城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)兩年后仍有４０－５０％的下降空間

曹建海

“一份分析報(bào)告顯示，2008年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格逼近4000元關(guān)口，達(dá)到3919元/平方米。這也意味著當(dāng)年城鎮(zhèn)居民一年不吃不喝，僅能買到4平方米的商品房……”

當(dāng)全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在低迷之中，中國(guó)的樓市似乎已經(jīng)率先蘇醒。隨著房?jī)r(jià)的逐步回落，特別是中央政府和地方政府為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，在稅收、信貸、入戶等方面給予政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開始出現(xiàn)了一定程度的放大，房?jī)r(jià)的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢(shì)，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。那么，究竟是樓市出現(xiàn)回暖，還是下跌過(guò)程中的短暫反復(fù)?是一個(gè)非常值得判斷的問(wèn)題。

然而，經(jīng)歷了2008年的金融海嘯沖擊之后，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)仍然居高不下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲6.5％。在房?jī)r(jià)從2008年的頂點(diǎn)滑落之后，中央和各地方政府出臺(tái)了密集的房地產(chǎn)救市政策，其目的在于防止房?jī)r(jià)大落，并寄望房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的作用。

在所有的救市政策中，信貸政策無(wú)疑是最重要的。2007年10月銀監(jiān)會(huì)收緊二套放貸政策，以及作為宏觀調(diào)控政策的提高利率和存款準(zhǔn)備金率，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的打擊非常明顯。本次救市的政策有稅收政策、信貸政策，也有地方政府實(shí)施的“購(gòu)房退個(gè)稅”、“住房入戶”等公共政策。但是，真正促成本次樓市短暫回暖的，最重要的仍是信貸政策。

根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，到2009年1月末，人民幣各項(xiàng)貸款同比增長(zhǎng)21.33％，增幅比上年末高2.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)月加快，達(dá)到2004年以來(lái)的最高點(diǎn)。當(dāng)月人民幣貸款增加1.62萬(wàn)億元，同比多增8141億元。其中票據(jù)融資增加6239億元，中長(zhǎng)期貸款增加5229億元。2009年2月，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額33.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.17％，當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款增加1.07萬(wàn)億元，同比多增8273億元：3月份，人民幣各項(xiàng)貸款增加1.89萬(wàn)億元，同比多增1.61萬(wàn)億元。3月份信貸數(shù)據(jù)，使得今年1季度人民幣貸款增加4.58萬(wàn)億元，逼近全年信貸額度5萬(wàn)億元的總額。

貨幣大規(guī)模投放引起的流動(dòng)性增加，并沒(méi)有在消費(fèi)品和大宗商品領(lǐng)域引起過(guò)度需求，這樣我們可以認(rèn)真分析貨幣投放對(duì)股市和房市的影響。種種跡象表明，資金大規(guī)模流向股市的證據(jù)是非常明顯的，房地產(chǎn)業(yè)明顯受益于擴(kuò)張性貨幣政策。其中一個(gè)重要原因在于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏自有資金，但普遍開發(fā)規(guī)模過(guò)大：另一方面，對(duì)消費(fèi)信貸的極度放松，在很大程度上促成了由房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員和炒家分別主導(dǎo)的“假按揭”事件。今年3月以來(lái)，深圳的房屋成交量明顯回升，但通過(guò)一些人員的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)公司和樓市炒家，趁著這次銀行放貸運(yùn)動(dòng)，一個(gè)人做了數(shù)10套甚至數(shù)百套預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記。從結(jié)果上看，“假按揭”制造者通過(guò)住房消費(fèi)信貸的方式，從銀行套取了巨額信貸資金，同時(shí)也推動(dòng)了樓市成交量的回升，造成了深圳市政府、開發(fā)商、炒家歡欣鼓舞的房?jī)r(jià)上漲局面，吸引大量缺乏認(rèn)知能力的消費(fèi)者參與搶購(gòu)，希望重溫2007年上半年房地產(chǎn)暴漲和搶購(gòu)的歷史，這是非常危險(xiǎn)的做法。

對(duì)房地產(chǎn)利好的信貸政策不斷出臺(tái)。央行和銀監(jiān)會(huì)于2009年3月18日聯(lián)合下發(fā)了《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出鼓勵(lì)發(fā)展消費(fèi)信貸，做大做好消費(fèi)信貸市場(chǎng)。集中推進(jìn)汽車、住房、家電、教育、旅游等與民生密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的信貸消費(fèi)。支持有條件的地方試點(diǎn)設(shè)立消費(fèi)金融公司；落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極支持符合貸款條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)，不排除為新的以“保增長(zhǎng)”為借口的房地產(chǎn)救市政策。

統(tǒng)計(jì)顯示，2009年3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源10070億元，同比增長(zhǎng)9.2％。其中，國(guó)內(nèi)貸款2545億元，增長(zhǎng)8.0％；利用外資150億元，增長(zhǎng)41.9％；企業(yè)自籌資金3791億元，增長(zhǎng)13.1％；其他資金3585億元，增長(zhǎng)5.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款2029億元，增長(zhǎng)1.6％；個(gè)人按揭貸款984億元，增長(zhǎng)13.2％?？梢姡Y金面的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)商一改降價(jià)策略并借機(jī)漲價(jià)的重要原因。

由于實(shí)物產(chǎn)品受到世界金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，在較長(zhǎng)時(shí)期難以改變產(chǎn)能過(guò)剩、產(chǎn)品供過(guò)于求的格局，今年一季度CPI同比下降0.6％，PPI同比下降4.6％，顯示在貨幣大規(guī)模投放下的“脫貨緊縮”悖論，說(shuō)明貨幣投放很難流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這當(dāng)然只能是一種暫時(shí)現(xiàn)象。一旦信貸資金啟動(dòng)向生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料的涌動(dòng)，中國(guó)政府將被迫實(shí)施緊縮宏觀經(jīng)濟(jì)政策，而政策的過(guò)度反應(yīng)勢(shì)必引起經(jīng)濟(jì)的巨大震蕩。

但是，在房?jī)r(jià)明顯超出普通城鎮(zhèn)居民收入水平的情況下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資，能不能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)規(guī)避如美國(guó)次債危機(jī)引發(fā)的嚴(yán)重金融風(fēng)險(xiǎn)，的確是一個(gè)兩難的選擇，也是對(duì)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)。盡管房?jī)r(jià)在貨幣大規(guī)模投放之后，可能出現(xiàn)反彈甚至上漲的行情，但房地產(chǎn)過(guò)剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)等因素，均不支持房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為，只要不出現(xiàn)特別意外的因素，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將在2－3年內(nèi)回落40－50％，將是一個(gè)不可避免的事實(shí)。

房屋供求格局不支持房?jī)r(jià)上漲

一直以來(lái)，人們認(rèn)為剛性需求是導(dǎo)致中國(guó)城鎮(zhèn)房屋供不應(yīng)求的主要原因。但這種命題成立的前提條件，是住房不存在價(jià)格彈性。實(shí)際的情況否定了這個(gè)命題。進(jìn)入2008年以來(lái)，我國(guó)商品房竣工面積累計(jì)增速明顯超過(guò)同期竣工面積累計(jì)增速，2008年12月商品房竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)月銷售數(shù)量，商品房積壓形勢(shì)日益嚴(yán)峻。

根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，2008年全國(guó)空置房面積達(dá)到1.64億平方米?？罩玫母拍畎凑諊?guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋，是竣工以后沒(méi)有售出或出租的。如果按照國(guó)際上的空置率概念，還應(yīng)該加上存量房當(dāng)中未被使用的部分。假定2003年及以后銷售的商品房有20％屬于投機(jī)性空置的部分，則在1.64億平方米之外，還有5.89億平方米的存量空置房，兩項(xiàng)相加為7.53億平方米。這個(gè)數(shù)字大約相當(dāng)于2008年全國(guó)商品住宅銷量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考慮到2008年的未完成項(xiàng)目，以及2009年的新開工項(xiàng)目，可以認(rèn)定我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面。我們認(rèn)為這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。

居民收入水平和收入增長(zhǎng)不支持房?jī)r(jià)上漲

盡管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動(dòng)而成交回暖，但是房?jī)r(jià)下降仍然是大勢(shì)所趨，這是由居民收入水平和收入增長(zhǎng)決定的。

在國(guó)際上，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3－5倍，一般的上限是5倍。美國(guó)在1980－2000年時(shí)全國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)一家庭收入比值一直穩(wěn)定在3倍左走，只是在2001年以后才有所上漲，但最高的2006年也只有4.6倍；而中國(guó)目前這個(gè)比例大約在12倍左右，也就是說(shuō)一個(gè)居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公認(rèn)的合理比例，住房的消費(fèi)、住房的購(gòu)買也透支了很多購(gòu)房者的其它的消費(fèi)。所以，即使通過(guò)信貸投放炒高了房?jī)r(jià)，但由于最終的消費(fèi)者沒(méi)有能力支付，房?jī)r(jià)回落將勢(shì)成必然。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲

2009年1月28日，IMF在新的《世界經(jīng)濟(jì)展望》預(yù)計(jì)2009年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將下降至0.5％，這將是第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)的最低增長(zhǎng)率。目前全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。我國(guó)工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢(shì)：國(guó)內(nèi)收入嚴(yán)重分化，絕大部分人缺乏消費(fèi)擴(kuò)大能力。這種情況注定我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去了最根本的動(dòng)力。

在出口和消費(fèi)不振的條件下，試圖依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后果難料。因?yàn)橄M(fèi)才是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(包括投資增長(zhǎng))的最終動(dòng)力，脫離消費(fèi)能力的過(guò)度投資，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成更大破壞。

房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是土地的價(jià)格，而土地價(jià)格完全依賴于地租。地租則反映了使用土地所獲得的邊際產(chǎn)品價(jià)值，也就是新創(chuàng)造的社會(huì)產(chǎn)品分配給土地所有者的部分。這個(gè)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)告訴增長(zhǎng)時(shí)，可能價(jià)格上漲明顯：但經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，則先于其他行業(yè)而發(fā)生價(jià)格暴跌。

基于以上分析，我認(rèn)為我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40％到50％的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。