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    瑞安地產(chǎn):從娛樂到科技!

    2009-06-04 04:23:06周建華
    經(jīng)理人 2009年2期
    關鍵詞:五角場創(chuàng)智楊浦區(qū)

    李 菁 周建華

    娛樂社區(qū)的運營手法,被瑞安成功用到了科技項目

    有錢也不租給你!

    為了不讓不相干的企業(yè)攪亂了“知識創(chuàng)新社區(qū)”的氛圍,對入駐創(chuàng)智天地的公司租戶,不符合知識型功能定位的,瑞安地產(chǎn)不租給他。目前的客戶中,高科技企業(yè)占38%,學術科研機構占6%,投資服務機構占20%。

    上海新天地,在休閑娛樂界,名震中外,是上海本地人,也是到滬旅行的中外游客夜里必看必玩的風景。

    新天地的成功,給該項目的開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司賺足名氣、人氣和財氣。當眾多開發(fā)商想克隆新天地模式時,瑞安地產(chǎn)卻倏然轉(zhuǎn)身,要在上海打造一個知識型創(chuàng)新社區(qū)——上海創(chuàng)智天地,把運作休閑娛樂高檔社區(qū)的手法,復制到操作高科技創(chuàng)新社區(qū)中。

    然而,金融危機襲來,地產(chǎn)寒冬漫漫,瑞安地產(chǎn)能靠其不斷創(chuàng)新的模式,跑贏大市嗎?

    守著知識,守著落后

    上海新天地的成功,給瑞安地產(chǎn)帶來了名氣。然而,也帶來了挑戰(zhàn):新天地模式不可復制。原因很簡單,上海的歷史文化,消費環(huán)境,城市氣質(zhì),跨國企業(yè)云集,其他城市很難克隆。

    一次創(chuàng)新,永吃老本,死路一條。在上海,瑞安地產(chǎn)下一桶金在哪?瑞安地產(chǎn)董事會主席羅康瑞發(fā)現(xiàn),在離上海最繁華地段不過十多公里的地方,有一個知識像北京海淀區(qū)一樣密集的地方,然而,卻沒有產(chǎn)生海淀中關村一樣的財富。

    這個地方就是楊浦區(qū)。在楊浦區(qū)五角場附近,這個城市次中心帶集中了復旦、同濟等17所高校院所,是上海的老工業(yè)區(qū)。20世紀90年代到21世紀初,世界的目光聚焦在浦東,楊浦似乎被外界所遺忘。破敗的工廠,顛簸不平的馬路,不便的交通,成為了五角場的風景線。

    守著知識,聚集人才,孕育科技,為什么還落后?羅康瑞十分驚訝。2004年,羅康瑞寫信給政府,提出楊浦區(qū)應該充分利用學校資源,打造一個知識型社區(qū)。政府很快表示出興趣,回復說“羅先生能否給出更具體、可實施的方案?”拋棄娛樂,改從科技!

    很快,開發(fā)上海楊浦區(qū)淞滬路234號五角場的計劃出爐。瑞安地產(chǎn)提出一個新的發(fā)展模式:上海有金融中心陸家嘴,有商業(yè)中心徐家匯、南京路,有以生產(chǎn)制造為主的張江科技園區(qū),惟獨缺少一個以知識創(chuàng)富的“上海硅谷”。要把復旦、同濟等大學的教授、實驗室、創(chuàng)業(yè)知識青年、大學生等要素整合起來,打造一個上海硅谷。

    具體規(guī)劃是:以江灣體育場為依托,建立一個知識創(chuàng)新社區(qū),中心區(qū)有適合跨國公司辦公的大型寫字樓“創(chuàng)智天地廣場”,兩旁有適合創(chuàng)新型中小企業(yè)辦公研發(fā)的“科技園”,再向外延伸,有適合年輕人三兩個人合伙創(chuàng)業(yè)、居住兩用的“創(chuàng)智坊”,而江灣體育場則是為創(chuàng)智人士提供休閑體育的場所。

    跟一般地產(chǎn)公司僅僅是開發(fā)項目賣樓盤不同,瑞安地產(chǎn)要打造的是一個收入永固的社區(qū):新天地是打造一個高檔娛樂社區(qū),創(chuàng)智天地則是打造一個創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富社區(qū)。與新天地只租不售一樣,創(chuàng)智天地的辦公廣場,也只租不售,打造瑞安長久穩(wěn)定的租金來源。因此,“創(chuàng)智天地有很明確的功能分區(qū),想租我們的辦公室,其業(yè)務性質(zhì)必須符合我們的功能分區(qū)要求?!比鸢驳禺a(chǎn)執(zhí)行董事、創(chuàng)智天地項目操盤手許誠新說。按照規(guī)劃,在這個“上海硅谷”里,有風投俱樂部,有100人到400人的會議室,有財務公司、中介公司,有政府政策服務機構?!爸灰獎?chuàng)業(yè)需要的服務,我們都規(guī)劃在社區(qū)里,讓學習、工作、創(chuàng)業(yè)、生活融于一體,也有點像巴黎左岸的生活工作社區(qū)”,許誠新說。

    然而,被認為只會做娛樂項目,從來沒有做過科技項目的瑞安地產(chǎn),在區(qū)區(qū)100萬平方米的社區(qū)里,真能建成集大學校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)“三區(qū)融合”的創(chuàng)新知識型社區(qū)嗎?

    只賣概念,不賣現(xiàn)貨!

    針對內(nèi)外質(zhì)疑,瑞安內(nèi)部算了一筆賬:土地增值、長期租金、楊浦區(qū)交通改善、上海科技創(chuàng)新需求、政府大力推動,都是利好因素,這樣獨特的科技項目,應有前途。在羅康瑞的主持下,有些股東雖然不同意,但不激烈反對。

    2004年開始開工建設的創(chuàng)智天地一期,卻為找不到客戶而發(fā)愁。瑞安地產(chǎn)希望能說服大的跨國公司簽約入駐。然而,這么偏遠的地方,跨國公司你看我,我看你,都不敢來。

    瑞安地產(chǎn)很快學聰明起來??蛻魜砹?,先看規(guī)劃,給他們講上海硅谷的概念,然后帶他們?nèi)タ葱绿斓?,看淮海路上的瑞安大廈。不斷地跟客戶說,以前這么破爛的地方,都被我搞成這么高檔的娛樂、辦公社區(qū),要對我們的執(zhí)行力有信心。

    轉(zhuǎn)機終于來臨。攻下第一個客戶之后,喜訊接踵而來,甲骨文、EMC、百度、宏五網(wǎng)游等國際知名企業(yè),紛紛簽約。到2008年中,95%的辦公樓都租賃完畢?!耙黄谧鱿聛?,至少是一個合格的科技創(chuàng)新社區(qū)了”,許誠新說。熊市煎熬,以獨求勝!

    一期的開發(fā)成功,給瑞安地產(chǎn)上下巨大的信心。然而進入2008年,先是樓市陷入觀望潮,后是金融危機加劇,波及中國經(jīng)濟。

    據(jù)瑞安地產(chǎn)2008年中期財報顯示,截至6月30日,瑞安地產(chǎn)營業(yè)額為,21.84億元,略高于2007年同期的21.78億元。抵押貸款與總資產(chǎn)的比率為20%,凈資產(chǎn)負債比率為29%,較2007年和2006年同期升高。

    地產(chǎn)業(yè)熊市,給瑞安地產(chǎn)代來的壓力是,融資成本趨高,居住區(qū)創(chuàng)智坊住宅銷售放慢,科技園中小企業(yè)租賃率有所下降。房價也成為了考驗創(chuàng)智天地項目的一道難題。

    面對不確定的市場走勢,許誠新倒有相當自信:創(chuàng)智天地模式獨特,五角場周邊地鐵、交通、商業(yè)配套越來越完善,瑞安地產(chǎn)財務穩(wěn)健,相信自己能跑贏地產(chǎn)熊市!

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