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    我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題及對(duì)策分析

    2009-05-21 05:31:24張明賢
    魅力中國(guó) 2009年9期
    關(guān)鍵詞:問題對(duì)策

    張明賢

    中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1673—0992(2009)03—024—02

    摘要:在對(duì)近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)及政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控成效不大的成因,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱引發(fā)的各種危害。并詳細(xì)分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各種因素,從而提出相關(guān)對(duì)策,并預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。這對(duì)我們的投資有著一定的參考價(jià)值。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);問題;對(duì)策

    一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題以及負(fù)面影響

    房地產(chǎn)是社會(huì)公眾和市場(chǎng)主體基本生活與生存發(fā)展的基本需求和重要保障。近年來,我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)高速發(fā)展既在一定程度上滿足了社會(huì)公眾和市場(chǎng)主體的生存與發(fā)展需求,同時(shí)又因政府管理不完善、政策欠缺、開發(fā)商過度逐利、消費(fèi)者消費(fèi)理念失當(dāng)和投資者的投機(jī)行為等存在著諸多隱患,如果政府不采取科學(xué)有效的調(diào)節(jié)措施。必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升,房地產(chǎn)市場(chǎng)利益越來越不平衡,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所聚積的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。必然使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為社會(huì)問題。

    1商品房?jī)r(jià)格上漲過快

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2004年商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4%,首次超逾居民收入增長(zhǎng)。2005年,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲7.6%,2006年。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%,2007年1~12月,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格的同比漲幅為7.56%??梢姡ツ攴?jī)r(jià)漲幅基本呈現(xiàn)逐月放大的局面,并在受房貸新政影響、樓市交投萎靡的年尾創(chuàng)出兩位數(shù)的漲幅新高。由此,今年進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的任務(wù)依然艱巨。

    2供求結(jié)構(gòu)失衡,商品房結(jié)構(gòu)性問題加劇

    表現(xiàn)為中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。據(jù)對(duì)北京、上海、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查,去年銷售的商品住宅中,120平方米每套以上的住房都在40%以上,最高的超過60%,中小套型住宅比例偏低。前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)。高利潤(rùn)的高檔寫字樓和商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)量過大。從住宅供給內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看,許多開發(fā)商偏重高利潤(rùn)的高檔公寓、別墅開發(fā),造成這部分高檔物業(yè)發(fā)展過快,空置率高。普通商品房售價(jià)過高,讓許多市民只能望樓興嘆。于是經(jīng)濟(jì)適用房就成為許多渴望圓住房夢(mèng)的人的首選。但經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求,這充分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。

    3國(guó)家的宏觀調(diào)控不理想,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

    我國(guó)實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控沒有真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。房?jī)r(jià)由于對(duì)土地供給的控制仍有可能繼續(xù)升高,如果土地利用計(jì)劃和房屋拆遷計(jì)劃得以嚴(yán)格執(zhí)行,供需差距進(jìn)一步擴(kuò)大,房?jī)r(jià)上漲仍可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺,供應(yīng)總量和供應(yīng)速度下降,信貸收縮加大了開發(fā)商的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。從投資角度看,只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率,資金就有可能流入房地產(chǎn)市場(chǎng),房?jī)r(jià)就存在繼續(xù)上漲的理由。盡管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了宏觀調(diào)控,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有所回落,但局部地區(qū)仍在不斷上升。

    4社會(huì)資源不能均衡共享

    房?jī)r(jià)問題不是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的唯一社會(huì)問題,社會(huì)公共資源如何公平共享的問題也是其一。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源,而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值,并體現(xiàn)到了房?jī)r(jià)上。房產(chǎn)的價(jià)值取決于自然、歷史、社會(huì)等因素,房產(chǎn)的價(jià)值就是公共資源的價(jià)值,社會(huì)資源不能公平、均衡共享,導(dǎo)致各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大,進(jìn)而產(chǎn)生“價(jià)格洼地”,吸引投資資金和消費(fèi)資金的積聚,無形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格。并使之超過了本土居民的承受能力。

    5房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力主要來自于金融支持,一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資;二是通過發(fā)放個(gè)人住房貸款增加住房銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。目前開發(fā)商60%以上的資金都是通過銀行貸款來解決的,由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴性太大,導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貸款集中過大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)震蕩,釀成金融風(fēng)險(xiǎn),危及宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。為了給目前火熱的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度降溫,防范房地產(chǎn)泡沫可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過適當(dāng)?shù)男刨J政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

    二、解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的措施

    針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾,政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問題。其調(diào)控措施主要有以下幾個(gè)點(diǎn):

    1抑制開發(fā)商囤積土地,加大閑置土地處置力度。增加房屋供給

    由于在目前壟斷的土地市場(chǎng)體制下,土地的時(shí)間價(jià)值被無限放大。使得開發(fā)商更熱衷于囤積土地,閑置土地增加。土地囤積,使規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局。繼而推高了房?jī)r(jià)。針對(duì)這一行為,2007年各級(jí)政府采取措施對(duì)土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制,縮減土地一次性出讓規(guī)模,加大閑置土地處置力度。目的是防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷,促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng),縮短建設(shè)周期,使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)。

    加大閑置土地處置力度的措施一般有四點(diǎn):一是實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓,改變毛地出讓、凈地交付的模式。二是明確了按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn);三是對(duì)開發(fā)時(shí)限提出單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年的明確要求。四是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。

    2實(shí)行差別的住房抵押貸款政策,保護(hù)自住需求,抑制投機(jī)

    2007年9月,中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了(關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知),規(guī)定對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,首付比例仍不得低于30%。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開,有效地抑制投資投機(jī)需求。

    控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量,抑制投機(jī)。國(guó)家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃,以便從總量上進(jìn)行控制,加強(qiáng)對(duì)投資方向的引導(dǎo)。

    3調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu),尤其要加快完善以廉租房為重點(diǎn)的住房保障制度

    我國(guó)在住宅建設(shè)方面取得了偉大成就,城鎮(zhèn)居民住房條件有了較大改善,然而目前我國(guó)總體居住水平還不高,住宅消費(fèi)在家庭消費(fèi)總支出中比重偏高,大多數(shù)普通百姓僅僅依靠自己的正常收入買不起房。解決問題的重點(diǎn)是加強(qiáng)供給的結(jié)構(gòu)調(diào)整,既要效率優(yōu)先,又要兼顧公平。我國(guó)目前城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)大致應(yīng)為:5%~10%左右是經(jīng)濟(jì)適用房,10%~15%左右是廉租房,75%~85%左右是純商品

    房。經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵,政府高度重視住房保障制度的完善,加大對(duì)低收入家庭住房保障力度。2008年,這些政策措施的效果已經(jīng)得以顯現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已初步出現(xiàn)了一些調(diào)整態(tài)勢(shì),新建商品房項(xiàng)目里中小戶型、中低價(jià)格住房比重正在逐步提高。有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜,對(duì)平衡房?jī)r(jià)具有較大的作用。

    4制度創(chuàng)新是市場(chǎng)培育的需要和航標(biāo)

    與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作相關(guān)的制度是一個(gè)有機(jī)體系,為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置,提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作績(jī)效,必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度的變遷。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度、住房分配制度以及房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。

    三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

    未來兩三年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈以下趨勢(shì):

    1,供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解,但制約因素依然存在

    一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行,供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解。但從另一方面看,土地供應(yīng)量的大幅增加仍存在較強(qiáng)的制約,一是確保18億畝耕地面積是不可逾越的底線,這意味著對(duì)土地出讓數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格控制的政策將是長(zhǎng)期的,是不能松動(dòng)的。二是(物權(quán)法)實(shí)施后??陀^上征地拆遷難度將加大,增加土地供應(yīng)的難度。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),特別是房地產(chǎn)上市公司,土地儲(chǔ)備的多寡是衡量其投資價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo),因此其儲(chǔ)備土地存在內(nèi)在驅(qū)動(dòng),抑制出讓土地如期形成市場(chǎng)供應(yīng)。

    2房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng),資源將向保障性住房?jī)A斜

    我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜,宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期,國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后,中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加強(qiáng)土地和投資控制的意向,2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺(tái)的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí),另一方面出臺(tái)的新政策主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。

    3企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)

    在國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國(guó)際資本進(jìn)入和美國(guó)滯貸危機(jī)影響下,2008年以后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將將更加激烈,企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力,對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng);而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻,優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌,壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的復(fù)雜態(tài)勢(shì),我們應(yīng)該保持清醒的頭腦,深度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律性,看準(zhǔn)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性,理性的進(jìn)行個(gè)人在房地產(chǎn)行業(yè)的投資。這樣才能在投資上未雨綢繆,做好“削峰”和“填谷”的準(zhǔn)備,以防患于未然,謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過熱,防止一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮后的“大落”,為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造較好的條件。

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