５００美元買套房子？

車　耳

次貸危機爆發(fā)至今快兩年時間了，美國的房地產(chǎn)問題還在惡化。雅虎今年初的一條新聞就很說明問題：美國汽車城底特律附近開始出現(xiàn)1000美元甚至500美元一套的房子了!

用買電視機的價錢買套房子的消費者

底特律那套標(biāo)價500美元的房子是將近100平方米、中國人俗稱三室一廳的房子，拿這個價錢以前只能買一臺大屏幕的彩電。這可不是作秀，而是真實的價格，任何人都可以競價購買，只是買者并不踴躍。

當(dāng)然，這樣的房子常常不是買來就能立即居住的。很多低價叫賣的獨立洋房要更換設(shè)備才能入住。比如，有的房子需要修復(fù)電線管路和供暖系統(tǒng)，有的房子下水道需要更換，也可能還要換新的廚具。有的甚至需要大規(guī)模裝修才能真正舒適地居住，但這些費用都不高。

比如說，這套陽光充足、只要500美元的房子重新裝修的費用也不過2萬美元左右，總價仍遠(yuǎn)低于3萬美元，比2007年底最后一次轉(zhuǎn)讓價7.2萬美元便宜很多。一年之間無人問津，房價就跌到了這個地步。

超低價房產(chǎn)一般都帶有特殊條件。比如在底特律，這種房屋的購買者需要同時簽署一個承諾修復(fù)房產(chǎn)的文件，然后管理當(dāng)局才可能把允許居住的證明發(fā)給他。并不是所有的房子都需要大規(guī)模工程，有些很漂亮的獨立洋房稍加裝修就能居住，也不過標(biāo)價幾千美金。而且，買主總是能從地方政府申請到房屋的特別貸款，美國住房和城市發(fā)展部有房屋修繕專門貸款。地方政府也鼓勵銀行提供單獨或者長期的貸款給這樣的房地產(chǎn)買主，以便后者能把長久失修的房屋裝修到可以居住的水平。

不指望從房地產(chǎn)交易中賺錢的銀行

這些房子一般都是買主以抵押房產(chǎn)形式向銀行貸款后、還不了錢被銀行收回的。銀行前期試圖將其以市場價銷售但沒有賣成，或者拍賣沒成功，再度收回來以后標(biāo)出更低的價格投放到市場。在這樣連成本都保不住的低價下，作為銀行的賣方圖的究竟是什么呢?他們?yōu)槭裁匆鲞@種虧本的生意呢?

原因很簡單，銀行的利潤來自貸款利息、資本運作和還貸違約金等罰款，而不是低價買高價賣出售實物商品獲利。擁有流動性差的房產(chǎn)不能給銀行帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保留它們還會產(chǎn)生費用，于是銀行希望把這些日益貶值的房產(chǎn)從其資產(chǎn)負(fù)債表中剔除，這樣就不需要再付擁有這些房子的維持費用。出售的邏輯很簡單，僅此而已。

目前的問題是，由于借款人不還錢，越來越多的抵押房產(chǎn)被收回到銀行，擁有這些房產(chǎn)的銀行現(xiàn)在迫不得已自己處理房產(chǎn)壞賬，他們自我解嘲地說，銀行都快轉(zhuǎn)型成物業(yè)管理公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了。

那么銀行不是虧大了嗎?是虧大了，但不賣可能會虧得更大，尤其是在經(jīng)濟下行、金融危機還沒有見底的今天。而且，在西方國家房地產(chǎn)是要收稅的，地產(chǎn)稅一年一交，面積越大收稅越高；房子的區(qū)域越好，收稅越高。就是說，這種稅收和面積以及區(qū)域位置有一個比例關(guān)系。在法國，房子居住的話還會有一個居住稅，如果住在自己的房子里，那么房主既要交房產(chǎn)稅又要交居住稅。

所以從這個角度說，將壞賬限于可控制的范圍內(nèi)，無論回收的錢多么少，壯士斷腕，恐怕是在危機中求生存的最有效辦法。

救經(jīng)濟而非救市場的政府

一段時間以來，人們談?wù)撟疃嗟木褪钦仁?。從房地產(chǎn)市場角度看，拯救兩房和保險公司的美國政府似乎在救市，但是他們主要是通過銀行、以商業(yè)手段促進資金的流動，讓有房和還不起貸款的人能夠申請新條件下的貸款，以便房子不至于被收回而無家可歸。

從這點看來，西方國家政府資助、或者銀行優(yōu)惠的房地產(chǎn)貸款是直接貸給房屋的購買者，而不是房地產(chǎn)商。美國政府是在救經(jīng)濟，而不是救房價。房子是可以用任何價格賣出去的，可以在高點的時候以10萬美元賣出，也可以在低點時以1000美元賣出，也就是說，在市場不好的情況下房子的價格只是原價的1％!

美國當(dāng)局更關(guān)心的是空置率，因為房屋空置就像重復(fù)建設(shè)一樣，空置越多浪費越多，對經(jīng)濟的危害越大，這一點中國可能比美國更嚴(yán)重。

在中國居住稅是沒有的，一年一度的房地產(chǎn)稅也可以說沒有，雖然政府的某些稅收包含了其中一部分。所以在中國，無論是房產(chǎn)公司還是個人，擁有多套住房炒作維持費用不高，這是造成中國房地產(chǎn)空置率越來越高的原因之一。所以，要使中國的樓市真正健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)資金真正流通起來，采取的手段不僅僅是救市，還要相應(yīng)的征稅，尤其征房地產(chǎn)稅。讓手持空房不急于賣的房地產(chǎn)商付出更高的代價，逼他們以低價吐出房子，以免在未來給銀行造成無法預(yù)期的壞賬。

中國房地產(chǎn)市場的問題

通常，房地產(chǎn)泡沫有五個測量指標(biāo)：房價增長率、房價增長率與GDP增長率之比、房價收入比、購房資金成本和租金成本比率、房屋空置率。這五個指標(biāo)中，中國房地產(chǎn)業(yè)除了房價增長率和GDP增長率之比還算正常以外，其他四個指標(biāo)都預(yù)示著危險。其中房價增長率過快、房價收入比嚴(yán)重不合理已經(jīng)成為共識，但國內(nèi)人士常常忽視另外兩個因素——房屋售價和房屋租價之比以及房屋空置率。

在北京房地產(chǎn)市場上，房產(chǎn)售價倍增而租價沒有倍增，別墅的租價增長緩慢，有的還下跌了，甚至低過十年前的水平。這兩者的價格沒有呈現(xiàn)同比例增長，意味著房地產(chǎn)市場供求情況不是真實的。

售價和租價的背離，廢棄的爛尾樓以及空置的樓盤，都預(yù)示著中國房地產(chǎn)的危機可能比西方還要深重。因為一方面，新建的樓盤中大量價格虛高的住房被房地產(chǎn)商閑置，另一方面持幣待購的消費者買不起房子。

時至今日，國內(nèi)的房地產(chǎn)商還在硬撐著，沒有壯士斷腕的決心。銀行也在撐著，眼看著是壞賬還要裝模作樣地繼續(xù)用原價把房產(chǎn)抵押貸款記錄在資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)一欄。這都是因為其后面有希望房價維持高位的利益階層。

中央政府官員期望房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲，因為房價上升會帶動整個經(jīng)濟的增長；地方政府期望房地產(chǎn)價格上漲以便從中獲取稅收，價格下跌地方政府就緊張，因為房產(chǎn)賣不出去地方的土地就會貶值，地方政府的財政收入就會縮水；房地產(chǎn)管理者希望房地產(chǎn)價格上漲，因為那意味著交易量的增加，市場的活絡(luò)，也意味著手續(xù)費的增加和其他各種相關(guān)收入的增加。

本系列之十二《中國的房價也會大跌》刊登于2007年24期《世界知識》，但那時似乎沒幾個人當(dāng)回事。

不要拿老百姓的錢救助開發(fā)商

2008年中國房地產(chǎn)終于撐不住了，出現(xiàn)價格回落、購房者持幣待購現(xiàn)象，造成價格預(yù)期進一步下降。終于發(fā)覺房價有可能大跌后，公開場合下口口聲聲講希望房價回歸到合理水平但暗地里卻希望漲價的地方政府，短期觀望后終于忍不住從幕后走

向臺前。

各地政府競相出臺救市的政策，上海、重慶等地由政府和國企大舉收購商品房。湖南長沙甚至下發(fā)了經(jīng)濟適用房補貼，為買主每套房子補貼8萬元，相當(dāng)于不用首付就可以買80平方米的住房。這有點像美國次貸危機發(fā)生前的狀況，只是在當(dāng)時的美國，是唯利是圖的房產(chǎn)中介為了賺手續(xù)費將房子推銷給不符合貸款條件的消費者，把可能出現(xiàn)的壞賬留給銀行。而在中國，地方政府行使了中介的角色，拿的是老百姓的錢，救助的是開發(fā)商。所以，讓人怎么看都感覺地方政府是在救房價而非救經(jīng)濟，做的是本末倒置的事。

美國次貸危機一個最重要的原因就是無首付的住房，讓沒有還貸能力的人從銀行貸款買房從而將銀行拖入抵押貸款的泥沼。沒有首付買房等于白住，購買者還不了錢大不了把房子退給銀行。最后會使中國的地方銀行變成房產(chǎn)管理公司，管理的又是流動性差又看跌的資產(chǎn)，就像本文開頭講的美國銀行一樣。

危險的零首付還出現(xiàn)在杭州，那里的開發(fā)商除了推出7折優(yōu)惠、無條件回購、員工內(nèi)部價等促銷手段后，有的開發(fā)商承諾只要購房者簽了合同，一分錢不出就獲得房屋的購買權(quán)，實際的首付款由開發(fā)商預(yù)借給購房者。這樣一來，即便房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了首付款風(fēng)險，主要的風(fēng)險仍然是銀行。這明顯與2008年底央行出臺的新房貸政策——“允許首付比例為20％”明顯不符，會造成房地產(chǎn)市場的混亂。

不斷有報道說國內(nèi)有房地產(chǎn)代表團去美國抄底。這樣的報道不會讓我吃驚，因為美國確實有價位低乎尋常的房產(chǎn)。相比之下，國內(nèi)房地產(chǎn)底部在哪里沒人知道，因為價格被人為扭曲了，所以至今沒人來抄底。我們一直在說與國際接軌，但為什么房價漲時就接軌，落的時候就不接軌呢?難道我們就不能壯士斷腕，讓房價大幅下調(diào)到普通百姓能買得起的水平、消耗掉閑置的房產(chǎn)，在此之上重新起步呢?

2007年時我勸那些尚未買房子的人不要急于購買，因為我覺得2008年奧運會以后我們會有更多的選擇。我現(xiàn)在還要說：2009年甚至2010年的選擇機會更多，因為在經(jīng)濟不景氣情況下，房地產(chǎn)低迷時間一般會持續(xù)幾年。我們或許無緣買到500美元一套三室一廳的，但肯定會買到比現(xiàn)在便宜不少的房子!