試論不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同成立與生效的若干法律問(wèn)題

程順龍

認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同是否成立和生效，是處理不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同糾紛的關(guān)鍵和首要。因此，筆者認(rèn)為，有必要對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同成立和生效有關(guān)的若干法律問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同的成立與生效，理論界及實(shí)務(wù)界存在以下不同的看法：1、贈(zèng)與合同屬實(shí)踐合同，要交付標(biāo)的物之后合同才成立①。2、贈(zèng)與合同屬諾成合同，只要雙方達(dá)成合意，合同即告成立，但不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同需要辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)才能生效。3、贈(zèng)與合同原則上屬于實(shí)踐合同，而具有公益、道德性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同屬于諾成合同②。4、贈(zèng)與合同必須采取書(shū)面形式才能成立。等等。

對(duì)此，筆者擬分以下幾點(diǎn)闡述自己的見(jiàn)解。

一、贈(zèng)與合同是雙方法律行為，單方贈(zèng)與書(shū)不代表合同成立

合同行為都屬于雙方法律行為，其根本特征在于，行為發(fā)生法律效力須以雙方意思表示為必要要件。贈(zèng)與合同也不例外，既有贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人的意思表示，又有受贈(zèng)人接受贈(zèng)與的意思表示，贈(zèng)與合同方得成立③。因此，僅有贈(zèng)與人贈(zèng)與的意思表示，或僅有受贈(zèng)人受贈(zèng)的意思表示，均不能說(shuō)明合同成立。

二、不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同的形式不以書(shū)面形式為限

對(duì)于作出贈(zèng)與和受贈(zèng)的意思表示的形式，應(yīng)不以書(shū)面形式為限。因?yàn)椋阂?、民事法律行為可以?shū)面、口頭、行為等形式作出。二、要式法律行為須有法律特別規(guī)定，而現(xiàn)行規(guī)范贈(zèng)與關(guān)系的相關(guān)法律并未對(duì)此作出限制性規(guī)定。

值得注意的是，民法通則若干意見(jiàn)第128條對(duì)房屋贈(zèng)與關(guān)系成立的兩種情況均提到了書(shū)面贈(zèng)與合同。這兩種情況，一是按書(shū)面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)，二是未過(guò)戶但按書(shū)面贈(zèng)與合同交付了產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房屋。由此可見(jiàn)，在合同法施行前后，在房屋贈(zèng)與合同的成立形式上，是有所區(qū)別的。

三、合同法施行前后，贈(zèng)與合同分別是實(shí)踐合同和諾成合同

區(qū)分諾成合同和實(shí)踐合同的法律意義在于：合同的成立和生效是否以交付贈(zèng)與物為要件。諾成合同是雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即發(fā)生效力，雙方當(dāng)事人即受合同的約束，守約方可要求違約方履行。而實(shí)踐合同在交付標(biāo)的物前，合同尚未成立，對(duì)當(dāng)事人不具有約束力。

諾成合同與實(shí)踐合同的成立要件不同。諾成合同，是指當(dāng)事人一方的意思表示一旦經(jīng)對(duì)方同意即能產(chǎn)生法律效果的合同。特點(diǎn)在于當(dāng)事人雙方意思表示一致，合同即告成立。實(shí)踐合同，是指除當(dāng)事人雙方意思表示一致以外尚須交付標(biāo)的物才能成立的合同。在這種合同中，除雙方當(dāng)事人的意思表示一致外，還必須有一方實(shí)際交付標(biāo)的物的行為，才能產(chǎn)生法律效果。

贈(zèng)與合同是諾成合同還是實(shí)踐合同，各國(guó)立法有不同的規(guī)定，我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界也有不同的主張。

在我國(guó)《合同法》頒布前，無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界，均以主張實(shí)踐性觀點(diǎn)為多。持這種觀點(diǎn)的依據(jù)是《民通意見(jiàn)》第128條規(guī)定：“公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)”。除此依據(jù)外，筆者并未看到任何其他令人信服的理由及法理上的依據(jù)。

筆者認(rèn)為，合同的諾成性還是實(shí)踐性，并無(wú)明確的法理依據(jù)，純是立法的問(wèn)題。確定合同是諾成的還是實(shí)踐的，主要根據(jù)法律的規(guī)定④。如果立法認(rèn)為，某一合同以標(biāo)的物交付作為成立和生效要件，則該合同即是實(shí)踐性合同。否則，按合同的一般成立和生效規(guī)則，即是諾成性的。

而現(xiàn)行合同法并未規(guī)定贈(zèng)與合同的成立以贈(zèng)與物交付為要件?，F(xiàn)行《合同法》第185條規(guī)定則規(guī)定，“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同?！逼渲械谋硎鍪恰氨硎窘邮堋保皇恰皩?shí)際交付”?？梢?jiàn)，合同法已推翻了民法通則若干意見(jiàn)中贈(zèng)與關(guān)系實(shí)踐性的觀點(diǎn)。

有人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行合同法的有關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與合同原則上仍是實(shí)踐性合同，而合同法第186條和188條的規(guī)定的具有社會(huì)公益、道德義務(wù)性的贈(zèng)與合同以及經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同則是諾成性合同⑤。但筆者認(rèn)為，第186條和第188條規(guī)定的這兩種合同，合同法并未規(guī)定合同的成立和生效以贈(zèng)與物交付為條件。立法對(duì)這兩種合同作特別規(guī)定的法律意義只是表明這兩種合同不得撤銷(xiāo)。

因此，筆者認(rèn)為，現(xiàn)行合同法施行前，贈(zèng)與合同為實(shí)踐性合同，合同的成立和生效須以贈(zèng)與物交付為要件。合同法施行后，贈(zèng)與合同是諾成性合同，無(wú)需以合同標(biāo)的物的交付為成立要件。

四、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶與否僅僅表示物權(quán)是否轉(zhuǎn)移，不影響贈(zèng)與合同本身的效力

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)法學(xué)界和司法實(shí)踐曾普遍認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的合同，須辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)才成立和生效。產(chǎn)生此類觀點(diǎn)的根本原因是：沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為，錯(cuò)把物權(quán)的生效要件當(dāng)成債權(quán)的生效要件。

上述觀點(diǎn)在合同法施行后，已逐漸失去了它的市場(chǎng)。 1999年底最高人民法院頒布的《合同法解釋（一）》明確規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)和其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。其后2001年最高院公報(bào)刊出的于存庫(kù)訴董成斌、董成珍房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案亦認(rèn)為：若不登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指買(mǎi)賣(mài)協(xié)議本身不能成立。在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在⑥。該案例代表了合同法施行后實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)。而2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第十五條亦規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。上述立法和案例都說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)已明確采納了物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為與結(jié)果相區(qū)分的原則。

所以，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同在成立之時(shí)即生效。沒(méi)有辦理登記，合同仍然有效，只不過(guò)在當(dāng)事人之間在性質(zhì)上仍然只是一種債的關(guān)系，并沒(méi)有形成物權(quán)關(guān)系，此時(shí)產(chǎn)生的只是債權(quán)，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。法律在此規(guī)定必須履行登記義務(wù)，是物權(quán)公示公信原則要求，是物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，并不是合同生效、債權(quán)成立的條件。

五、不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同是否經(jīng)公證對(duì)合同本身效力沒(méi)有影響，但仍有積極的法律意義

不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與是否經(jīng)公證才生效。這涉及到此行為是否是民法上的要式法律行為的認(rèn)定。要式法律行為指法律規(guī)定必須采取一定形式或者履行一定程序才能成立的法律行為⑦。民法通則第56條規(guī)定，法律規(guī)定有特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。而現(xiàn)行法律并未特別規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與須經(jīng)公證才成立和生效?？梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同是否經(jīng)公證對(duì)合同本身效力沒(méi)有影響。

但筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同如經(jīng)公證，仍有其積極的法律意義：首先，贈(zèng)與合同的公證具有證據(jù)效力。最高院《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》規(guī)定公證書(shū)可作為認(rèn)定法律事實(shí)的直接證據(jù)。其次，限制贈(zèng)與人的任意撤銷(xiāo)權(quán)，確保受贈(zèng)人受贈(zèng)請(qǐng)求權(quán)的穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)。合同法規(guī)定，經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不能任意撤銷(xiāo)（除非行使法定撤銷(xiāo)權(quán)⑧），從而保障受贈(zèng)人受贈(zèng)請(qǐng)求權(quán)的穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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