上半年房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況分析

王山杉

2009年上半年,在積極的財(cái)政政策及適度寬松的貨幣政策刺激下,東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況有所改觀,但上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降,新增商品房供應(yīng)放緩,市場(chǎng)供應(yīng)以消化庫(kù)存為主。從銀行信貸來看,東莞市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本一致,房地產(chǎn)貸款增幅趨暖,房地產(chǎn)開發(fā)貸款首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),個(gè)人住房貸款增量迅速,成為房地產(chǎn)貸款的主力,房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體表現(xiàn)良好。在房地產(chǎn)行業(yè)尚未調(diào)整完成的過程中,需著重關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條、信貸集中投放對(duì)房地產(chǎn)貸款的影響,以及土地市場(chǎng)交易對(duì)房?jī)r(jià)的影響等問題。

東莞市銀行房地產(chǎn)信貸運(yùn)行的基本情況及主要特征

上半年,東莞市各銀行機(jī)構(gòu)繼續(xù)貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策,進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理,積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),總體上東莞市各銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本一致。

房地產(chǎn)貸款總體增幅趨緩

截至6月末,東莞市各銀行機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為809.55億元,比年初增加38.89億元,增幅為5.05%(其中個(gè)人按揭貸款增幅為11.13%,開發(fā)貸款增幅為-15.72%),增幅來自個(gè)人按揭貸款。與同期東莞市各銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款總體增幅12.94%相比,低7.89個(gè)百分點(diǎn)。上半年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)出現(xiàn)相對(duì)趨緩的主要原因,一是開發(fā)商謹(jǐn)慎的拿地投資態(tài)度以及銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審慎態(tài)度,使房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨于減少,同時(shí)銀行抓住樓市回暖、開發(fā)商資金回流的有利時(shí)機(jī),加大前期開發(fā)貸款的催收力度,促使上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng);二是累積購(gòu)房需求的釋放,使得銀行的個(gè)人住房貸款迅速增加。綜合因素使得房地產(chǎn)貸款總體仍表現(xiàn)出小幅增加的情況。

個(gè)人住房貸款增量迅速

2009年6月末,東莞市各銀行機(jī)構(gòu)購(gòu)房貸款余額554.80億元,比年初增加49.89億元,增幅為9.88%。其中,個(gè)人住房貸款余額515.21億元,比年初增加51.59億元,增幅為11.13%,其中二季度個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)34.63億元,與3～5月份個(gè)人住房成交量大幅攀升的態(tài)勢(shì)相吻合。此外,個(gè)人住房貸款還呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn):

一是從貸款投向戶型結(jié)構(gòu)看,個(gè)人住房貸款主要投向了120平方米以下的中小戶型,但180平米以上的大戶型所占比例有上升趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)東莞銀監(jiān)分局調(diào)查統(tǒng)計(jì),2009年上半年,對(duì)90平方米以下的個(gè)人住房貸款累計(jì)投放筆數(shù)約占總投放量的36.86%,90～120平方米的個(gè)人住房貸款累計(jì)投放筆數(shù)約占總投放量的32.53%;而對(duì)180平方米以上的個(gè)人住房貸款累計(jì)投放筆數(shù)約占總投放量的7.48%,同比上升1.05%,這與今年上半年以來東莞市城區(qū)大戶型產(chǎn)品成交量大幅增加的趨勢(shì)相一致。

二是從個(gè)人住房貸款客戶分布情況看,以本地戶籍購(gòu)房者占比比年初有所下降,深圳籍購(gòu)房者占比略有上升。統(tǒng)計(jì)顯示,2009年上半年,東莞戶籍購(gòu)房者個(gè)貸發(fā)放筆數(shù)占個(gè)貸總投放量的42.54%,比年初下降4.30個(gè)百分點(diǎn);非廣東省籍購(gòu)房者占比為27.35%,比年初上升1.46個(gè)百分點(diǎn);廣東省其他戶籍(非東莞、深圳)購(gòu)房者占比為17.65,比年初上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。而深圳戶籍購(gòu)房者比例約為9.17%,比年初略漲0.64個(gè)百分點(diǎn);港澳臺(tái)戶籍購(gòu)房者比例約為3.29%,比年初略降0.6個(gè)百分點(diǎn)。以上數(shù)據(jù)從側(cè)面反映上半年新投放的住房貸款中,以深圳客戶為代表的投資者并未大規(guī)模入市,住房貸款整體風(fēng)險(xiǎn)保持較低水平,但須防范投資、投機(jī)者占比攀升態(tài)勢(shì)給住房貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三是從個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率和客戶購(gòu)買住房套數(shù)看,購(gòu)房者以首次購(gòu)房及改善型購(gòu)房占絕大多數(shù),但存在二套房貸利率政策執(zhí)行不嚴(yán)格的傾向。統(tǒng)計(jì)顯示,2009年上半年發(fā)放的個(gè)人住房貸款中,79.09%的購(gòu)房者為首次購(gòu)房,其中第二季度首次購(gòu)房者占比達(dá)81.60%,比年初占比上升11.27%;第三套及以上購(gòu)房者占比5.61%,比年初占比下降3.42%。個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行方面,基準(zhǔn)利率下浮30%的貸款筆數(shù)約占67.92%,低于首次購(gòu)房者占比,處于合理區(qū)間;基準(zhǔn)利率及基準(zhǔn)利率上浮10%的貸款筆數(shù)共計(jì)約占3.84%,甚至不及第三套及以上購(gòu)房者占比,反映出在二套房貸利率政策執(zhí)行上的偏差(如圖1所示)。

信貸質(zhì)量總體表現(xiàn)良好

2009年6月末,東莞市銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款實(shí)現(xiàn)“雙降”,不良貸款余額11.33億元,比年初減少1.71億元;不良貸款率1.62%,比年初下降0.34個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款余額5.47億元,比年初減少2.18億元;不良率2.15%,比年初下降0.74個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款總體質(zhì)量也保持良好水平,不良貸款余額5.86億,比年初增加0.47億,但不良貸款率為1.06%,比年初微降0.01個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房不良貸款余額增加主要是由于受2008年以來整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的影響,存量房貸客戶中少部分客戶出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難,還款來源受到影響導(dǎo)致逾期還款。但總體來看不良貸款率維持在較低水平,風(fēng)險(xiǎn)可控。

當(dāng)前需關(guān)注的問題及風(fēng)險(xiǎn)分析

上半年,東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)由2008年的“量縮價(jià)低”轉(zhuǎn)向2009年上半年的“量?jī)r(jià)齊升”。一方面,上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的大幅增加和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步回升顯示出回暖的態(tài)勢(shì);另一方面,房地產(chǎn)投資低位增長(zhǎng)及市場(chǎng)供應(yīng)增量減緩都反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未完成。總體來講,在東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)尚存在不確定因素的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)作為周期性行業(yè)、宏觀調(diào)控重點(diǎn)行業(yè)和資金密集型行業(yè),仍呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢(shì)。需要關(guān)注以下幾方面的問題:

外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條的影響

東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈條受各種外部環(huán)境影響,主要表現(xiàn)在:一是受宏觀政策的影響較大。盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在一定程度上促進(jìn)了商品房的銷售資金回籠,部分緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力,但房地產(chǎn)商對(duì)銀行貸款的依賴過大,一旦信貸政策趨于收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將很可能繼續(xù)重復(fù)2008年的狀況。從長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)資金來源需要一個(gè)穩(wěn)定的供給平臺(tái)。二是土地政策的區(qū)域嚴(yán)格將使以拿地為招牌的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境惡化。自去年以來,國(guó)家的土地管理政策進(jìn)一步收緊,加大了對(duì)閑置用地的稅收力度,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的用地成本,對(duì)以負(fù)債資金大量囤積土地的房地產(chǎn)企業(yè)將有決定性影響。比如在2007年樓市上行周期中,東莞曾產(chǎn)生了八塊“地王”,而截至2009年7月底,除已經(jīng)在售的虎門、黃江地王,以及即將銷售的長(zhǎng)安地王外,其他五塊“地王”尚未明確開發(fā)時(shí)間,開發(fā)商意在以時(shí)間換取利潤(rùn)空間的方法可能導(dǎo)致成本更大,操作風(fēng)險(xiǎn)更高。鑒于此,應(yīng)高度關(guān)注類似企業(yè)由于前期收購(gòu)?fù)恋卣加眠^量資金,導(dǎo)致融資受阻而可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機(jī)。三是二套房貸款政策的收緊在抑制投機(jī)需求的同時(shí),如何促進(jìn)真實(shí)購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。四是受階段性賣方市場(chǎng)的影響。目前東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性的賣方市場(chǎng)已經(jīng)形成,定價(jià)權(quán)再度回到開發(fā)商手中,在惜售的心態(tài)支配下價(jià)格的上調(diào)或會(huì)脫離市場(chǎng)實(shí)際需求情況,可能出現(xiàn)非理性的價(jià)格上漲,從而導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)縮量上漲的態(tài)勢(shì),一旦價(jià)格上漲過快,剛性需求容易快速陷入觀望,資金回籠受阻,資金鏈條再度緊張。

信貸集中投放對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的影響

在“保增長(zhǎng)”和適度寬松的貨幣政策雙重推動(dòng)下,2009年上半年全國(guó)新增貸款7.36萬億元,東莞市貸款規(guī)模也不斷放大,貸款余額新增314.28億元。住房貸款雖無一般貸款的增長(zhǎng)力度,但也保持了5%以上的同比增長(zhǎng)率,加之通過其他渠道間接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款,這個(gè)比例可能會(huì)增加很多。以往的經(jīng)驗(yàn)表明,迅速恢復(fù)的市場(chǎng)流動(dòng)性往往容易帶來土地價(jià)格虛高、開發(fā)成本上升、房?jī)r(jià)哄抬的房地產(chǎn)泡沫。值得注意的是,東莞毗鄰深圳,地理優(yōu)勢(shì)及經(jīng)貿(mào)外來等綜合因素使東莞在近幾年吸引了很多深圳開發(fā)商進(jìn)駐,異地開發(fā)商進(jìn)駐的同時(shí)也為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了異地資金,包括異地信貸資金,本地監(jiān)控難度增大,也容易造成因大量信貸資金盲目入市而帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場(chǎng)交易對(duì)房?jī)r(jià)沖擊的影響

上半年,東莞市普通住宅的成交均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng),并未如其他一線城市加速上行,從目前看東莞房?jī)r(jià)仍然比較理性。但在積極穩(wěn)健的財(cái)政政策及適度寬松的貨幣政策刺激下,下半年可能出現(xiàn)新一輪的開發(fā)投資熱潮,熱烈的氣氛將對(duì)整體房?jī)r(jià)的上升起到推動(dòng)作用。從6～7月份的土地出讓情況來看,短期內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)開始呈現(xiàn)溫和放量的態(tài)勢(shì)。從土地需求角度而言,隨著樓市的回暖,開發(fā)商資金回籠較為到位,特別是一些上市企業(yè),由于股市反彈幅度較大,資金實(shí)力增強(qiáng),再加上項(xiàng)目資本金比例的下調(diào),銀行投資信貸政策的持續(xù)寬松,通脹預(yù)期的加劇,會(huì)使開發(fā)商有比較強(qiáng)烈的拿地沖動(dòng)。2009年上半年土地供應(yīng)最多的月份出現(xiàn)在6月份,達(dá)到48.73萬半年來的新高;而剛剛過去的7月份,東莞市土地供應(yīng)達(dá)79.53萬,環(huán)比增加63.21%,商住用地成交面積20.20萬,為2008年3月以來的最大值,其中7月18日東莞體育路地塊新地王的誕生已打破了2007年東莞樓面地價(jià)記錄,而隨著類似“地王”的不斷出現(xiàn)將很大程度上刺激到周邊的房?jī)r(jià)。調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前東莞買房者對(duì)于商品房?jī)r(jià)格比以往更敏感也更脆弱,65%的消費(fèi)者表示只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)2007年那種上漲的態(tài)勢(shì),便會(huì)放棄購(gòu)房,因此,一旦房?jī)r(jià)虛高的泡沫過大,對(duì)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行都將產(chǎn)生不利的影響。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響

東莞作為外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯的城市,在本輪全球性金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受到了較大的沖擊。隨著國(guó)際市場(chǎng)需求萎縮,東莞的部分外向型勞動(dòng)密集型企業(yè)的生存受到威脅,導(dǎo)致不少企業(yè)關(guān)閉或者批量裁員。另外,一批高能耗、高污染的企業(yè)受到政策的限制已經(jīng)或即將關(guān)閉,由此造成了外來人員大量減少,并將可能在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)減少的情況。如前所述,統(tǒng)計(jì)顯示上半年購(gòu)房者中非東莞、深圳戶籍的購(gòu)房者比例高達(dá)48.29%,隨著剛性購(gòu)房需求在上半年的集中釋放,外來人員在今后一段時(shí)間內(nèi)能否繼續(xù)保持如此大量的購(gòu)房需求將很難確定。此外,隨著外來人員的減少,本地以購(gòu)買住房出租給外來人員獲利的投資者,其收入來源已經(jīng)受到了影響,房租下降、租房者減少等問題都將對(duì)這部分投資者的購(gòu)房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用。因此在經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響尚未結(jié)束的背景下,東莞市購(gòu)房需求的持續(xù)還存在若干不確定性,房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖,供需平衡的維系都將受到一定程度的影響。

相關(guān)政策建議

強(qiáng)化銀行機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)政策的執(zhí)行力度及風(fēng)險(xiǎn)管理

一是強(qiáng)化各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行。各銀行機(jī)構(gòu)要根據(jù)自身情況加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸資金風(fēng)險(xiǎn)管理,既要滿足正常合理的開發(fā)貸款資金及個(gè)人購(gòu)房貸款的需求,又要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房貸政策,特別是關(guān)于二套房貸政策,加大對(duì)“假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)”貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和處置力度,遏制不合理的投資、投機(jī)炒樓行為。

二是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)分析管理。銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)分析監(jiān)測(cè),提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力,密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),準(zhǔn)確把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。健全關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的專項(xiàng)管理制度,密切跟蹤房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售狀況和?？钯~戶的資金動(dòng)向,建立積極有效的危機(jī)應(yīng)變機(jī)制。對(duì)于個(gè)人住房貸款,加強(qiáng)按揭客戶身份的審查和經(jīng)濟(jì)背景的調(diào)查,結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格形勢(shì),對(duì)客戶的收入變動(dòng)狀況和信用狀況進(jìn)行密切監(jiān)控,對(duì)可能發(fā)生的逾期或斷供作出預(yù)判并采取相應(yīng)措施。

三是嚴(yán)格房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入管理。對(duì)負(fù)債過重,依賴負(fù)債囤積土地,或者存在囤積房源行為的企業(yè)要慎重支持;在項(xiàng)目選擇上,應(yīng)控制非住宅類項(xiàng)目的開發(fā)貸款;在風(fēng)險(xiǎn)的把握上,應(yīng)限制支持抗風(fēng)險(xiǎn)能力低、保障程度偏低的項(xiàng)目,鼓勵(lì)支持封閉運(yùn)作、綜合效益高、合作空間大的授信項(xiàng)目。

作為銀行業(yè)監(jiān)管部門,有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)銀行機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)管理,增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)管控能力

銀監(jiān)會(huì)相繼出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)貸款政策,為銀行機(jī)構(gòu)合理投放房地產(chǎn)行業(yè)貸款、有效控制風(fēng)險(xiǎn)提供了規(guī)范依據(jù)和指引方向,但部分政策指引的表述尚比較籠統(tǒng),比如二套房政策,容易使銀行機(jī)構(gòu)在具體執(zhí)行過程中難于把握甚至形成打政策擦邊球的現(xiàn)象,同時(shí)也弱化了基層監(jiān)管部門相應(yīng)的監(jiān)管力度。因此,建議適時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策的實(shí)施細(xì)則,完善政策的細(xì)節(jié)及可操作性,使銀行機(jī)構(gòu)有據(jù)可依,結(jié)合自身情況管控風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也便于監(jiān)管工作的進(jìn)一步有效開展。

地方政府應(yīng)通過多種渠道營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好氛圍,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展

一是加強(qiáng)媒體輿論的正面引導(dǎo)。雖然上半年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行逐步企穩(wěn)回暖,但整體市場(chǎng)仍存在過多的不確定性風(fēng)險(xiǎn),呈振蕩調(diào)整態(tài)勢(shì),消費(fèi)者剛剛建立的消費(fèi)信心仍較為脆弱,消費(fèi)信心可能因突發(fā)事件或者媒體夸大性負(fù)面報(bào)道等而再次跌入低谷,直接影響房市和房?jī)r(jià)穩(wěn)定運(yùn)行。對(duì)此應(yīng)加強(qiáng)輿論的正面引導(dǎo),針對(duì)某些夸大事實(shí)、無中生有的惡意輿論報(bào)道,相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)治理和整頓。同時(shí),應(yīng)積極通過媒體輿論加大對(duì)構(gòu)建誠(chéng)信社會(huì)的宣傳,加強(qiáng)對(duì)違約事件所要承擔(dān)法律后果的宣傳力度。

二是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系并及時(shí)向公眾發(fā)布。對(duì)市場(chǎng)信息的全面把握和準(zhǔn)確判斷是公眾進(jìn)行理性投資和政府制定調(diào)控政策的依據(jù)。通過對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),及時(shí)發(fā)布信息,以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資方向及消費(fèi)者的購(gòu)房意向,使得房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更趨合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。

(作者單位:中國(guó)銀監(jiān)會(huì)廣東銀監(jiān)局)