拆遷條例怎么改？

葉 檀

我們應(yīng)該學(xué)會以市場化、以法律的方式解決社會利益分配,以滿足社會效率的最大化。而不是用傳統(tǒng)的官民邏輯來考慮現(xiàn)代社會的利益分配。

由于城市化進(jìn)程中拆遷沖突集中爆發(fā),拆遷條例是否該廢除,成為眾所矚目的焦點(diǎn)。

12月7日,北京大學(xué)法學(xué)院5位教師學(xué)者通過特快專遞的形式向全國人大常委會遞交了《關(guān)于對〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉進(jìn)行審查的建議》,建議立法機(jī)關(guān)對《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行審查,撤銷這一條例或由全國人大專門委員會向國務(wù)院提出書面審查意見,建議國務(wù)院對《條例》進(jìn)行修改。5位學(xué)者的理由是,2001年11月1日開始施行并沿用至今的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱“《拆遷條例》”),與《憲法》《物權(quán)法》《房地產(chǎn)管理法》中保護(hù)公民房屋及其他不動產(chǎn)的原則和具體規(guī)定存在抵觸,導(dǎo)致城市發(fā)展與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)兩者間關(guān)系的扭曲。

如果我們把拆遷條例看作城市化進(jìn)程中個(gè)人產(chǎn)權(quán)與公共產(chǎn)品之間的沖突,那么,這樣的沖突將長期存在。對于長期存在的利益糾紛必須有法律加以約束,不管這部法律稱作什么。

現(xiàn)在關(guān)鍵的問題不是《拆遷條例》該不該廢除,要不要改,而是怎么改。

拆遷的公益性有必要接受民眾的質(zhì)詢。按照《物權(quán)法》第42條,對政府征收公民個(gè)人的房屋和不動產(chǎn)采取了例外允許、嚴(yán)格限制的態(tài)度。該條規(guī)定:“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。問題在于許多動拆遷到底是為了公共利益,還是為了官員利益,還是為了權(quán)錢交易,之間的界限并不清楚。在界限不清的情況下,以底線衡量對方的做法是常規(guī)。因此,民眾在多數(shù)時(shí)候把拆遷視作地方政府渴求土地收入,甚至中飽私囊的產(chǎn)物。因此,將拆遷過程,拆遷后本地的規(guī)劃公諸于本市市民,符合多數(shù)人贊同原則,則可視為公共利益。

并不是民眾大多數(shù)時(shí)候站在個(gè)人的立場上舍大家為小家——這樣做同樣符合經(jīng)濟(jì)理性人規(guī)律,沒有違反法律——而是在大多數(shù)時(shí)候,拆遷成為利益最為豐厚的圈地戰(zhàn)。通過拆遷擴(kuò)大或者建設(shè)城市,政府以極小的補(bǔ)償獲得土地收益與房地產(chǎn)稅費(fèi),而開發(fā)商獲得房價(jià)上漲溢價(jià)。

拆遷過程中最大的問題是補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn),目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)毫無市場氣息,剝奪了拆遷戶獲得土地溢價(jià)的權(quán)利;而一些通過漫天要價(jià)僥幸獲得土地溢價(jià)的人,沒有成為建立案例法的有益鋪墊,反而成為拆遷市場毫無規(guī)范的活樣本。

地方政府成為主要的利益主體,是拆遷過程中的致命傷。在拆遷過程中,地方政府既是行政執(zhí)法者,又是既得利益者,更是房地產(chǎn)市場的中介商,集各種身份于一體,此時(shí)經(jīng)濟(jì)人的身份壓倒了政府的守夜人身份。

一些地方政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)八仙過海,標(biāo)準(zhǔn)彈性大到可笑的地步。聽著挺美,挺有章法,如果一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)完全是地方政府的橡皮泥,則所謂的市場化補(bǔ)償將成為無本之木。

標(biāo)準(zhǔn)再多,地方制訂的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往就低不就高,如“統(tǒng)拆統(tǒng)建的,按住宅房屋統(tǒng)拆統(tǒng)建標(biāo)準(zhǔn)支付拆遷補(bǔ)償款,但其原房補(bǔ)償款部分按1.2倍計(jì)算,不再另行安置和支付停業(yè)損失等其他補(bǔ)償”。正如被拆遷者所說,你牽走了一頭牛還給我一只雞,我不要,我要我的那頭牛。是牛還是雞,必須由中立的第三方機(jī)構(gòu)來說了算,而不是由深陷利益中的拆遷者與被拆遷者說了算。

解決的辦法只有兩種,一是按照市場化的評估價(jià)格對被拆遷者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償,二是按照市場化的價(jià)格對被拆遷者進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償。此時(shí)政府退出利益鏈至關(guān)重要,如此才能做到評估、補(bǔ)償?shù)墓c公平。如果當(dāng)?shù)鼐用衿毡榉磳Σ疬w,那么暫不拆遷天也塌不下來。

中國的城市化進(jìn)程不可能終止,也就是說大規(guī)模的動拆遷還將延續(xù)一段時(shí)間。我們應(yīng)該學(xué)會以市場化、以法律的方式解決社會利益分配,以滿足社會效率的最大化。而不是用傳統(tǒng)的官民邏輯來考慮現(xiàn)代社會的利益分配。