覆巢之下

20世紀(jì)以來，以洛克菲勒為代表的偉大公司和企業(yè)家都喜歡建造一棟偉大的建筑，然后將自己的名字賦予其上，以示紀(jì)念和炫耀。當(dāng)越來越多的公司愿意建造或者買下屬于自己的大樓并將總部置于其中時(shí)，不可否認(rèn)有經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢和考慮，但這樣的象征意義同樣不可忽略。許多總部大樓是所在城市和地區(qū)的地標(biāo)建筑，也是公司最直接的形象廣告。因此當(dāng)出售總部大樓的消息從去年開始頻頻傳來時(shí)，經(jīng)濟(jì)形勢之糟糕和陷入困境公司的絕望可見一斑。一般的做法是出售然后回租，以獲得現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、償債或投資未來。雖然能暫時(shí)解決一些問題，但在房地產(chǎn)市場并不景氣時(shí)這樣做并不劃算。不過當(dāng)一家公司能將榮譽(yù)和面子拋諸腦后時(shí)，它們通常已經(jīng)顧不上這些，唯一能做的只是盡可能將這些精致堂皇的大廈賣個(gè)好價(jià)錢。

美國

當(dāng)悍馬品牌都可以出售時(shí)，通用汽車將其位于密歇根底特律的總部“復(fù)興中心”大廈折價(jià)賣出也不足為奇。2008年10月，通用汽車試圖從底特律警察和消防養(yǎng)老基金，及另一城市養(yǎng)老基金處為“復(fù)興中心”籌得5億美元進(jìn)行再融資，并宣布如果失敗很可能被迫出售這座建筑群。

這座包含7座摩天大樓、眾多商業(yè)區(qū)的建筑群由亨利·福特二世提出構(gòu)想，并主要由福特公司出資建造。這是當(dāng)時(shí)全球最大的私人開發(fā)項(xiàng)目，1971年時(shí)預(yù)計(jì)耗資5億美元，由約翰·波特曼主設(shè)計(jì)。這個(gè)計(jì)劃復(fù)興底特律經(jīng)濟(jì)的建筑群的第一個(gè)建筑在1976年開張使用，1977年正式慶祝落成，它甚至擁有自己單獨(dú)的郵政編碼48243。最初福特公司占用了建筑中的許多辦公室，1996年，通用汽車將總部遷至那里，并在2003年花費(fèi)5億美元對其進(jìn)行翻新。2008年5月租約到期時(shí)，通用汽車決定以6.26億美元將其買下，作為在全美房地產(chǎn)市場低迷時(shí)的一次“抄底”投資。

在通用汽車宣布其融資計(jì)劃后不久，底特律的養(yǎng)老基金就表示在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下這筆交易數(shù)額太大，無法給予支持，這意味著“復(fù)興中心”難逃被出賣的命運(yùn)。

美國

去年美國至少有6家報(bào)業(yè)公司計(jì)劃出售大樓，論壇報(bào)業(yè)集團(tuán)12月下旬努力出售位于芝加哥的總部大樓和《洛杉磯時(shí)報(bào)》總部大樓。今年3月9日，《紐約時(shí)報(bào)》公司宣布將位于紐約曼哈頓時(shí)代廣場的總部大樓中自己占用的21個(gè)樓層出售回租，以籌集2.25億美元用于債務(wù)清償。截至去年年底，《紐約時(shí)報(bào)》公司的債務(wù)總額超過10億美元，其中約3億美元債務(wù)將在今后兩年內(nèi)到期。

這座52層、造價(jià)6億美元、號稱“綠色建筑”的大樓由意大利建筑師倫佐·皮亞諾設(shè)計(jì)建造?！都~約時(shí)報(bào)》公司與開發(fā)商Forest cityRatner以大大低于市價(jià)的8.56億美元擁有該樓99年的使權(quán)。

《紐約時(shí)報(bào)》公司找到的買家是投資公司W(wǎng).P.Carey&co.;及其兩家子公司。這些樓層在今后15年內(nèi)由買家回租給《紐約時(shí)報(bào)》公司使用，后者可在10年后以2.5億美元回購。雙方都將這筆交易視為以大樓為抵押的貸款而非地產(chǎn)交易。

美國

今年3月18日，AIG為了“提高公司運(yùn)營效率”而計(jì)劃出售其位于紐約曼哈頓的總部大樓和附近另一座辦公樓。AIG從美國政府處接受的救援資金超過1700億美元，目前因高管薪酬問題引發(fā)眾怒。66層的AIG總部大樓面積約7.2萬平方米，于1932年落成，由CitiesService Company在當(dāng)時(shí)的摩天大廈熱潮中為金融和石油大亨HenryL.Doherty而建，在Citiles Service company因總部搬遷將其賣給AIG前名為Cities Service Building。這座大樓曾以哥特式風(fēng)格和教堂式塔尖聞名，建成時(shí)是全球第三高建筑，目前是紐約第五高的建筑。按去年底紐約市區(qū)辦公樓的平均售價(jià)，預(yù)計(jì)它最多可賣到2.42億美元左右，但目前的經(jīng)濟(jì)形勢和尚不穩(wěn)定甚至還在下跌的辦公樓價(jià)格使估價(jià)很難。

英國

匯豐控股計(jì)劃出售其在倫敦泰晤士河畔金絲雀碼頭區(qū)加拿大廣場的全球總部大樓及在紐約曼哈頓第五大道和巴黎香榭麗舍大道的辦公樓，以籌集資金緩解現(xiàn)金壓力，避免向英國政府申請?jiān)?/p>

其在倫敦的全球總匯豐大廈總高210米、45層，是英國三座最高的建筑之一，建成于2002年，造價(jià)約5億英鎊，由曾經(jīng)設(shè)計(jì)過第四代香港匯豐總行大廈的諾曼·福斯特(Norman Robert Foster)設(shè)計(jì)建造。西班牙房地產(chǎn)公司Mertovacesa曾在2007年初英國地產(chǎn)熱潮之際以109億英鎊買下這座樓，但18個(gè)月后又降價(jià)2.50億英鎊把它賣回給匯豐控股。

目前，地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)世邦魏理仕被指派負(fù)責(zé)這些大樓的銷售。中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心預(yù)計(jì)這三處地產(chǎn)總價(jià)值27億英鎊，匯豐可能將其出售后再回租。匯豐則表示，作為管理其重要全球房地產(chǎn)投資組合的一部分，它將用這三座地標(biāo)性房產(chǎn)測試市場行情。

法國

法國極右翼政黨國民陣線主席讓－瑪麗－勒龐在2008年8月迫于巨大財(cái)務(wù)壓力，將該黨位于巴黎西部的總部大樓出售給上海一所大學(xué)做法語培訓(xùn)學(xué)校，據(jù)估計(jì)交易價(jià)格在1200萬至1500萬歐元間。這座被稱為“豪華游輪”的大樓位于巴黎市郊的圣盧克，外觀像船舶而內(nèi)部裝修精美，國民陣線在影響力上升時(shí)的1994年購入。

中國大陸

2008年9月，摩托羅拉在北京國貿(mào)CBD商業(yè)區(qū)的總部大樓“摩托羅拉大廈”悄然易名為“豐樹大廈”，接盤者豐樹產(chǎn)業(yè)(Mapletree)是淡馬錫旗下全資子公司，交易金額不明。雖然摩托羅拉表示將研發(fā)中心和原在摩托羅拉大廈的北亞中心轉(zhuǎn)移到位于望京的摩托羅拉中國創(chuàng)新園區(qū)是兩三年前的規(guī)劃及正常的資源整合，而非出于資金問題被迫出售，仍不能阻止外界將這一舉動(dòng)與摩托羅拉近年來在中國乃至全球的困境放在一起聯(lián)想。

中國臺灣

2007年7月，在明基宣布分拆自主品牌和代工品牌的同時(shí)，為增加公司的資金儲備及縮減支出以改善財(cái)務(wù)狀況，其將位于臺北內(nèi)湖科技園區(qū)的兩棟總部大樓明湖大磷和基湖大樓分別以15.55億和34.82億新臺幣賣給臺灣新光人壽保險(xiǎn)股份有限公司。明基從兩座大樓分別獲利12.07億和10.9億新臺幣，并將基湖大樓回租作為自己的總部大樓?？春门_北地產(chǎn)的新光人壽將這筆交易視為長期投資，其近年買進(jìn)的商用地產(chǎn)均坐落于內(nèi)湖科技園區(qū)。

日本

為彌補(bǔ)資貸損失及避免2007/2008財(cái)年盈利出現(xiàn)大幅下滑，日本新生銀行在2008年3月決定以及1186億日元將其位于東京的總部大樓出售給摩根士丹利下屬的一個(gè)房地產(chǎn)投資基金。出售后新生銀行仍將暫時(shí)租借該大樓，并大款來的三年內(nèi)尋找到新的辦公地點(diǎn)。出售總部大樓獲得的一次性資金使新生銀行該財(cái)年的凈利潤從500億日元上升30％至650億日元。被摩根士丹利“趁火打劫”的還有花旗銀行，為改善財(cái)務(wù)狀況并降低持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，其將在東京的日本總部大樓以480億日元出售給前者，然后回租。與此類似，花旗在2007年12月將自己位于紐約曼哈頓的兩座總部大樓以15.8億美元的價(jià)格出售給房地產(chǎn)投資信托公司SL Green Realty Corp然后回租。

同時(shí)期，日本大和銀行為拓展業(yè)務(wù)及償還債務(wù)，以1620億日元將其位于東京的總部大樓千代田大廈出售給日本第二大地產(chǎn)開發(fā)商三菱地產(chǎn)。