張明賢
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1673—0992(2009)03—024—02
摘要:在對近年來我國房地產(chǎn)市場的形勢及政府的宏觀調(diào)控進行分析的基礎(chǔ)上,分析了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控成效不大的成因,以及房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱引發(fā)的各種危害。并詳細分析了影響我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的各種因素,從而提出相關(guān)對策,并預(yù)測我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。這對我們的投資有著一定的參考價值。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;問題;對策
一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題以及負面影響
房地產(chǎn)是社會公眾和市場主體基本生活與生存發(fā)展的基本需求和重要保障。近年來,我國房地產(chǎn)持續(xù)高速發(fā)展既在一定程度上滿足了社會公眾和市場主體的生存與發(fā)展需求,同時又因政府管理不完善、政策欠缺、開發(fā)商過度逐利、消費者消費理念失當和投資者的投機行為等存在著諸多隱患,如果政府不采取科學(xué)有效的調(diào)節(jié)措施。必將對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。國內(nèi)房價快速飆升,房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡,國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的風(fēng)險不斷上升。必然使房地產(chǎn)市場成為社會問題。
1商品房價格上漲過快
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2004年商品房平均價格同比增長14.4%,首次超逾居民收入增長。2005年,70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%,2006年。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%,2007年1~12月,70個大中城市房屋銷售價格的同比漲幅為7.56%。可見,去年房價漲幅基本呈現(xiàn)逐月放大的局面,并在受房貸新政影響、樓市交投萎靡的年尾創(chuàng)出兩位數(shù)的漲幅新高。由此,今年進一步落實調(diào)控、穩(wěn)定房價的任務(wù)依然艱巨。
2供求結(jié)構(gòu)失衡,商品房結(jié)構(gòu)性問題加劇
表現(xiàn)為中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足。據(jù)對北京、上海、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查,去年銷售的商品住宅中,120平方米每套以上的住房都在40%以上,最高的超過60%,中小套型住宅比例偏低。前幾年房地產(chǎn)過熱時。高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設(shè)施項目開發(fā)量過大。從住宅供給內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看,許多開發(fā)商偏重高利潤的高檔公寓、別墅開發(fā),造成這部分高檔物業(yè)發(fā)展過快,空置率高。普通商品房售價過高,讓許多市民只能望樓興嘆。于是經(jīng)濟適用房就成為許多渴望圓住房夢的人的首選。但經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求,這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴重的供求錯位。
3國家的宏觀調(diào)控不理想,對社會經(jīng)濟環(huán)境的影響
我國實行對房地產(chǎn)市場的調(diào)控沒有真正實現(xiàn)預(yù)期效果。房價由于對土地供給的控制仍有可能繼續(xù)升高,如果土地利用計劃和房屋拆遷計劃得以嚴格執(zhí)行,供需差距進一步擴大,房價上漲仍可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺,供應(yīng)總量和供應(yīng)速度下降,信貸收縮加大了開發(fā)商的融資成本和風(fēng)險。從投資角度看,只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率,資金就有可能流入房地產(chǎn)市場,房價就存在繼續(xù)上漲的理由。盡管對房地產(chǎn)市場實行了宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)價格有所回落,但局部地區(qū)仍在不斷上升。
4社會資源不能均衡共享
房價問題不是我國房地產(chǎn)市場存在的唯一社會問題,社會公共資源如何公平共享的問題也是其一。那些靠近政治經(jīng)濟中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源,而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價值,并體現(xiàn)到了房價上。房產(chǎn)的價值取決于自然、歷史、社會等因素,房產(chǎn)的價值就是公共資源的價值,社會資源不能公平、均衡共享,導(dǎo)致各個城市房地產(chǎn)價格差距較大,進而產(chǎn)生“價格洼地”,吸引投資資金和消費資金的積聚,無形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價格。并使之超過了本土居民的承受能力。
5房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力主要來自于金融支持,一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資;二是通過發(fā)放個人住房貸款增加住房銷售和擴大房地產(chǎn)需求。目前開發(fā)商60%以上的資金都是通過銀行貸款來解決的,由于房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴性太大,導(dǎo)致了金融機構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貸款集中過大的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場震蕩,釀成金融風(fēng)險,危及宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。為了給目前火熱的房地產(chǎn)業(yè)進行適度降溫,防范房地產(chǎn)泡沫可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險,金融機構(gòu)應(yīng)當通過適當?shù)男刨J政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
二、解決我國房地產(chǎn)市場問題的措施
針對房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾,政策目標重點是增加有效供給,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題。其調(diào)控措施主要有以下幾個點:
1抑制開發(fā)商囤積土地,加大閑置土地處置力度。增加房屋供給
由于在目前壟斷的土地市場體制下,土地的時間價值被無限放大。使得開發(fā)商更熱衷于囤積土地,閑置土地增加。土地囤積,使規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局。繼而推高了房價。針對這一行為,2007年各級政府采取措施對土地一次性出讓的規(guī)模進行控制,縮減土地一次性出讓規(guī)模,加大閑置土地處置力度。目的是防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價格壟斷,促進開發(fā)企業(yè)之間的競爭,縮短建設(shè)周期,使出讓土地按期形成有效的市場供應(yīng)。
加大閑置土地處置力度的措施一般有四點:一是實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓,改變毛地出讓、凈地交付的模式。二是明確了按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費的標準;三是對開發(fā)時限提出單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過3年的明確要求。四是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。
2實行差別的住房抵押貸款政策,保護自住需求,抑制投機
2007年9月,中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了(關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知),規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,首付比例仍不得低于30%。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開,有效地抑制投資投機需求。
控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量,抑制投機。國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃,以便從總量上進行控制,加強對投資方向的引導(dǎo)。
3調(diào)整房地產(chǎn)市場供給的結(jié)構(gòu),尤其要加快完善以廉租房為重點的住房保障制度
我國在住宅建設(shè)方面取得了偉大成就,城鎮(zhèn)居民住房條件有了較大改善,然而目前我國總體居住水平還不高,住宅消費在家庭消費總支出中比重偏高,大多數(shù)普通百姓僅僅依靠自己的正常收入買不起房。解決問題的重點是加強供給的結(jié)構(gòu)調(diào)整,既要效率優(yōu)先,又要兼顧公平。我國目前城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)大致應(yīng)為:5%~10%左右是經(jīng)濟適用房,10%~15%左右是廉租房,75%~85%左右是純商品
房。經(jīng)濟適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵,政府高度重視住房保障制度的完善,加大對低收入家庭住房保障力度。2008年,這些政策措施的效果已經(jīng)得以顯現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已初步出現(xiàn)了一些調(diào)整態(tài)勢,新建商品房項目里中小戶型、中低價格住房比重正在逐步提高。有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜,對平衡房價具有較大的作用。
4制度創(chuàng)新是市場培育的需要和航標
與房地產(chǎn)業(yè)運作相關(guān)的制度是一個有機體系,為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置,提升房地產(chǎn)業(yè)運作績效,必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟基本制度的變遷。完善房地產(chǎn)市場交易制度、住房分配制度以及房地產(chǎn)金融保險制度和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。
三、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢
未來兩三年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈以下趨勢:
1,供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解,但制約因素依然存在
一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行,供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解。但從另一方面看,土地供應(yīng)量的大幅增加仍存在較強的制約,一是確保18億畝耕地面積是不可逾越的底線,這意味著對土地出讓數(shù)量進行嚴格控制的政策將是長期的,是不能松動的。二是(物權(quán)法)實施后??陀^上征地拆遷難度將加大,增加土地供應(yīng)的難度。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),特別是房地產(chǎn)上市公司,土地儲備的多寡是衡量其投資價值的關(guān)鍵指標,因此其儲備土地存在內(nèi)在驅(qū)動,抑制出讓土地如期形成市場供應(yīng)。
2房地產(chǎn)調(diào)控力度進一步加強,資源將向保障性住房傾斜
我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜,宏觀調(diào)控未達預(yù)期,國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后,中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加強土地和投資控制的意向,2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實,另一方面出臺的新政策主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面。
3企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)
在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進入和美國滯貸危機影響下,2008年以后我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將將更加激烈,企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強競爭力,對市場的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強;而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴峻,優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌,壟斷企業(yè)將不斷加強對經(jīng)營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。面對當前房地產(chǎn)發(fā)展的復(fù)雜態(tài)勢,我們應(yīng)該保持清醒的頭腦,深度認識房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律性,看準房地產(chǎn)發(fā)展的階段性,理性的進行個人在房地產(chǎn)行業(yè)的投資。這樣才能在投資上未雨綢繆,做好“削峰”和“填谷”的準備,以防患于未然,謹防二三線城市房地產(chǎn)的過熱,防止一線城市房地產(chǎn)市場在繁榮后的“大落”,為房地產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造較好的條件。