業(yè)主與開發(fā)商博弈：還我休息權(quán)！

史友興

房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建的小區(qū)內(nèi)，為了方便居民鍛煉，在兩幢居民樓之間，安置了一些健身器材和兒童游樂器材。不料，事與愿違，卻騷擾了周邊居民，健身器材引發(fā)的噪聲和鍛煉人群的喧嘩，嚴(yán)重?cái)_亂了周邊的生活環(huán)境。影響了周邊居民的休息，周邊居民對(duì)此強(qiáng)烈不滿，要求拆除全部的運(yùn)動(dòng)、健身及游樂設(shè)施。并將官司打到了法院。那么，小區(qū)內(nèi)公共健身設(shè)施該存還是該廢?在大眾健身權(quán)與少數(shù)居民休息權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)如何平衡?2008年12月17日，江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院對(duì)此案作出了一審判決，從司法層面給出了答案。該案的判決，也給我們帶來了深刻的啟示。

小區(qū)冒出健身設(shè)施業(yè)主煩惱接踵而至

江蘇省鎮(zhèn)江市松盛園小區(qū)，是由鎮(zhèn)江市松盛土地綜合開發(fā)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱松盛開發(fā)公司)于2005年開發(fā)建設(shè)的多層現(xiàn)代居住園區(qū)。該小區(qū)位于市濱江大道，瀕臨長(zhǎng)江，與旅游勝景北固山相望，環(huán)境優(yōu)美，深受廣大市民的青睞。

2005年5月26日至28日，孫志鵬等12位市民，作為該小區(qū)的首批入住居民，先后從松盛開發(fā)公司拿到了新房的鑰匙，成為該小區(qū)第7幢樓房的住戶。隨后，他們便著手裝修房屋。就在孫志鵬等住戶裝修房屋期間。同年6月底至7月初，松盛開發(fā)公司響應(yīng)政府號(hào)召，為方便入住居民運(yùn)動(dòng)、健身和娛樂，單方自主在該小區(qū)第7幢樓和第8幢樓之間，安裝了一組運(yùn)動(dòng)、健身及兒童游樂器械。

四個(gè)多月后，孫志鵬等7幢樓住戶陸續(xù)入住新居。他們?nèi)胱『?，才注意到樓下的那片綠地已經(jīng)變成了運(yùn)動(dòng)、健身及游樂場(chǎng)所。看著自己樓下的這些嶄新的運(yùn)動(dòng)、健身及游樂器材，雖說有些別扭。但考慮到來這里鍛煉的人十分稀少，居民鍛煉給自己的生活影響尚在可以容忍的范圍，他們也就沒有過多去計(jì)較?？墒牵屗麄兪剂衔醇暗氖?，隨著小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住后，使用運(yùn)動(dòng)、健身和兒童游樂器械的居民越來越多，他們的煩惱也接踵而至。

“我家窗前的‘景色每天‘二十四變。清晨，晨練的人邊聽收音機(jī)邊健身，打拳的人邊打拳邊口中喊叫‘嘿!嘿!；早飯后，小區(qū)阿姨們帶著嬰幼兒來這里做游戲、歇息、交流經(jīng)驗(yàn)；下午中小學(xué)生們放學(xué)后。又成了玩樂哄鬧的游藝樂園；傍晚，晚飯后的人們開始了散步、放松、鍛煉；最恐怖的是從深夜到凌晨，窗下成了年輕人約會(huì)的最佳地方，情侶們一邊談話一邊坐蹺蹺板?！?幢樓住戶胡偉這樣形容。

該幢樓住戶周文斌一說起這些就生氣：“每天清晨、中午及晚上。運(yùn)動(dòng)器材的吱吱呀呀的刺耳聲、人群的嘰嘰喳喳的嘈雜聲及小孩嘻嘻哈哈的喧嘩聲，夾著亂亂哄哄的狗叫聲，可以直接穿透玻璃，傳到臥室。吵得我們這幢樓住戶們不得安寧。我們這些住戶中間。有的是醫(yī)生，有的是老師。有的是工人，大多是白班、夜班輪流轉(zhuǎn)，小區(qū)的運(yùn)動(dòng)、健身及游樂設(shè)施帶來的噪音。嚴(yán)重干擾了我們的正常生活、休息和工作，讓我們已無法忍受?！?/p>

為了能好好地休息，這幢樓的住戶們也曾多次對(duì)鍛煉的人進(jìn)行指責(zé)、干預(yù)，但鍛煉的業(yè)主反駁：“這是公共娛樂場(chǎng)地。想怎么玩就怎么玩?！弊魝円苍?lián)合一起向松盛開發(fā)公司就設(shè)施安裝地點(diǎn)提出異議，因當(dāng)時(shí)松盛園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立，松盛開發(fā)公司沒有及時(shí)答復(fù)。7幢樓的住戶們決定采取行動(dòng)，為自己討回一個(gè)安寧的生活環(huán)境。

設(shè)施存廢引發(fā)爭(zhēng)議協(xié)商不成鬧上法庭

因反映的問題遲遲得不到解決，7幢樓的住戶們遂向新聞媒體反映。鎮(zhèn)江本地的《京江晚報(bào)》的記者進(jìn)行了采訪，于2006年8月18日以《小區(qū)健身器材擾民遭質(zhì)疑》為題進(jìn)行了報(bào)道。

據(jù)該報(bào)的報(bào)道，7幢樓的住戶們?cè)诒徊稍L時(shí)說。他們十分理解建設(shè)單位在小區(qū)設(shè)立健身活動(dòng)場(chǎng)地的初衷，這不僅給小區(qū)增添景點(diǎn)。豐富了業(yè)主們的生活內(nèi)容，更有利于廣大居民的身體健康，但因?yàn)檫x址不當(dāng)，忽略了周邊這兩幢樓業(yè)主們的居住環(huán)境。隨著小區(qū)入住人口的增加，活動(dòng)人員的增多，健身器材引發(fā)的噪音擾民問題將愈加突出。他們還說，這兩幢居民樓之間按原規(guī)劃應(yīng)為綠化帶，建設(shè)單位在售樓時(shí)并沒有告知購(gòu)置這兩幢樓住房的業(yè)主，已自行改變規(guī)劃而安置健身器材。他們認(rèn)為，這是選址不當(dāng)?shù)慕Y(jié)果，健身器材理應(yīng)安置離居民樓較遠(yuǎn)的小區(qū)中心廣場(chǎng)較為合適。被采訪的松盛開發(fā)公司答復(fù)可出資出力將健身器材拆除，但同時(shí)指出，小區(qū)已經(jīng)移交，小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施之產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變化。健身器材已經(jīng)屬于業(yè)主們所有。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。因此，松盛開發(fā)公司表示。健身器材移位至何處須待業(yè)主委員會(huì)成立后決定，

2006年9月，松盛園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。業(yè)主委員會(huì)成立后，立即公告對(duì)小區(qū)的健身設(shè)施存廢問題向全體業(yè)主征求意見。剛開始。大多數(shù)業(yè)主對(duì)7幢樓業(yè)主要求拆除公共健身設(shè)施的要求并不理解，對(duì)拆除公共健身設(shè)施的意見表示了反對(duì)意見。但是，業(yè)主們?cè)诼犎×?幢樓業(yè)主們陳述他們因健身場(chǎng)所的噪音在生活和精神上所無法承受的煎熬后，除少數(shù)業(yè)主表示堅(jiān)決反對(duì)拆除公共健身設(shè)施外，大多數(shù)業(yè)主表示了理解和同情。當(dāng)年10月，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的意見，對(duì)設(shè)施去留等問題進(jìn)行了討論，作出要求松盛開發(fā)公司拆除的初步?jīng)Q議。隨后，業(yè)主委員會(huì)又采取了設(shè)立意見箱向業(yè)主征求意見的方式，投反對(duì)票者較少。遠(yuǎn)未超過半數(shù)。這樣，業(yè)主委員會(huì)最終通過了拆除設(shè)施等問題的決議，并于2006年11月19日將決議寄給了松盛開發(fā)公司，要求松盛開發(fā)公司于接信后15個(gè)工作日內(nèi)拆除7幢和8幢樓之間的體育娛樂設(shè)施并恢復(fù)綠化，然后將拆除的器材安裝到小區(qū)中心廣場(chǎng)。

由于拆除后安裝在中心廣場(chǎng)具體何處一直未能確定，業(yè)主委員會(huì)又發(fā)出告示。對(duì)安裝地點(diǎn)征求業(yè)主意見，但最后未形成相關(guān)決議。由于業(yè)主委員會(huì)兩任主任先后辭職。業(yè)主委員會(huì)一直不能正常履行職能。造成運(yùn)動(dòng)、健身及游樂設(shè)施也一直未拆除。運(yùn)動(dòng)、健身及游樂設(shè)施沒有拆除，7幢樓的住戶們承受的煎熬就不能停止，眼看運(yùn)動(dòng)、健身及游樂設(shè)施拆除遙遙無期。他們失去了等待協(xié)商解決的耐心，便決定通過法律手段，討回自己的休息權(quán)。

2007年8月21日，7幢樓的業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，決定以孫志鵬等12戶業(yè)主為代表，共同以原告的身份，以松盛開發(fā)公司、鎮(zhèn)江市容盛物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱容盛物業(yè)公司)為被告。向鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院提起訴訟，要求判令松盛開發(fā)公司、容盛物業(yè)公司拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施，并恢復(fù)該地塊綠化。

兩種權(quán)利沖突無解如何平衡法院明斷

對(duì)這起部分業(yè)主起訴要求拆除小區(qū)內(nèi)的公共健身游樂設(shè)施的案件，京口法院十分重視，多次走訪小區(qū)，聽取業(yè)主們的意見，并召集訴訟雙方進(jìn)行調(diào)解。該案的發(fā)生，也引起社會(huì)的廣泛關(guān)注和媒體的極大興趣。由于雙方意見差距太大，未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，京口法院又二次公開開庭審理了本案。

那么，小區(qū)內(nèi)公共健身設(shè)施該存還是該廢?在大眾健身權(quán)與少數(shù)居民休息權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)如何平

衡?這不但成了社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)，也成為原、被告雙方爭(zhēng)辯的焦點(diǎn)。法庭上，孫志鵬等12戶業(yè)主與松盛開發(fā)公司、容盛物業(yè)公司圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)，唇槍舌戰(zhàn)，互不相讓。

審理中，法院依據(jù)孫志鵬等12戶業(yè)主的申請(qǐng)向鎮(zhèn)江市城建檔案館調(diào)取了松盛園小區(qū)的規(guī)劃平面圖。該平面圖顯示松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施安裝處規(guī)劃為綠地。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案是因健身器材安裝選址不當(dāng)，居民不文明使用等問題引發(fā)的糾紛。住宅小區(qū)的本質(zhì)是大眾日常生活休息的場(chǎng)所，靜謐是休息的環(huán)境要素。如果健身器材安裝選址不當(dāng)，加上少數(shù)居民不能文明使用。往往會(huì)破壞靜謐的環(huán)境。嚴(yán)重干擾附近住戶的日常休息。現(xiàn)松盛開發(fā)公司安裝的運(yùn)動(dòng)游樂器械離第7幢樓住戶南面臥室的距離較近，居民使用器材時(shí)對(duì)附近住戶的影響顯而易見。本案所涉器材安裝地點(diǎn)，在松盛園小區(qū)第7幢樓和第8幢樓之間，原規(guī)劃為綠地，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該地塊綠化后一同交付業(yè)主。該綠地屬于業(yè)主共有，業(yè)主對(duì)該地塊享有共有和共同管理的權(quán)利。開發(fā)商在已交付區(qū)域內(nèi)，需改變規(guī)劃或增建附屬設(shè)施的，如事先與業(yè)主沒有約定，均應(yīng)征得業(yè)主同意。而松盛開發(fā)公司在原綠地上安裝運(yùn)動(dòng)游樂器械，事先沒有與孫志鵬等12戶業(yè)主進(jìn)行約定。向?qū)O志鵬等12戶業(yè)主交付房屋后，又沒有征求他們的意見，擅自改變綠地性質(zhì)安裝運(yùn)動(dòng)游樂器械。選址安裝行為明顯不當(dāng)。從事后松盛園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)關(guān)于拆除7幢和8幢樓之間的體育娛樂設(shè)施并恢復(fù)綠化的決議來看，大多數(shù)業(yè)主對(duì)拆除并擇地重新安裝運(yùn)動(dòng)游樂器械不持異議，也進(jìn)一步說明松盛開發(fā)公司選址安裝行為不當(dāng)。松盛開發(fā)公司的不當(dāng)行為對(duì)孫志鵬等12戶業(yè)主的日常生活休息，以及小區(qū)業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利造成了侵害，構(gòu)成侵權(quán)?，F(xiàn)代住宅小區(qū)的功能逐漸趨于多樣化、人性化。小區(qū)安裝健身娛樂器材是順應(yīng)形勢(shì)、響應(yīng)國(guó)策的利民之舉。但選址一定要科學(xué)。一定要征求廣大業(yè)主的意見。在征得小區(qū)大多數(shù)業(yè)主。尤其是特定的安裝地點(diǎn)區(qū)域內(nèi)大多數(shù)業(yè)主同意的情況下，才能減少矛盾。避免糾紛。因此。孫志鵬等12戶業(yè)主要求拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施。并恢復(fù)該地塊綠化的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。由于沒有證據(jù)證明容盛物業(yè)公司在安裝運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施中存在侵權(quán)行為，故該公司不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

2008年12月17日，法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條、第七十三條、第三十五條之規(guī)定。作出一審判決。判決松盛開發(fā)公司于判決生效后二十日內(nèi)拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施。并恢復(fù)該地塊綠化。

江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院徐立強(qiáng)法官說：休息權(quán)和健身權(quán)，是每個(gè)公民應(yīng)當(dāng)享受的權(quán)利。但是，當(dāng)休息權(quán)和健身權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何去平衡呢?這就要充分把握休息權(quán)和健身權(quán)的性質(zhì)，從而作出決斷。從法律的角度來看，休息權(quán)屬于公民的基本權(quán)利。這是因?yàn)?，休息?quán)一旦受到侵害，直接影響的是人們的身體健康，甚至是生命安全，因此，休息權(quán)與健康權(quán)、生命權(quán)同屬于公民最基本的權(quán)利，是人們生活、生存的最基本的保障，因此應(yīng)得到重點(diǎn)保護(hù)。而健身權(quán)，雖然與身體健康有關(guān)，但是，這種權(quán)利保障的目的，是為了提高公民的生活質(zhì)量，促進(jìn)公民的身體健康越來越好。只有最基本的生存條件得到了保障。才談得上生活質(zhì)量的提高。隨著國(guó)家強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平的提高，提倡全民健身，保障公民健身權(quán)，也是無可厚非的。但是，當(dāng)休息權(quán)與健身權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，如果犧牲一邊最基本的生存條件而去保障另一邊生活質(zhì)量的提高，于情于法都說不過去，與建立和諧社會(huì)也不相容。因此，法院依法對(duì)本案作出的判決，體現(xiàn)了人權(quán)的保護(hù)和人文的關(guān)懷，是正確的。

隨著全民健身運(yùn)動(dòng)的廣泛開展，無論是新開發(fā)的社區(qū)，還是經(jīng)改造的老社區(qū)，運(yùn)動(dòng)、健身設(shè)施將不斷涌現(xiàn)，而由此帶來的類似沖突也不可避免。那么，這類沖突應(yīng)如何協(xié)調(diào)呢?有關(guān)社會(huì)學(xué)專家指出，生活社區(qū)化是發(fā)展趨勢(shì)，為了完善小區(qū)服務(wù)而設(shè)置的一些項(xiàng)目，或多或少會(huì)給不同的人帶來不同影響，對(duì)此，在給業(yè)主提供充足的運(yùn)動(dòng)設(shè)施的同時(shí)，還要充分考慮到小區(qū)安靜的居住環(huán)境的需求，要在這中間做好平衡。大家都是在公共空間生活的業(yè)主，發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)用和諧的方式來處理糾紛，調(diào)和矛盾，相互體諒，相互尊重，以營(yíng)造一個(gè)和諧的居住環(huán)境。

(責(zé)編：向麗)