４０萬(wàn)抄底美國(guó)樓市？

張　靜

“如果對(duì)美國(guó)的認(rèn)識(shí)還停留在電影、電視劇的水準(zhǔn)，覺(jué)得那兒什么都好，你就等于給美國(guó)送錢(qián)去了?！?/p>

2008年11月初，記者曾參加一個(gè)地產(chǎn)界聚會(huì)，焦點(diǎn)網(wǎng)總編鄒良東興沖沖地邀我同往“北京秋季房展會(huì)”：走，看海外樓盤(pán)去！與往年本地項(xiàng)目唱主角不同，這個(gè)展會(huì)吸引了美國(guó)、澳大利亞、新加坡等國(guó)樓盤(pán)前來(lái)“安營(yíng)扎寨”。

來(lái)而不往非禮也。僅僅過(guò)了一個(gè)月，國(guó)內(nèi)著名的地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)就順勢(shì)推出了“中國(guó)赴美購(gòu)房團(tuán)”，號(hào)稱(chēng)“中國(guó)樓市資本輸出時(shí)代悄然到來(lái)”，要在全球危機(jī)中折現(xiàn)中國(guó)實(shí)力。

淘金“法拍屋”

按照搜房網(wǎng)的安排，20人的“抄底購(gòu)房團(tuán)”原定下月中旬從北京出發(fā)，先后赴美國(guó)加州華人比例較高的兩大城市舊金山、洛杉磯以及拉斯維加斯，重點(diǎn)考察價(jià)格約4萬(wàn)-10萬(wàn)美元的“法拍屋”（foreclosed homes）。消息傳開(kāi)后，3天內(nèi)報(bào)名人數(shù)就超過(guò)300人，摩拳擦掌好不熱鬧，主辦單位不得不調(diào)整出發(fā)時(shí)間和行程。

“我現(xiàn)在不太確定這個(gè)購(gòu)房團(tuán)說(shuō)的‘法拍屋指的是公開(kāi)拍賣(mài)屋（public auction），還是被銀行沒(méi)收后再上市的REO（bank owned），但我認(rèn)為應(yīng)該是后者?！甭迳即壏康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)范曉天告訴記者?！霸诖钨J危機(jī)中，很多貸款買(mǎi)房者繳不出房貸只能斷供。當(dāng)這套房屋尚在屋主名下、被銀行收回去之前，首先會(huì)被公開(kāi)拍賣(mài)，來(lái)美國(guó)短期考察的購(gòu)房團(tuán)很難參與。但這種被公開(kāi)拍賣(mài)的房屋必須現(xiàn)金交易，而在美國(guó)用現(xiàn)金買(mǎi)房的是傻瓜（不能用來(lái)抵稅），那些房子百分之八九十都賣(mài)不出去，銀行只能收回去再上市，我估計(jì)中國(guó)人來(lái)看的應(yīng)該是這類(lèi)房子?！?/p>

據(jù)范曉天介紹，全美斷供房上市的數(shù)量還在不斷攀升。目前加州市場(chǎng)上的房源幾乎有60%-80%都是斷供房。在有的區(qū)域，隨便沿著某條街道走下去，都可以看到很多掛牌出售的REO，可謂觸目驚心?！坝行㏑EO剛上市的時(shí)候還是市場(chǎng)價(jià)，一個(gè)星期還賣(mài)不掉，銀行又急于出手，會(huì)一下子降很多。現(xiàn)在我們這邊的買(mǎi)家也是把這種房子作為主要目標(biāo)。很多有渠道的投資人低價(jià)吃進(jìn)，讓工人簡(jiǎn)單地維修一下，就放到市場(chǎng)上去賣(mài)?！?/p>

關(guān)于REO，有些傳言聽(tīng)起來(lái)比加利福尼亞發(fā)現(xiàn)金礦還刺激：比如底特律有棟欠費(fèi)抵押貸款的房屋，所屬銀行苦于無(wú)人問(wèn)津，最終決定以1美元的“跳樓價(jià)”揮淚大甩賣(mài)，而各項(xiàng)交易費(fèi)用都不止1萬(wàn)美元，被稱(chēng)為最貴的“垃圾”以及最昂貴的“垃圾處理費(fèi)”。

Lucy是溫州人，2001年投身房地產(chǎn)行業(yè)，目前已成為Austin市Horizon公司的金牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。早在2008年初，她在加拿大的溫州朋友們就敏銳地嗅到美國(guó)REO的投資風(fēng)向。

“去年7月，我?guī)退麄冊(cè)贏ustin買(mǎi)到了這種房子：100多平方米的公寓房（con－do），有大片的草坪、游泳池、健身房，學(xué)區(qū)有全美最好的高中，只花了6萬(wàn)美元。這種房子2006年最火的時(shí)候曾賣(mài)到17.5萬(wàn)，正常估價(jià)也應(yīng)該在12萬(wàn)-13萬(wàn)。我自己買(mǎi)了一套，方便我女兒將來(lái)上高中，還給我媽買(mǎi)了一套。”

簡(jiǎn)單計(jì)算一下，該公寓的租金收入為每月760美元，扣除各項(xiàng)管理費(fèi)用，凈收入超過(guò)3000元人民幣。與此同時(shí)，盡管我國(guó)樓市已開(kāi)始入冬，6萬(wàn)美元在北京也只能買(mǎi)一套30平方米的公寓房，月租只有1000元人民幣。

愛(ài)動(dòng)摩杰（北京）科技有限公司的CEO陳亮，與搜房網(wǎng)總裁莫天全同為清華校友，同樣有留美歸國(guó)創(chuàng)業(yè)背景。他坦率地告訴記者：“REO，我也想買(mǎi)。”

去年12月，陳亮回了趟美國(guó)，得知一位朋友剛剛成為幸運(yùn)兒?！斑@位朋友也是中國(guó)人，1997年赴美，工作需要飛來(lái)飛去，一直沒(méi)有定下來(lái)，等到想買(mǎi)房子的時(shí)候又買(mǎi)不起了，只能耗著。最近她老公在華盛頓南郊的弗吉尼亞州找到了一個(gè)政府部門(mén)的工作，正巧碰到這么一棟獨(dú)立別墅，原價(jià)65萬(wàn)美元，銀行說(shuō)一周時(shí)間出45萬(wàn)，房子就是你們的，夫妻倆歡天喜地?fù)炝艘粋€(gè)大便宜?！?/p>

不過(guò)陳亮提醒道，REO陷阱重重，不了解情況的買(mǎi)家需要非常慎重。

“在美國(guó)，信用差的人買(mǎi)不了好房子。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，斷供房一般都很爛，周邊也不會(huì)有什么好學(xué)校，如果是自住我們絕對(duì)不會(huì)考慮。只有在最近，因?yàn)榇钨J危機(jī)影響太厲害，REO才出現(xiàn)在好區(qū)內(nèi)有好房的情況。我朋友也是雇了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人留心了很久，才發(fā)現(xiàn)只有這么一棟，相對(duì)干凈，沒(méi)有遭到太大破壞，周邊學(xué)校也還比較好。他們的幸運(yùn)絕對(duì)是‘非典型。”

范曉天有幾次帶客戶去看房，一進(jìn)去就出來(lái)了：“被銀行收了房子的屋主為了泄憤，經(jīng)常把房子弄得亂七八糟，稍微值錢(qián)一點(diǎn)的東西全部搬走。有些情況簡(jiǎn)直是不能忍受的，門(mén)也沒(méi)有，玻璃和浴缸都被打破，連墻都砸爛的也有。”

在美國(guó)買(mǎi)房手續(xù)繁瑣，密密麻麻的文件至少有一寸厚，連土生土長(zhǎng)的美國(guó)人都會(huì)發(fā)憷，更不要說(shuō)英文不甚靈光的中國(guó)購(gòu)房者。如果買(mǎi)的是劃算的REO，簽署的文件會(huì)更復(fù)雜，賣(mài)方的條款也會(huì)更苛刻。

“買(mǎi)一棟房子的手續(xù)，僅僅報(bào)價(jià)這個(gè)環(huán)節(jié)就要簽十幾頁(yè)的文件。如果是銀行收回去的房子，銀行還要回給你一份報(bào)價(jià)，又是十幾頁(yè)紙。而且這些文件不是一次就能簽完，而是會(huì)在一個(gè)月之內(nèi)不斷給你簽字。所有的款項(xiàng)支付需要在30天內(nèi)完成，如果完不成每天罰款幾百美元。在請(qǐng)專(zhuān)家檢查房子后，本來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題可以要求屋主維修。而REO銀行就不管了，所有的維修費(fèi)用完全由買(mǎi)家自己承擔(dān)。”

據(jù)記者了解，一有銀行上市的好房子，多的時(shí)候甚至?xí)?0到20個(gè)經(jīng)紀(jì)人報(bào)價(jià)拼搶?zhuān)行┙?jīng)紀(jì)人自己就會(huì)先買(mǎi)好幾棟。用范曉天的話說(shuō)，誰(shuí)都想在低谷賺點(diǎn)錢(qián)。

“好房子不會(huì)在市場(chǎng)上等待很久，需要本地經(jīng)紀(jì)人幫你去淘、去爭(zhēng)取。即使是美國(guó)本地的購(gòu)房者，觀望期長(zhǎng)的時(shí)候甚至?xí)_(dá)一兩年之久。我跟搜房網(wǎng)聯(lián)系過(guò)，得知他們準(zhǔn)備過(guò)完春節(jié)出發(fā)，用15天時(shí)間考察舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯、紐約、佛羅里達(dá)5個(gè)城市。幾十人的團(tuán)體，在短短幾天內(nèi)所能看到的房子數(shù)量本來(lái)就很有限，這樣沒(méi)有個(gè)人針對(duì)性地走馬觀花一起看房，不會(huì)有太大的效果。何況對(duì)大多數(shù)來(lái)美投資的中國(guó)人而言，這些城市都還是陌生的地方?！?/p>

“Location，location and location”（地段）

資料顯示，全美20個(gè)都市圈的綜合房?jī)r(jià)在2006年7月達(dá)到頂峰，其后13個(gè)月中，——直以不超過(guò)0.4%的幅度逐月下滑。到2007年秋季，房?jī)r(jià)開(kāi)始加速下跌。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局日前公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)2008年的房產(chǎn)價(jià)格比2007年下跌了23.63%，回歸到2004年時(shí)的水平。而一些熱門(mén)的城市，房地產(chǎn)價(jià)格更是下降了30%以上。

赴美抄底是否恰逢其時(shí)？

Lucy覺(jué)得美國(guó)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有到底?！凹又莸娜司杖氩⒉桓撸?jī)r(jià)比正常價(jià)格高了70%到80%，我認(rèn)為至少要跌掉一半才合理。我所在的Austin TX區(qū)并沒(méi)有很?chē)?yán)重的房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)也就只跌了6%。有些在美國(guó)做了很多年生意的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，目前自己都沒(méi)有勇氣去投資，在這個(gè)市場(chǎng)抄底應(yīng)該是沒(méi)有太多的把握。”

范曉天認(rèn)為：“這個(gè)底誰(shuí)都不知道。你要讓我說(shuō)現(xiàn)在就是底了，我也不敢負(fù)這個(gè)責(zé)任。我自己估計(jì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌或者企穩(wěn)的可能性都有，但是馬上回升的可能性比較小，至少需要兩三年的時(shí)間。”

在美國(guó)買(mǎi)房，那句話人人耳熟能詳：“Location，location and location”。（第一是地段，第二是地段，第三還是地段）范曉天表示：就拿洛杉磯縣來(lái)說(shuō)，大約有８８?jìng)€(gè)城市連成一片，沒(méi)有在此居住和生活過(guò)的人很難了解各個(gè)城市區(qū)域的好壞。就是在同一個(gè)城市內(nèi)也有好區(qū)和不好區(qū)之分，有的甚至相隔幾條街，房?jī)r(jià)之差就高達(dá)十幾萬(wàn)或更多。目前１０萬(wàn)美元以下的獨(dú)立房子的確有不少，但是要么所處的位置不盡如人意，要么房子本身老朽破舊不堪。它們主要集中在這幾個(gè)城市：Lancaster，Palmdale，Compton和Los Angeles City。前兩個(gè)是沙漠城市，不愁沒(méi)有空地建房，短期內(nèi)增值的可能性很小，再說(shuō)生活環(huán)境欠佳。雖然降價(jià)特別厲害，房子還是賣(mài)不出去。后兩個(gè)城市是在洛杉磯市中心的東南部治安不佳的區(qū)域，不建議在那兒買(mǎi)房。而從加州房?jī)r(jià)的中間價(jià)位來(lái)看，像距離洛杉磯不遠(yuǎn)的海濱城市Santa Barbara這樣的城市，房?jī)r(jià)維持在120萬(wàn)美元，降得并不多，也很難看到銀行收回去的斷供房?！?/p>

年前陳亮考察了紐約、圣地亞哥、弗吉尼亞和底特律。在他看來(lái)，紐約好的地段基本上沒(méi)降，才開(kāi)始有點(diǎn)松動(dòng)。加州的房地產(chǎn)泡沫大，降幅應(yīng)該會(huì)超過(guò)30%。但舊金山的房子還是買(mǎi)不起?！翱吹蒙系奶F，便宜的又太差。中國(guó)人喜歡買(mǎi)新房，而舊金山基本上都是三四十年的老房子。洛杉磯給中國(guó)人的印象似乎不錯(cuò)，但市中心都是寫(xiě)字樓，堵車(chē)一塌糊涂，一到晚上就是一座空城，沒(méi)有夜生活，空氣質(zhì)量和治安都欠佳?！?/p>

在美國(guó)，地段差的話，不僅意味著沒(méi)有好學(xué)校、房屋升值空間有限，有時(shí)還會(huì)遭遇人身威脅。

“我在離洛杉磯機(jī)場(chǎng)主路非常近的加油站加油，沒(méi)有店鋪、沒(méi)有洗車(chē)，就一個(gè)收銀員，把自己反鎖在一個(gè)鐵絲網(wǎng)和防彈玻璃嚴(yán)密防護(hù)的小籠子里，嚇得我加完油趕緊跑。芝加哥南部也特別差。我朋友的親戚不信邪，坐著公共汽車(chē)去那邊買(mǎi)車(chē)，一下車(chē)就給搶了。

我個(gè)人還是最看好佛羅里達(dá)。雖然房?jī)r(jià)漲得兇，跌得也很厲害，有些地方甚至跌了70%。如果是投資，既要押寶房?jī)r(jià)會(huì)漲，也得看重出租帶來(lái)的現(xiàn)金流。美國(guó)二戰(zhàn)以后出生的一代人現(xiàn)在都有五六十歲了，他們喜歡搬到佛羅里達(dá)這樣氣候溫暖的地方養(yǎng)老，這些人可能需要租房子。而且它有奧蘭多迪斯尼樂(lè)園，每年12月、1月這段時(shí)間會(huì)有不少游客。”

三思而行

據(jù)Manatt Jones國(guó)際咨詢公司顧問(wèn)吳向宏統(tǒng)計(jì)：“美國(guó)房產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)低、收益較高的投資項(xiàng)目。過(guò)去10年美國(guó)房產(chǎn)平均年收益超過(guò)10%，而且這還僅僅是升值部分?！?/p>

但范曉天向記者出示一份詳細(xì)的清單，讓人倍感在美國(guó)買(mǎi)賣(mài)房屋以及養(yǎng)房的成本可不低。

以買(mǎi)一棟買(mǎi)價(jià)為50萬(wàn)美元（全現(xiàn)金）的獨(dú)立別墅為例：通常由買(mǎi)方支付的主要費(fèi)用包括過(guò)戶公證費(fèi)、房屋檢查費(fèi)、文件準(zhǔn)備費(fèi)、文件公證費(fèi)、經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費(fèi)、轉(zhuǎn)戶費(fèi)、郵費(fèi)、一年的房屋保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)大約為4100美元，相當(dāng)于房款的1%左右。另外還需預(yù)付部分地產(chǎn)稅和社區(qū)費(fèi)HOA。每年的地產(chǎn)稅大約是6500-8000美元，為房?jī)r(jià)的1.3％-1.6%。社區(qū)費(fèi)在不同的小區(qū)有不同的費(fèi)用，每月從0到500美元不等（大多數(shù)在100到200美元之間）。

而在美國(guó)，賣(mài)房子比買(mǎi)房子的成本昂貴得多。

以賣(mài)一棟50萬(wàn)美元的獨(dú)立房為例，通常由賣(mài)方支付的主要費(fèi)用包括，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司費(fèi)用、賣(mài)方的過(guò)戶公證費(fèi)、屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、縣政府過(guò)戶稅、市政府過(guò)戶稅、一年的房屋保修費(fèi)、白蟻檢查費(fèi)、屋契文件準(zhǔn)備費(fèi)、文件公證費(fèi)、經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費(fèi)等等，另外還需還清所有尚未支付的地產(chǎn)稅，社區(qū)費(fèi)等。以上費(fèi)用合計(jì)大約為34410美元，約為房?jī)r(jià)的7%。

“賣(mài)房開(kāi)支最大的一筆費(fèi)用是請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，占到房?jī)r(jià)的6%，連我們自己都覺(jué)得很貴。中國(guó)城很多人有擁有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的執(zhí)照，就是為了買(mǎi)賣(mài)房子的時(shí)候可以省掉經(jīng)紀(jì)人這筆費(fèi)用。另外要特別注意的是，無(wú)論你投資房產(chǎn)是賺了還是賠了，外國(guó)人賣(mài)房必須要向美國(guó)稅務(wù)局IRS繳納所得稅，由產(chǎn)權(quán)公司在過(guò)戶時(shí)就扣除房?jī)r(jià)的10%（50000美元）。當(dāng)然，如果你認(rèn)為這個(gè)數(shù)目不公平，可以再聘請(qǐng)律師去申請(qǐng)減稅?！?/p>

雖然外國(guó)人買(mǎi)的房是自住房，而且賣(mài)價(jià)不超過(guò)30萬(wàn)美元時(shí)，就可以免扣10%的所得稅。但范曉天認(rèn)為，多數(shù)在美華人在買(mǎi)房時(shí)都非常注重社區(qū)和校區(qū)的好壞。在加州購(gòu)房，如果不準(zhǔn)備40萬(wàn)美元以上用來(lái)買(mǎi)一棟獨(dú)立房子，或30萬(wàn)美元以上用來(lái)買(mǎi)一套連體房或公寓房，很難令人滿意。

“現(xiàn)在要有錢(qián)，投資獨(dú)棟的大房子更合算。前兩天我?guī)Э蛻艨戳藯澓＿叺姆孔樱瑥?90萬(wàn)降到了250萬(wàn)，10年以內(nèi)它的升值空間就有一兩百萬(wàn)。但如果買(mǎi)一套小公寓，最貴的時(shí)候40多萬(wàn)，現(xiàn)在也就是降到30多萬(wàn)，升值空間只有10多萬(wàn)?！?/p>

海外投資中最需擔(dān)心的問(wèn)題莫過(guò)于匯率的波動(dòng)?！爱?dāng)前美元正處于強(qiáng)勢(shì)，而從長(zhǎng)期看，美元也許會(huì)有大幅度貶值的風(fēng)險(xiǎn)。如果是自住，沒(méi)有很大問(wèn)題。但如果是投資性購(gòu)房，即使房?jī)r(jià)漲了，一旦美元貶值，仍有可能讓你的投資不賺反虧。”陳亮談道。

“是否應(yīng)該認(rèn)真計(jì)算一下，即使投資者現(xiàn)在抄到的正是觸底房，還需要等多久才能得到理想的回報(bào)呢？美國(guó)的房子80%到90%都是二手房，它的特點(diǎn)是每棟房子都不一樣。這么多人一起來(lái)，如果真有特別好的，那不全去搶了？”正是這些疑問(wèn)，驅(qū)使范曉天在2008年12月30日寫(xiě)下了《來(lái)美國(guó)抄底購(gòu)房機(jī)不可失，但須謹(jǐn)慎！》的博文。

抄底美國(guó)房地產(chǎn)，總是會(huì)讓人聯(lián)想起當(dāng)年日元大幅升值后，日本人搶購(gòu)美國(guó)資產(chǎn)的悲壯一幕。范曉天說(shuō)：“遙想百余年前，華人前輩只能作為修建鐵路的勞工來(lái)美國(guó)出賣(mài)苦力，飽受欺凌。如今，在改革開(kāi)放三十年的艱苦奮斗過(guò)程中先富起來(lái)的同胞，手握現(xiàn)金，雄赳赳氣昂昂來(lái)美看房，確實(shí)讓我們海外華人強(qiáng)烈感受到時(shí)代的劇烈變遷和祖國(guó)的強(qiáng)盛。

我不否認(rèn)這是一個(gè)買(mǎi)房子的好機(jī)會(huì)。但作為一名在美國(guó)從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)多年、有著相對(duì)豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士，我聽(tīng)到這個(gè)消息首先反應(yīng)就是，我不希望中國(guó)人把到美國(guó)抄底購(gòu)房想得那么簡(jiǎn)單，盲目前來(lái)上當(dāng)受騙。”

“如果你已經(jīng)去美國(guó)去膩了，覺(jué)得那兒真差，你可以去買(mǎi)房了。如果對(duì)美國(guó)的認(rèn)識(shí)還停留在電影、電視劇的水準(zhǔn)，覺(jué)得那兒什么都好，你就等于給美國(guó)送錢(qián)去了。”陳亮總結(jié)說(shuō)。