房市調(diào)控為何難逃怪圈

馮 科

只要當(dāng)前金融體制和財(cái)政體制不作深刻變革，地方政府土地財(cái)政的-模式不改變，政府與民爭(zhēng)利的格局就不太可能改變

改革開(kāi)放三十年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只要有政府參與爭(zhēng)利的產(chǎn)品，容易出現(xiàn)“一管就死，一放就亂”的局面。上世紀(jì)80年代末、90年代初，一般商品如鋼材、水泥、家用電器、汽車(chē)等緊俏商品，只要是憑證購(gòu)買(mǎi)或者進(jìn)口需要批文，就一定存在黑市，在“倒?fàn)敗眳⑴c炒作的情況下，此類商品的價(jià)格就可以被絕對(duì)地扭曲；而在1992年以后，當(dāng)金融、土地等要素產(chǎn)品市場(chǎng)逐步開(kāi)放，同時(shí)又存在審批制度時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的矛盾而導(dǎo)致價(jià)格扭曲的現(xiàn)象。早期股票市場(chǎng)火爆，就與證券市場(chǎng)上市公司供給量過(guò)少有關(guān)；當(dāng)前土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的價(jià)格扭曲現(xiàn)象，也與地方政府與民爭(zhēng)利不無(wú)關(guān)系。

在分稅制下，地方政府的財(cái)源主要依賴土地，如果土地市場(chǎng)不活躍，地方財(cái)政就必定吃緊。而與土地密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，因?yàn)橥恋毓?yīng)事實(shí)上是壟斷的，只要有足夠的資金推動(dòng)，地價(jià)和房?jī)r(jià)可以持續(xù)上漲下去。所以，資金成為一切資產(chǎn)漲價(jià)的必要條件。但這兩種資源分別控制在中央政府和地方政府手上，中央政府管錢(qián)，地方政府管地，利益差異導(dǎo)致兩者的政策步伐難以一致。

但地方政府的土地供應(yīng)又受到三種因素影響，一是中央政府管死18億畝耕地，管住地方政府的大幅土地拍賣(mài)(單個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1000畝需要中央政府審批)，因此，土地供應(yīng)總量目前處于一個(gè)相對(duì)偏緊的狀態(tài)。其二，隨著科學(xué)發(fā)展觀的深入和對(duì)農(nóng)民維權(quán)的加強(qiáng)，地方政府在征用土地時(shí)越來(lái)越少使用強(qiáng)制措施。農(nóng)民對(duì)土地補(bǔ)償?shù)念A(yù)期提高，農(nóng)民的談判能力也在提升，地方政府在征用土地時(shí)需要花費(fèi)的時(shí)間、精力、金錢(qián)越來(lái)越多，地方政府征用土地的成本在提高、征用土地時(shí)間延長(zhǎng)、征用土地的難度加大，因此，土地供應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈時(shí)明顯地滯后于市場(chǎng)需求。換言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是即時(shí)的，而土地供應(yīng)則是滯后的。其三，銀行作為中央政府貨幣政策的貫徹機(jī)構(gòu)，對(duì)地方政府只提供大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，而很少提供土地儲(chǔ)備貸款；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)卻降低了項(xiàng)目資本金的比例，對(duì)居民降低首付比例以及貸款利率，即對(duì)土地的需求者提供融資優(yōu)惠，而對(duì)土地供應(yīng)者實(shí)行資金限制，使得資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)錯(cuò)配。

在以上三大因素的推動(dòng)下，2009年第二季度在全國(guó)范圍內(nèi)形成了“錢(qián)多地少”的局面，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高、地王不斷出現(xiàn)就不足為奇了。最近兩年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，管制房?jī)r(jià)和管制地價(jià)都沒(méi)有用，只有管住貸款才起作用。所以，在房地產(chǎn)短期過(guò)熱的當(dāng)下，中央政府首先想到的是規(guī)范二套房貸政策，收緊對(duì)購(gòu)房者的貸款，另一方面，早先出臺(tái)的降低開(kāi)發(fā)商資本金水平的政策繼續(xù)生效。其結(jié)果，可能在兩到三年后重新形成房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的供過(guò)于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)回復(fù)到滯銷的局面中去。此即所謂的“一管就死”。而一旦放松對(duì)購(gòu)房者的貸款，即刻可以讓房地產(chǎn)重新恢復(fù)火爆，此即“一放就亂”。

只要當(dāng)前金融體制和財(cái)政體制不作深刻變革，只要地方政府土地財(cái)政的模式不改變，政府與民爭(zhēng)利的格局就不太可能改變，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍不可避免地陷入“收放循環(huán)”的怪圈。在全球金融危機(jī)和中國(guó)出口持續(xù)下滑的情況下，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)不要上漲過(guò)快，而不是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻蕭條。但溫和的調(diào)控未必能產(chǎn)生良好的效果，泡沫繼續(xù)吹大的結(jié)果是引爆下一階段的嚴(yán)厲調(diào)控。從這個(gè)意義上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不確定性變化風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大。