丁祖昱：“地王”要會做蛋糕

金　姬　邱晨辰

地王是被迫的,沒有一個開發(fā)商愿意做地王,開發(fā)商總歸是希望拿一個便宜的價格去買地。

作為易居中國旗下克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司總裁,丁祖昱在克而瑞與新浪樂居在美國上市的前夕處于“靜默期”;而作為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長,當(dāng)許多地產(chǎn)老總在企業(yè)中報披露前選擇“暫時性封口”時,身兼住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部特聘專家的丁祖昱感到有資格對于今年上半年的樓市怪象說點什么,畢竟克而瑞擁有中國最強大的房地產(chǎn)系統(tǒng),數(shù)據(jù)覆蓋全國70個城市的所有樓盤。在如此矛盾的情緒下,他在8月中旬的一個周末接受了《新民周刊》的專訪。

《新民周刊》:8月10日中國首屆高端地產(chǎn)峰會活動上,坐在您身邊的國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石說房地產(chǎn)是投資品,星河灣一天銷售40億不是中國紀(jì)錄是世界紀(jì)錄。據(jù)說8月8日星河灣開盤當(dāng)天,一位年輕女子因為買不到房而當(dāng)場嚎啕大哭,現(xiàn)場觀摩的一位外地開發(fā)商老板回憶:“那情景非常凄美”。您對這一狂熱事件怎么看?

丁祖昱:首先,金巖石說的投資品是個復(fù)合概念,不是單純的投資的概念,在中國哪怕是老百姓買的第一套房,都相當(dāng)于投資。其次,這個世界紀(jì)錄是除中國香港之外的。如果不是在上海星河灣酒店舉行的交流會上,如果當(dāng)時臺下坐著的不是開發(fā)商的話,金巖石的話乍聽起來就會讓人覺得中國房地產(chǎn)市場變得特別奇怪而不可理喻。

《新民周刊》:那您覺得目前的中國房地產(chǎn)市場沒有過熱或泡沫化現(xiàn)象?

丁祖昱:目前房地產(chǎn)市場整體處于回暖期的第一個階段。不可否認,有些一、二線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,我認為原因是政府調(diào)整過頭。但是市場已經(jīng)開始調(diào)整了,而且很多樓盤還沒有達到自己的上線。

從克而瑞掌握的數(shù)據(jù)來看,從今年8月以來,中低端樓盤持續(xù)上升的房價已經(jīng)開始停止,樓價超過了現(xiàn)階段的購買力,比如原來賣100萬的樓盤購房者拼一下出110萬還承受得起,現(xiàn)在130萬的樓盤他就不買了。而對于高端樓盤來說,價格變化還不是很敏感,無法估計這批人的購買力水平。就拿星河灣來說,1000萬到1500萬的房子是目前賣得最好的。而2000萬以上的房子就少有問津了。所以要相信市場的調(diào)整能力,不必太過擔(dān)心。

至于政府宏觀調(diào)控,還是應(yīng)該繼續(xù)維持房地產(chǎn)市場的回暖,而不是打壓抑制,哪怕現(xiàn)在出現(xiàn)一些過熱的苗頭,但市場會自己調(diào)整的。當(dāng)然,市場的調(diào)整相對滯后一些,跌會跌得過頭一點,升也會升得過頭一點,它始終不會處于很合適的位置。

《新民周刊》:今年上半年中國樓市新聞出現(xiàn)頻率很高的一個詞就是“地王”,而07年很多地王拿的地到現(xiàn)在都沒開發(fā)。您不覺得2009年地王頻現(xiàn)并不是個好兆頭嗎?

丁祖昱:首先,樓盤總會有一個最高價,所以地王的產(chǎn)生是正常的。一個地王出現(xiàn)后,還會有下一個地王。其次,地王是被迫的,沒有一個開發(fā)商愿意做地王,開發(fā)商總歸是希望拿一個便宜的價格去買地。第三,不是人人都做得了地王,做地王得資金力量雄厚,而且還要能夠通過專業(yè)水準(zhǔn)把面粉變成蛋糕而不是面包,因為這樣才能賣出更好的價錢。

其實很多時候地王是啞巴吃黃連有苦說不出,這幾年很多地王下場都是很悲慘的,只要一退地,上億的訂金就沒了。而且地王不會影響整體房價的走勢,房地產(chǎn)市場絕對不是唯成本論,否則就不會有退地的事情發(fā)生了。所以我們也不必對地王過分關(guān)注,地王自有地王的消耗方式,市場之手會解決的。

《新民周刊》:通過克而瑞的分析,您覺得今年下半年房價的走勢會怎樣?

丁祖昱:可比房價不會像今年二季度那樣上升而是穩(wěn)定下來,但是平均房價會因為成交結(jié)構(gòu)的問題而進一步上升。我們了解到,中低端樓盤銷售情況下滑,而高端樓盤銷售情況良好,這樣會拉高平均房價。但是只要中低端房價穩(wěn)定下來就不必擔(dān)心。總的來說,今年下半年會出現(xiàn)這樣一種情況,城市化程度較高的城市,高房價會下一個臺階;而那些“十二五規(guī)劃”中高速發(fā)展的二線城市,房價還會很堅挺,再上一個臺階。這也符合房地產(chǎn)市場的客觀規(guī)律。

《新民周刊》:對于中國的人口眾多而土地稀缺的特殊國情,高房價是不是無法避免?

丁祖昱:不是,這個觀點要重新界定。人人要有住房,但不是人人都要買得起住房。所以在測算房價的時候,不應(yīng)該拿全民收入作對比。這在發(fā)達國家可以,因為發(fā)達國家的中產(chǎn)階級占了絕大部分,特別富有和極端貧窮的人只是少數(shù)。而中國是金字塔結(jié)構(gòu),一平均就平均到塔底部分去了。房價是顧及不到這么多人的,把中國的錢全部投到房地產(chǎn)上還是很難讓所有人都買得起商品房。

在這個前提之下,如果拿中國買得起房的人的平均收入來測算的話,中國的房價不算高。其實,在中國買得起房子的也就一兩億人,他們通過金融、貸款和家庭支持,都是可以買得起城市平均價格的房子。而剩下的人則是保障房體系的范疇,所以關(guān)于保障房的建設(shè)以及中低收入者的界定就格外重要。

另外,說“中國房價高”還存在一個誤區(qū),往往是把中國的高端房價和國外的平均房價做比較。例如,我們應(yīng)該把上海的房價和紐約、莫斯科甚至是孟買的房價作對比,而不是和這些地區(qū)所在的國家的平均房價相提并論。

作為超級城市的上海,其經(jīng)濟地位注定它會吸引大量資本和人才,三高人群成了房子的購買群體,價格當(dāng)然不止高出其他地區(qū)一兩倍了。這是一個復(fù)雜的問題,現(xiàn)在上海已經(jīng)很發(fā)達了,要讓房價下降是不現(xiàn)實的。當(dāng)然,在歷史發(fā)展過程中是會逐步解決這個問題的,比如說一些人不能忍受高房價,就離開這里到別的城市去發(fā)展。從這一意義來說,高房價也限制了一座特大城市的無限制膨脹。

《新民周刊》:您剛剛提到保障房體系,可是我國目前的保障房體系并不健全,所以很多老百姓才把目光投到商品房上,不是嗎?

丁祖昱:一方面,經(jīng)濟適用房的問題,不是建筑或質(zhì)量問題,而純粹是區(qū)域和交通問題。考慮到成本,政府通常不會拿比較好的區(qū)域來建設(shè),但是無論是交通還是配套設(shè)施都無法滿足一個普通人的居住要求。從住進去到交通便利至少需要3年時間,所以我覺得如果要建設(shè)經(jīng)濟適用房的話,市政配套一定要先行一步,雖然會稍有浪費,但這是非常必要的。另一方面,保障房的受眾群體很難界定,標(biāo)準(zhǔn)太松出現(xiàn)尋租現(xiàn)象,太嚴(yán)格又沒人來住。上海遲遲沒有進行經(jīng)濟適用房的選購工作,就是因為標(biāo)準(zhǔn)問題。

至于廉租房實施問題,一方面是政府資金不足,我上個月給發(fā)改委寫過一篇建議,就是要利用金融、信托和REITs模式來經(jīng)營廉租房,才有可能解決資金的問題;第二個問題更重要,很多符合廉租房的對象不愿意享受廉租房,因為享受了這個福利就不能享受拆遷分房了。很多廉租房的人可能住在老城區(qū),他隨時有可能拿到一大筆拆遷款,為何要放棄這上百萬的未來收益而去享受沒有產(chǎn)權(quán)的廉租房呢?這個現(xiàn)象政府應(yīng)該重視起來。

第三個是“夾心層”問題,他們往往大學(xué)畢業(yè)兩三年,商品房買不起,廉租房又和他們沒關(guān)系。這個群體不適合經(jīng)濟適用房,關(guān)鍵應(yīng)該在年輕人中培養(yǎng)梯度消費層級改善這樣一種觀念,在短期內(nèi)跟別人分享合租一套房子,等到經(jīng)濟水平達到一定程度了再買房子是一樣的。很多人都是慢慢積累財富最終發(fā)展起來的。我現(xiàn)在住的房子也是租的,雖然我自己有房產(chǎn),但是我更希望享受地段、房型、配套設(shè)施更好的房子。