ＷＴＯ對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及其對(duì)策研究

洪　武

摘要：入世對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，國(guó)外資金大量進(jìn)入，彌補(bǔ)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金的匱乏；關(guān)稅降低也為建材成本下降和房?jī)r(jià)下調(diào)提供了巨大空間；而且入世會(huì)進(jìn)一步刺激中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給。另一方面，擁有雄厚資金、先進(jìn)技術(shù)、成熟管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的境外房地產(chǎn)商也會(huì)給中國(guó)同行企業(yè)帶來巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和挑戰(zhàn)。加入WTO在給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何采取行之有效的對(duì)策、確定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，已是當(dāng)務(wù)之急。

關(guān)鍵詞：WTO 房地產(chǎn)業(yè) 機(jī)遇挑戰(zhàn) 對(duì)策研究

1 入世后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇

1.1 入世開放金融及保險(xiǎn)業(yè)，將促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化，有利于彌補(bǔ)開發(fā)資金不足缺陷

入世后后，國(guó)外金融及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)，涉足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，如開展人民幣購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，這些都有利于滿足我國(guó)住房的金融需要，從而改變房地產(chǎn)融資的國(guó)內(nèi)銀行貸款一元格局。

保險(xiǎn)與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)保險(xiǎn)占相當(dāng)比例。我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的放開和境外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，一方面會(huì)極大促進(jìn)居民的購(gòu)房貸款，另一方面巨大的保險(xiǎn)資金會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的又一巨大源泉，有利于彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的不足。

1.2 入世對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的增長(zhǎng)有著積極的刺激作用

入世后，一方面隨著金融、保險(xiǎn)、律師、電信等專業(yè)領(lǐng)域放開，將大大吸引外資的投入。這些境外企業(yè)趨于頻繁的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必然刺激對(duì)高檔寫字樓公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求；另一方面，入世會(huì)極大拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民就業(yè)和收入將大幅增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高，這必然刺激居民住房的需求。這兩項(xiàng)有效需求的擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給起到了巨大拉動(dòng)作用。

1.3 入世有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的降低和產(chǎn)品質(zhì)量的全面提高

入世后，我國(guó)將逐漸降低各種關(guān)稅，這必將明顯降低進(jìn)口建筑材料的成本，這不僅為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用優(yōu)質(zhì)建筑材料提供較大選擇余地，并對(duì)建材業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，使房地產(chǎn)建造成本會(huì)一定程度下降；而且還能由于國(guó)內(nèi)外建筑材料的競(jìng)爭(zhēng)，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量。

1.4 入世有利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序根本改觀，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化

入世后，國(guó)外地產(chǎn)商在帶來大量資金、先進(jìn)技術(shù)同時(shí)，也加劇了該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)根本還是取決自身的實(shí)力。只有體制市場(chǎng)化、業(yè)務(wù)專業(yè)化、市場(chǎng)規(guī)范化、產(chǎn)品和服務(wù)接近國(guó)際水平的企業(yè)，才可能在更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，加入WTO造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力，可促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化資源配置以及提高經(jīng)營(yíng)效率，加速專業(yè)化、規(guī)模化的進(jìn)程。

2 加入WTO我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

加入WTO以后，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)將處于公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額將有部分面臨被國(guó)外同行其搶占的可能。與國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平相比，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃水平不高、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)、融資手段有限等方面的問題就會(huì)暴露顯現(xiàn)出來。

2.2 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的低價(jià)優(yōu)勢(shì)將給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來價(jià)格方面的巨大壓力

境外房地產(chǎn)企業(yè)具有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的建造技術(shù)、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的建筑材料和較高的工作效率，這些都會(huì)極大的減低房地產(chǎn)的開發(fā)成本。另外，境外房地產(chǎn)商資金較國(guó)內(nèi)同行要雄厚許多，充足的資金進(jìn)行大規(guī)模成片、成區(qū)開發(fā)可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。兩方面原因使外商在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)，并給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來價(jià)格挑戰(zhàn)。

2.3 與房地產(chǎn)相關(guān)的境外行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入將一定程度上影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

入世后，國(guó)外的房地產(chǎn)信息咨詢、抵押、擔(dān)保、評(píng)估、中介代理、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)單位等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)會(huì)迅速進(jìn)入我國(guó)，一些實(shí)力雄厚的國(guó)外物業(yè)管理公司也瞄準(zhǔn)了中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。這些境外房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣管理經(jīng)驗(yàn)豐富、資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、效率高。他們的進(jìn)入會(huì)使我國(guó)國(guó)內(nèi)的物業(yè)、房地產(chǎn)中介、評(píng)估、抵押、咨詢等行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，從而間接對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

3 加入WTO我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 清理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策，完善行業(yè)相關(guān)立法

我國(guó)用來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)行為的法律、法規(guī)現(xiàn)屈指可數(shù)的就是《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等幾部，而且政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面也存在許多不足。另外影響房地產(chǎn)買賣交易進(jìn)行的政策還切實(shí)存在，限制了房地產(chǎn)的流通。因此，必須按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和慣例，制定和健全相關(guān)的公共性法律或?qū)ｉT法規(guī)，調(diào)整相關(guān)行業(yè)政策，完善配套的房地產(chǎn)開發(fā)政策、市場(chǎng)政策、產(chǎn)權(quán)政策、價(jià)格政策、金融政策、中介服務(wù)政策等政策性法規(guī)。使整個(gè)法規(guī)體系趨于完善，并使之公開化、透明化、創(chuàng)造條件保證市場(chǎng)信息暢通。

3.2 轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，樹立競(jìng)爭(zhēng)觀念，提高品牌意識(shí)，增強(qiáng)自身實(shí)力

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史短、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少、市場(chǎng)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、政府行為多。為提高競(jìng)爭(zhēng)力，必須盡快轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。積極推進(jìn)資產(chǎn)重組，加快集中化速度，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，這對(duì)于降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，有不可忽視的作用和意義。要提高品牌意識(shí)、實(shí)施品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，以特色求生存、求發(fā)展是當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵所在。

3.3 建立符合國(guó)際慣例和中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

境外房地產(chǎn)商進(jìn)入必然引起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。必須加大改革力度，建立符合國(guó)際慣例和中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

3.3.1 研究合理使用土地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式。學(xué)會(huì)在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權(quán)交易規(guī)范化的市場(chǎng)環(huán)境中生存與發(fā)展。

3.3.2 研究和把握中國(guó)住房制度改革的進(jìn)程，學(xué)會(huì)在住房資源市場(chǎng)化配置和住房分配貨幣化改革過程中獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。

3.4 有效進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步，并不斷提高相關(guān)人員營(yíng)銷水平

技術(shù)創(chuàng)新與技術(shù)進(jìn)步主要指建筑材料的高技術(shù)化、項(xiàng)目全程策劃技術(shù)和整體設(shè)計(jì)技術(shù)的創(chuàng)新。其中項(xiàng)目全程策劃是建立企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和形成發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)性很強(qiáng)，需要行業(yè)內(nèi)企業(yè)必須持續(xù)進(jìn)行營(yíng)銷理念和營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，不斷提高營(yíng)銷能力。要培育“專家型”的營(yíng)銷人才，使他們具備宏觀經(jīng)濟(jì)分析能力、渠道開拓能力、善于促銷、有公關(guān)技巧、能準(zhǔn)確分析市場(chǎng)趨勢(shì)、了解心理和法律知識(shí)、熟悉金融抵押貸款業(yè)務(wù)等較高的綜合素質(zhì)。

3.5 完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融及服務(wù)市場(chǎng)

面對(duì)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，我國(guó)應(yīng)積極培育和完善自己的金融市場(chǎng)。一方面要大力加強(qiáng)和拓展銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的借貸業(yè)務(wù)，放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，讓國(guó)內(nèi)的銀行等金融機(jī)構(gòu)真正擔(dān)負(fù)起房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金后盾。另一方面，要加強(qiáng)銀行中間業(yè)務(wù)所能提供相關(guān)服務(wù)的深度和廣度，為此銀行應(yīng)注重開辦與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的中間業(yè)務(wù)，如提供優(yōu)質(zhì)快速的咨詢、委托、評(píng)估、代理等，形成全方位、多層次的金融配套服務(wù)體系。