終審判決：撤銷一審判決。依法確認上訴人與第一被上訴人簽訂的購房合同無效，第一被上訴人應(yīng)于10日內(nèi)將40萬元購房款返還給上訴人，同時，駁回上訴人要求第二被上訴人連帶向其賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求。

河南省登封市人民法院法官郭叢生點評，

本案涉及的問題主要有兩個，

一是“兇宅”是封建迷信，還是民間習(xí)俗?欲辨明“兇宅”是封建迷信，還是民間習(xí)俗，首先需要弄清楚什么是封建迷信，何為民間習(xí)俗。其次，需要明確“兇宅”的定義。對此，應(yīng)從下述角度分析：第一，封建迷信是我國解放后約定俗成的一個專用名詞，專指人們相信星相、占卜、巫醫(yī)、風(fēng)水、命相、鬼神的思想和行為。這些東西有的在原始社會、奴隸社會就產(chǎn)生了，但由于它們盛行于封建專制主義社會，因而人們稱其為封建迷信。封建迷信是原始人類殘留下來的一種落后愚昧的盲目信仰，也是統(tǒng)治階級愚弄下層民眾的手段，它利用人們對于死亡的恐懼、對生存的渴望，突出一些無因果聯(lián)系的命運，以致在無知和神秘的迷信氛圍中，恐懼壓倒剛強，邪惡戰(zhàn)勝正義。殘忍毀滅善良，但是民間習(xí)俗卻不同，它指的是在特定社會里個人或集體的傳統(tǒng)風(fēng)尚、禮節(jié)、習(xí)性。是民眾長期生活實踐的產(chǎn)物。反映了特定社會民眾的生活習(xí)慣，它本身不為法律所禁止。第二，“兇宅”不是封建迷信，而是一種忌諱。忌諱是指人們對某些不吉利的事物或語言、舉動的顧忌和避諱。忌諱實際上是一種民間習(xí)俗，“兇宅”作為忌諱的一種表現(xiàn)形式，當(dāng)然不是封建迷信，，因此，本案一審法院和第一被告所謂“兇宅”是封建迷信的說法是沒有理由的，而二審法院對該問題的認定無疑是正確的。

二是民間習(xí)俗能否影響合同的效力?欲了解此問題，須首先明確民間習(xí)俗在法律上的歸屬，其次要考慮民間習(xí)俗對合同效力的影響。對此，應(yīng)當(dāng)從以下兩個層面探討：第一，民間習(xí)俗在法律上的歸屬，我認為，應(yīng)將民間習(xí)俗定性為民事習(xí)慣。因為，從內(nèi)容看，民間習(xí)俗本來就是特定社會民眾的傳統(tǒng)風(fēng)尚、禮節(jié)、習(xí)性；從來源看，民間習(xí)俗是民眾長期生活實踐的產(chǎn)物，反映了民眾的生活習(xí)慣。本案中的“兇宅”作為一種忌諱，即是社會大眾所共有的?？芍^實例。第二，民間習(xí)俗對合同效力的影響。民事習(xí)慣在一定條件下具有法的效力，即可成為習(xí)慣法。所謂習(xí)慣法是指那些已經(jīng)成為具有法律性質(zhì)的規(guī)則或者安排的習(xí)慣。習(xí)慣成為習(xí)慣法的條件是：(1)待決事項確無制定法規(guī)定：(2)要確認的習(xí)慣是確實存在的：(3)該習(xí)慣長期以來被當(dāng)作具有約束力的規(guī)則來遵守；(4)當(dāng)事人均屬于該習(xí)慣的約束范圍之中，即當(dāng)事人雙方或者多方都知道這一習(xí)慣并受習(xí)慣約束：(5)習(xí)慣必須不與法律的基本原則相抵觸。我國民法雖沒有明文規(guī)定民間習(xí)俗具有法的效力，但從1951年7月18日最高人民法院西南分院關(guān)于贅婿要求繼承岳父母財產(chǎn)問題的批復(fù)中可以看出，我國最高司法機關(guān)是認可某些不與法律的基本原則相抵觸的民間習(xí)俗的?？梢姡诜?、法規(guī)沒有規(guī)定的情況下，具有習(xí)慣法效力的民間習(xí)俗可以作為制定法的補充。就本案而言，我國相關(guān)法律、法規(guī)并未對“兇宅”問題作出規(guī)定，因此民間有關(guān)“兇宅”的習(xí)俗就可以適用。又由于這種習(xí)俗是善良風(fēng)俗的一種，其內(nèi)在精神與社會公德是相通的。所以，違反此種習(xí)俗實際上就是不尊重社會公德，也損害了社會公共利益。故二審法院據(jù)此依照《合同法》第五十二條第四項規(guī)定確認涉案購房合同無效是正確的，是符合目前我國民眾的合法感情的。

(責(zé)編：向麗)