美國(guó)房市的泡沫與教訓(xùn)

劉 洪

正當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度應(yīng)該和居民收入增長(zhǎng)幅度相一致。假如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于居民收入增長(zhǎng),那么房?jī)r(jià)將變得無(wú)法承受。

記得筆者2006年剛到華盛頓任經(jīng)濟(jì)記者時(shí),許多美國(guó)人還因未及時(shí)買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友就頗有悔意地對(duì)我說(shuō),以前他買的60-70萬(wàn)一套的別墅,當(dāng)時(shí)已漲到了150萬(wàn)左右,如果多買一套,那該多好!

但這種樂(lè)觀情緒并沒(méi)有持續(xù)多久。也就是從2006年起,美國(guó)房市在火爆多年之后急轉(zhuǎn)而下,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下跌,銷售一路下滑。買房人欲哭無(wú)淚,建筑商也是無(wú)力回天。那位懊悔沒(méi)有再多買房的人,想來(lái)還是幸運(yùn)者。

買房者和建房者,都成了房東。從2006年起,美國(guó)街道旁的一道獨(dú)特風(fēng)景,就是越來(lái)越多的房地產(chǎn)廣告。降價(jià)促銷、贈(zèng)送禮券,賣房者使出渾身解數(shù),購(gòu)房者卻依然寥寥。在首都華盛頓,不少剛建成的樓盤(pán)在銷售不暢之后,最終只能打出“暫時(shí)出租”的廣告。

于是,我的報(bào)道任務(wù)也變得日益繁忙,先是次貸危機(jī),后是金融危機(jī),隨后是全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī),美國(guó)財(cái)政部疲于奔命,美聯(lián)儲(chǔ)也是焦頭爛額。但追根溯源,始作俑者正是美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。時(shí)任美國(guó)財(cái)長(zhǎng)的保爾森就多次坦承:房市危機(jī)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大危險(xiǎn)。

直至今日,盡管美國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)已顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返,仍在深淵中苦苦掙扎。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前借房貸的美國(guó)購(gòu)房者中,四分之一的房貸總額都高于房屋價(jià)值。他們心中的苦痛,許多人都可以想象得到。

作為一場(chǎng)全面的危機(jī),美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落到這一步,原因自然是多重的。美國(guó)政府的監(jiān)管不力,美聯(lián)儲(chǔ)過(guò)度寬松的貨幣政策,金融機(jī)構(gòu)的唯利是圖,乃至消費(fèi)者的非理性購(gòu)買,等等等等,都是原因。但透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì),其實(shí)根本原因也很簡(jiǎn)單,即房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離了實(shí)際水平,這種膨脹的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急劇破滅,形成全面的危機(jī)。

美國(guó)泡沫的嚴(yán)重性,從隨后房?jī)r(jià)“自由落體式”下滑中就可見(jiàn)一斑。以佛羅里達(dá)的FortMyers市為例。今年第一季度住房中間價(jià)為8.73萬(wàn)美元,而去年同期價(jià)格則達(dá)到了21.3萬(wàn)美元,算下來(lái),跌幅達(dá)到了59.1%。而去年第一季度的價(jià)格尚不是最高價(jià),2006年的平均價(jià)格則為26.82萬(wàn)美元。算下來(lái),從2006年至今,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下降了67.4%。

但在房地產(chǎn)火爆的狂熱中,又會(huì)有多少人能理性認(rèn)識(shí)到危機(jī)正在降臨呢?“股神”巴菲特也感慨,當(dāng)時(shí)所有人都犯了同樣的錯(cuò)誤,認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)永無(wú)止境地上漲,“四五年前,幾乎每個(gè)美國(guó)人腦袋里都有這樣一個(gè)概念,不管是正式的還是非正式的,認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法,也是從眾心理使然?！?/p>

在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí),憂患意識(shí)或許并不缺少;但危機(jī)往往都是在經(jīng)濟(jì)繁榮和順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)埋下,在這時(shí)候,存有點(diǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)至關(guān)重要。

規(guī)律總是顛撲不破的,盡管有時(shí)也會(huì)有所延遲。上世紀(jì)日本房市的瘋狂,本世紀(jì)初美國(guó)房市的火爆,最終都演變成了災(zāi)難性的后果。最近迪拜危機(jī)則是一個(gè)新的例子。也難怪一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)筆者感嘆,必須警惕房地產(chǎn)的泡沫,因?yàn)槊看螄?yán)重的泡沫都會(huì)以眼淚結(jié)束。因?yàn)闆](méi)有只漲不跌的市場(chǎng),不管是股市還是房市,如果價(jià)格脫離了實(shí)際,市場(chǎng)最終會(huì)作出反應(yīng)的。而且,有些反應(yīng)將以慘烈收?qǐng)觥?/p>

但血的教訓(xùn)真的能夠吸取嗎?世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織近來(lái)的多份報(bào)告就警告,一些國(guó)家正面臨新的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。比如,在中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港,房市正熱火朝天,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、穆迪經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪對(duì)我說(shuō),一些國(guó)家應(yīng)該警惕市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì),具體到中國(guó),房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是正常的,但過(guò)快增長(zhǎng)就可能是危機(jī)的隱患。

“正當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度應(yīng)該和居民收入增長(zhǎng)幅度相一致。假如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于居民收入增長(zhǎng),那么房?jī)r(jià)將變得無(wú)法承受?！彼麖?qiáng)調(diào),“在美國(guó),房?jī)r(jià)的正當(dāng)增幅大約是每年4%左右,在中國(guó),房?jī)r(jià)增幅可能要快一點(diǎn),但也只能是僅僅快一點(diǎn)而已?！?/p>