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房價上漲的預期是“地王”出現(xiàn)的另一個支撐。只有在房價不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價?！暗赝酢敝噩F(xiàn)，吸引了社會多方面的關注。

2009年3、4月，隨著樓市“小陽春”的出現(xiàn)，全國商品房投資和建設的規(guī)模也開始穩(wěn)步增長，但增速明顯滯后于銷售復蘇速度。2009年1～8月，全國商品房銷售額同比增長70％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長15％，房屋新開工面積同比還下降6％。

突如其來的樓市“小陽春”，給了開發(fā)商一個措手不及，供不應求的市場格局又一次造就了“地王”頻出的局面。

重點城市“地王”競爭激烈

庫存消化過快、可售房源迅速減少導致加速“趕工”的局面出現(xiàn)，而新增開工面積勢必促成房地產(chǎn)投資增速的迅速上揚。

從6月份開始，房企購地熱情得到釋放，土地成交的溢價率一路攀升。龍頭企業(yè)是土地市場的活躍角色，1～8月，保利地產(chǎn)購地支出迅猛增加，萬科、綠城和金地緊隨其后。進入9月份，中海地產(chǎn)70億元斬獲上海長風地塊，綠城連續(xù)在杭州、蘇州、北京共計拿下總地價高達100億元的五個地塊。在此輪拿地熱潮中，最受青睞的土地呈現(xiàn)出三個特點：

第一，重點城市核心區(qū)段“地王”出現(xiàn)

流動性充裕、有保值需求的業(yè)外資金進入，為尋找高起點的“橋頭堡”項目，紛紛爭拿重點城市核心區(qū)段土地。中化方興、中國電子分別在北京各摘得一幅高價地，小商品城和西子電梯兩次刷新杭州樓面地價紀錄。而上海今年來的樓面單價紀錄則在龍頭開發(fā)企業(yè)和實業(yè)資本的輪番接力下，從5月份土地市場回暖時的1萬元／平方米，跳漲至9月份的3.65萬元／平方米。

第二，重點城市政府規(guī)劃新城區(qū)域土地受追捧

7月初，綠地、保利等開發(fā)商在北京大興新城激烈角逐，將大興區(qū)樓面地價紀錄刷新至7248元／平米；杭州江干區(qū)土地熱拍得益于規(guī)劃中的杭東新城；以超過70億元總價刷新今年紀錄的上海長風地塊則借助大虹橋概念。

第三，二、三線城市洼地效應致使土地迅速升溫

杭州、蘇州、廈門和青島等城市成為開發(fā)商眼里的熱點地區(qū)。在蘇州，保利力壓中海取得地王項目，在廈門，世茂房地產(chǎn)更是以30.2億元創(chuàng)下了廈門單宗地塊最高出讓紀錄。

土地總體擴張勢頭不突出

盡管“地王”頻繁出現(xiàn)，有愈演愈烈之勢，但是，2009年，全國土地市場的總體擴張勢頭并不突出。1～8月，全國購置土地面積未升反降，同比降幅為25％。

土地成交總量的萎縮，不完全在于開發(fā)商拿地積極性不高或擴張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規(guī)模不夠，并且，不同地區(qū)的土地交易市場存在冷熱不均的現(xiàn)象。

一方面，是一線城市、特別是城市核心地區(qū)的土地競爭激烈，“地王”頻頻出現(xiàn)。如：6月，北京朝陽區(qū)廣渠路15號地經(jīng)過97輪激烈競價，最終由中化方興投資管理有限公司以40.6億元競得，折合樓面地價約14500元／平方米；8月，浙江西子房產(chǎn)集團以7.7777億元拍得上城區(qū)南星橋糧庫地塊，樓面價約24295元／平方米；9月，中國海外發(fā)展有限公司以70.06億元奪得上海長風生態(tài)商務區(qū)6B、7c住宅用地，樓面價約為22000元／平方米。

另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現(xiàn)象。流動性顯然是“地王”現(xiàn)象的支撐之一。2009年，巨額的信貸投放以及信貸投放轉(zhuǎn)化到實體經(jīng)濟仍需時日，充裕的流動性必然推高資產(chǎn)價格。房價上漲的預期是“地王”頻現(xiàn)的另一個支撐。只有在房價不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價?！暗赝酢敝噩F(xiàn)，吸引了社會多方面的關注，也對新一輪房價上漲起到推波助瀾的作用。

“地王”現(xiàn)象背后所反映的真正原因：其一，中央政府對房地產(chǎn)的容忍度。當前和未來一個時段，經(jīng)濟復蘇對房地產(chǎn)的依賴性仍在強化，使行業(yè)對房價、地價的政策容忍度預期增加。其二，地方政府土地財政格局未變。在當前財政投資力度下，地方財政近乎枯竭，土地生財只會加強不會減弱。政府仍是土地市場最大的“受益者”。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式未變。“囤地生財、圈地融資”依然是房地產(chǎn)企業(yè)依賴的商業(yè)模式。國企當“地王”心安理得

從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者以“國”字頭企業(yè)為主，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過剩，在通脹預期的背景下，提價能力弱，自然要加速進入會隨通脹而提價的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，動輒數(shù)十億的天價“地王”，由國資背景企業(yè)制造，也就不足為奇了。

目前，國有資本已通過三種路徑進入房地產(chǎn)市場：一是憑借資本優(yōu)勢進入土地二級市場高價拿地；二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)的土地一級開發(fā)市場，而且在二級市場拿地的價格也優(yōu)惠許多；三是大肆收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。

國有資本涌入房地產(chǎn)市場是基于以下主要原因：其一，國企的融資能力更強、融資成本更低。比如銀行就傾向于給央企貸款，而且是以更優(yōu)惠的條件貸款。其二，國企的主業(yè)，比如制造業(yè)，目前因消費不足導致產(chǎn)能過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化進度遠比其他行業(yè)理想，自然要擴大地產(chǎn)業(yè)務在集團整體業(yè)務中的占比。其三，在短期內(nèi)擴大市場份額的策略所致。央企的主業(yè)往往是壟斷行業(yè)，比如資源類，或是所在行業(yè)市場份額很高，事實上已經(jīng)形成了壟斷。壟斷行業(yè)的利潤率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業(yè)的暴利彌補房地產(chǎn)行業(yè)的微利，甚至容忍暫時的虧損，以快速擴大在房地產(chǎn)市場的份額。

可以看出，“國進”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟體制和政策的必然產(chǎn)物。所以，“國進”將成為市場未來的重要趨勢，這是每一個民營企業(yè)需要認真面對和長遠考慮的問題。

我們必須對央企高價拿地的后果有足夠認識。央企當?shù)赝醯男膽B(tài)與民營企業(yè)不同，央企當了“地王”，遠期效益對當時的決策約束不強，對決策者的責任約束幾乎沒有。大不了把土地閑置在那里，不怕賠錢，反正有“國有”二字兜著。

在這種心態(tài)下，央企拿地是志在必得，而不是考慮價格高低，所以，出現(xiàn)“地王”是自然的。全國央企和地方國企拿下“地王”后，大多閑置，損失很大，而企業(yè)管理層毫發(fā)無損。民營企業(yè)當“地王”的心態(tài)就大不一樣了。比如中海地產(chǎn)以70.06億元的天價拿下上海普陀長風地塊，這么大的資金量，民營企業(yè)籌資都有困難。更為關鍵的是，有人估算長風地塊未來樓盤售價必須接近5萬元／平方米才能有合理利潤，這對民營企業(yè)風險就大了，假如銷售困難，沒有利潤，可能使民營企業(yè)出現(xiàn)巨大經(jīng)營困難甚至倒閉。

成本、效益、利潤對民營企業(yè)的硬約束使得其當“地王”時心里沒底。央企當“地王”背靠的是國家實力，“慷國有之慨”，這對民營企業(yè)本身來說就是極大的不公平，是破壞市場經(jīng)濟的行為。

央企當“地王”推高房價，使得中國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，最終釀就金融風險。每一次“地王”的誕生，都將使得一批購房者望著畸高房價而淡出市場，削弱市場購買力，最終必然使房價崩盤，套牢國家資金或銀行貸款，釀成金融風險。

“地王”搶的不是地是寂寞

廣渠路15號地拍出“地王”的時候，很多民營房企不無醋意地表示：央企之所以敢豪擲40億元，是因為其算賬方式不一樣，對最終的業(yè)績不負責任。言外之意是拿國家的投資不當回事。

剛過去三個月，這些民營房企上市公司就坐不住了。難道這筆賬在三個月前算不過來，三個月后就能算明白了?地產(chǎn)行業(yè)的漲漲跌跌，與股市一樣，誰也無法準確預測。2007年，大家都認為地產(chǎn)沒問題，“地王”一個接一個出現(xiàn)。到了2008年，全行業(yè)突然陷入低谷。就在大家準備過緊日子時，2009年年初，地產(chǎn)行業(yè)又突然復蘇，一下子成為金融危機下景氣度最高的行業(yè)之一。

這么大的波折，有多少房企能早做準備?在市場波動面前，所謂的地產(chǎn)巨頭們其實與股市中的散戶沒有什么差別——都熱衷于追漲殺跌，卻罔顧客觀規(guī)律。

幸運的是，房地產(chǎn)的低谷在2008年迅速過去了，除了個別擴張?zhí)偷姆科笠欢让媾R危局之外，大多數(shù)地產(chǎn)巨頭均有驚無險。但是，如果再來一輪調(diào)整的話，這些高負債的房企們能否再度起死回生?誰也不知道。

按全國存量住宅120多億平方米、住房平均價格按目前房價4754元／平方米計算，存量住房總價值達57萬億元，約為2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值的2倍。這一比值與1989年日本房地產(chǎn)業(yè)最瘋狂的時候相當。顯然，房地產(chǎn)的發(fā)展到了急速泡沫化的階段，這個時候搶囤土地，套用一句網(wǎng)絡流行語就是，“搶的不是地，是寂寞”啊。