二手房交易陷阱分析

馬曙光 馬慧娟

摘要隨著城市化進程的加劇,越來越多的人投入了買房的滾滾洪潮中,二手房交易在愈演愈烈的商品房交易市場就猶如一匹黑馬騰躍而出,為廣大買房的人指引了一個新的方向。但是二手房交易市場也并非一馬平川,可以讓購房者放心購買,針對其中的陷阱還是要有所警惕的。本文將對二手房交易中常見的陷阱進行分析,并從中積累經(jīng)驗,使本就處于劣勢地位的購房者在二手房交易中處于一個相對平等的地位,從而能夠在公平的交易環(huán)境中購得屬于自己的房子。

關(guān)鍵詞二手房 交易陷阱 防治對策

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A

“居者有其屋”是中國自古以來的一種傳統(tǒng)理念,但是在當(dāng)今房價節(jié)節(jié)攀升的情勢下要擁有一個屬于自己的房子卻不是件容易的事情?，F(xiàn)在的“買房熱”甚至已經(jīng)波及到了在校大學(xué)生,尤其是即將畢業(yè)的大學(xué)生一族。買房已經(jīng)成為一種“新時尚”,并呈現(xiàn)出“升級”之勢,現(xiàn)如今“房奴”這個詞已經(jīng)成為全社會共同關(guān)注的熱點?！胺颗本褪堑盅嘿J款來買房,每年用其可獲得收入的一半甚至更高的比例償還貸款本息,時長可達二三十年,“房奴”一族家庭生活遭受長期重壓,影響正常消費。購房還影響到家庭教育支出、醫(yī)藥費支出和撫養(yǎng)老人等,使得家庭生活質(zhì)量下降,甚至讓人感到奴役般的壓抑。在此情況下,購買二手房不失為一項稍顯經(jīng)濟的做法。但是在紛繁復(fù)雜的二手房市場,要看清房地產(chǎn)中介以及條款“迷人”的購房合同卻不是一件容易的事情。

1 二手房交易概述

1.1 二手房交易相關(guān)概念

二手房是相對于開發(fā)商出售的商品房來說的,是已經(jīng)交易過一次的房屋,即對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。二手房交易即把其購買的商品房、福利房的所有權(quán)全部都轉(zhuǎn)讓給買方。二手房主要是已購公房和經(jīng)濟適用房,具體包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房等。根據(jù)房改有關(guān)政策,已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房可以上市出售,包括按照成本價、標(biāo)準(zhǔn)價以及按標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買的公有住房;按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房;集資合作建設(shè)的住房;按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟適用住房;按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程房和集資合作建設(shè)的住房。

但并非所有的公有住房和經(jīng)濟適用房都可以上市交易,切不可在二手房比市面上的商品房稍顯劃算的情況下購買法律明文規(guī)定不得上市出售的的房屋,這類房子主要包括以下幾種:

(1)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn);

(2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

(3)屬于共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(4)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的;

(5)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn);

(6)依法收回土地使用權(quán)的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

1.2 二手房交易與房屋中介的關(guān)系

買賣雙方與中介機構(gòu)屬于居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》第424條的規(guī)定,居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報酬的合同。居間合同的當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托,并按照他方的指示要求,為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務(wù),委托人給付報酬的合同。在居間合同中,接受委托報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人,給付報酬的一方為委托人。

房屋中介在二手房交易合同關(guān)系中處于介紹人的地位,二手房交易合同屬于居間合同,是諾成合同和不要式合同。居間合同為諾成合同,只要雙方當(dāng)事人意思表示一致,居間合同即告成立,并不以當(dāng)事人物的交付作為合同成立的要件。居間合同為不要式合同,當(dāng)事人可以采用口、書面形式。如果當(dāng)事人約定不詳細,就應(yīng)按照有關(guān)慣例或者當(dāng)事人以前合作時所形成的習(xí)慣。在認清楚二手房交易合同的性質(zhì)后,不難想象實際交易中會存在許多的問題。

2 二手房交易存在的問題

2.1 缺少房產(chǎn)證

房屋是不動產(chǎn),不動產(chǎn)依公示公信原則以登記為物權(quán)成立要件,房屋產(chǎn)權(quán)登記,又稱房屋權(quán)屬登記,是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記,并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。房屋的物權(quán)憑證就是房產(chǎn)證,如果購買沒有房產(chǎn)證的房屋,買受人則將面臨不能按預(yù)期得到房子的風(fēng)險。

2.2 產(chǎn)權(quán)不明晰

在現(xiàn)實生活中并非所有的房產(chǎn)都只歸一人所有,有些房屋有多個共有人,最典型的如夫妻共有,家庭共有,還有繼承人共有,對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

2.3 出售房屋還在租期內(nèi)

房子現(xiàn)在屬于供不應(yīng)求的資源,所以有好多待出售的房子,房主都會用來出租來賺取租金的。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,房屋還處于租賃期,這就會對買受人使用房屋造成一定的影響。如果買受人只看房產(chǎn)證,或只注重過戶手續(xù),而不注意房屋是否還處于租賃期的話,買受人就有可能買到一個不能及時入住的或者是正在使用的房產(chǎn)?！逗贤ā返?29條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”?！睹穹ㄍ▌t》119條規(guī)定,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買受人購買房屋時一定要重視這一問題,以免引起不必要的糾紛。

2.4 土地使用性質(zhì)不明確

二手房交易中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,出讓土地要交土地出讓金出讓獲得的土地可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、使用、收益;劃撥土地不用交土地出讓金,但是只可以使用、收益不可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租,如果要轉(zhuǎn)讓、抵押、出租要補交土地出讓金。劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。除此之外,還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權(quán)僅剩40年,如果買受人還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量,這樣的二手房就不劃算了。

2.5 房產(chǎn)所在地段已列入市政規(guī)劃

現(xiàn)在不論大小城市都在進行城市規(guī)劃、城市改造,有些房主出售二手房的原因就是其房產(chǎn)所在地被列入城市拆遷范圍,多則5～10年左右就要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,其房屋的采光、周圍設(shè)施都會受到影響,所以才會采取一定的低價吸引購房者前來購買。面對這樣的情形,買房前還是很有必要對目標(biāo)房產(chǎn)是否被列入市政規(guī)劃進行詳細了解的。

2.6 購房合同條款約定不明

由于普通購房者對房屋買賣合同一般知之甚少,面對二手房中介提供的不太明白的購房合同,一定要仔細閱讀,不懂的如有必要可以向律師咨詢。二手房買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但是對于一些細節(jié)問題還是應(yīng)該在合同中寫清楚的。比如合同的主要條款,關(guān)于合同雙方主體的權(quán)利義務(wù)的、房屋的價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決等等問題,均應(yīng)全面考慮。

3 二手房交易陷阱防治的對策

3.1 對二手房中介進行必要的挑選

現(xiàn)在要買房一般都是經(jīng)過房屋中介公司完成的,所以選擇一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司最好是有品牌的大公司,這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人員,而且操作也是比較規(guī)范的。一定要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍,選擇經(jīng)驗豐富、誠信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理業(yè)務(wù),在簽訂二手房買賣合同時一定要求經(jīng)紀人到場。買房時對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解,具體可查閱本報相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢,這樣做,可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費。

3.2 對目標(biāo)房產(chǎn)的權(quán)屬進行一定的調(diào)查

根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或者預(yù)售合同確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人,購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。共有房屋在出售前,全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過程中,買家一定要詳細查看房屋是否屬于共有房屋。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需要有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。而只有房屋交易手續(xù)齊全、合法時,登記機關(guān)才予以登記。因此,若手續(xù)不全或交易違法,權(quán)屬變更將無法登記,房屋交易也將無效。在簽訂買賣合同前,購房人應(yīng)到房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查,以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

3.3 購房前對“二手房”是否列入城市規(guī)劃進行調(diào)查

如果是一兩年內(nèi)就會被拆遷的房子,在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易中心是能夠查的到的,如果是已經(jīng)列入拆遷公告的房屋,房地產(chǎn)交易管理部門是不予辦理過戶的,除此之外,購房者還可以向所在區(qū)縣的房管局咨詢相關(guān)情況。有些地方在5年前,甚至10年前就被列入規(guī)劃,但是因為種種原因至今未拆遷。為了避免買到這樣的房子,購房者可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐柗课菟趨^(qū)域的戶口是否已被凍結(jié),如果是凍結(jié)的,那么這樣的房屋是不能購買的。此外,還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房管局沒有記錄,當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝]有被凍結(jié),購房者就需要關(guān)注這一地區(qū)整體的規(guī)劃,以免買到會被拆遷的房子。

3.4 對購房合同的主要條款進行足夠的審視

“二手房”購房合同的主要條款有:(1)權(quán)屬條款。主要要審查房屋的權(quán)屬狀況,看有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。(2)房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司,則明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。(3)房款支付條款。除定金外,房款一般分三筆付清,簽約時的首付款,拿到交易過戶受理單時付一筆,產(chǎn)證出來及交房后付尾款。(4)交房條款。主要是對有關(guān)交房條款的審查,其中包括交房時間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房一般以轉(zhuǎn)移房屋的鑰匙為標(biāo)志。(5)違約救濟條款,這一般是合同的收尾條款,但是還是要明確約定的,以免產(chǎn)生糾紛。

3.5 對二手房交易中介的相關(guān)稅費有所了解

二手房交易一般應(yīng)付的稅包括印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、城市建設(shè)維護稅等;二手房交易應(yīng)繳的費主要包括土地出讓金(劃撥土地)、存量房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、工本費、土地登記費等;二手房交易的中介費用有經(jīng)紀費、評估費、公證費等。以上的稅費是買方需要繳納的,除此以外的不太合理的費用繳納時就需要警惕了。

參考文獻

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