“小陽春”不是房價回漲的理由

馬躍成

都說“春江水暖鴨先知”，今年這只鴨似乎變成了“房”。自然界花草剛剛吐綠，房地產界已是春意盎然。于是，有人大呼房地產的“小陽春”來了。于是，開發(fā)商按捺不住地開始漲房價了。于是，人們開始懷疑，“小陽春”后是什么

春節(jié)后，北京房地產業(yè)協會等六協會聯合發(fā)起了“2009春暖樓市北京居民優(yōu)惠購房系列活動”，首批包括萬科、中信、遠洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等開發(fā)商主動加入。3月份，北京21家房產商聯合推出26個項目累計20萬平方米、2300余套優(yōu)惠商品房，房源覆蓋東城、宣武、朝陽等10個區(qū)縣，最高讓利幅度達到2630元/平方米。

逢陽春開發(fā)商漲價

隨著“小陽春”的出現，使不少之前打“低價牌”的項目又開始提價。4月初開盤的遠洋沁山水的開盤均價是13500元/平方米，這個價格，比去年12月該項目二期開盤均價高1500元/平方米左右。位于方莊的文成建筑，3月上旬開盤價格為14500元/平方米，而2月份其團購價僅11000元/平方米，提價幅度達3500元/平方米，是近期提價幅度最大的項目。

此外，位于廣渠路的首城國際中心，春節(jié)前均價為13000元/平方米，3月份開盤均價14000元/平方米，上調1000元/平方米。位于東二環(huán)廣渠門橋附近的冠城·名敦道，2月末推出新房源，均價12800元/平方米，比其前期12500元/平方米的均價高出300元。

北京樓市最近出現的“小陽春”實在是攪得購房人心動，有人猜測現在是不是抄底的時候？有人質疑房價還沒有怎么下降，怎么就又開始回漲？

樓市“二八”幾家歡樂幾家愁

與去年底最蕭條的時候相比，目前的樓市確實發(fā)生了可喜的變化，主要是交易量上來了不少。3月，北京商品住宅成交量持續(xù)放大，剔除政策性住房的影響，3月北京商品住宅市場成交面積為12.61萬平方米，同比去年漲幅達93.1%。4月份，北京期、現房商品住宅合計成交了18533套，突破了自2007年以來樓市成交量的歷史峰值，相比2007年7月期、現房住宅成交量最高時的15444套，還增加了3089套。

但是，以此就判斷樓市最危險的時刻已經過去，恐怕為時尚早。在以上利好消息的背后，我們還要看到那些被隱藏起來的事實。北京市房地產交易的最新統(tǒng)計顯示，3月在400多個在售樓盤中，有89個樓盤仍是“零成交”。而截至3月底，北京尚有13.4萬套住宅待售，滯銷面積達1769.8萬多平方米。同時，在3月上旬出售的土地中，總規(guī)劃建筑面積約為23萬平方米，其中具有住宅性質的地塊有兩個，總規(guī)劃建筑面積約為7萬平方米。此外，上述地塊多數以底價成交，樓面地價為2000多元/平方米，未出現多家開發(fā)商競爭同一地塊的局面。

另一方面我們也要看到，一邊是少數樓盤交易量持續(xù)高漲，一邊是多個樓盤門可羅雀。對于開發(fā)商來說，依然還是“幾家歡樂幾家愁”，熱銷只是部分樓盤的游戲，不少樓盤依舊是“看客”。北京樓市4月份仍持續(xù)前三個月的“二八現象”，即“20%樓盤占據80%成交量”。這就充分說明樓市不確定的外部因素依然存在，樓市并未全面回暖。

房價高抑制有效需求

北京市社科院發(fā)布的2008～2009年《社會發(fā)展報告》認為，北京房價高于其他類似的特大城市，房貸月供超過北京一般居民接受限度?！渡鐣l(fā)展報告》主編戴建中說， 2008年北京住宅商品房均價13000元，一套70平方米的住房價格為91萬元，銀行按揭首付30%即27萬元以后，每月還貸約4000元。2008年居民年人均可支配收入為22690元?！氨本┦腥谥移骄吭驴芍涫杖霝?672元，扣去4000元房貸月供，還有1700元。供3個人吃穿行用，夠還是不夠？”

這是一個非?，F實的問題，《社會發(fā)展報告》指出，2007年底，北京市的平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計算，則當年房價與收入比約為23∶1，遠遠高于3～6.1∶1的國際標準，也高于國內其他大中型城市。

由于房價過高，導致北京有購買能力的有效需求遠低于供給。目前，北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%。專家們認為，到2010年后，大量保障性住房的上市，不僅可以把“夾心層”住房要求從商品房市場轉移出來，亦會對房地產市場價格產生“釜底抽薪的作用”，促使房價理性回歸。這恰恰暗合了最近李克強副總理講的要加大力度解決中低收入住房問題的精神。

而4月份出現的交易量上漲，實際上就是在房價下降壓力下釋放的部分剛性需求入市的結果。因此，不能將其簡單地認為是樓市回暖的依據。

樓市回暖路漫漫其修遠兮

從宏觀角度來看，經濟危機的形勢還很嚴峻，雖然中國政府提出了龐大的救市計劃，但由于房地產業(yè)沒有進入振興行業(yè)的前十名，救市資金流向房地產業(yè)的部分只會用于解決保障房建設。胡總書記在G20倫敦會議上直言不諱地表達說，金融危機還沒有見底。溫總理也講到，今年是國家最困難的一年。

從銀行的角度來說，房地產依然是被高度警惕的行業(yè)，去年年底銀監(jiān)會還專門就此問題發(fā)過文件。央行數據顯示，1～4月份人民幣各項貸款增加5.17萬億元，這已經超過了年初制定的全年新增貸款超過5萬億的計劃。其中，4月貸款增加5918億元，也是今年以來單月新增信貸首次低于1萬億元。比3月份下降近七成，少增了1.3萬億。

實際上，靠猛增貸款刺激經濟未必是一個好的辦法。同樣，房地產市場放松銀根，特別是放開開發(fā)商貸款限制額度，可能導致更大的危險。幾天前，有關方面剛剛解禁開發(fā)項目35%準備金的限制，卻又趕上了國家收緊房貸規(guī)模。這對開發(fā)商來說，不能不說是一個令人沮喪的消息。

有消息證實，全年新增貸款規(guī)模將控制在9萬億元左右，前四個月已經用去了5.17萬億，后面八個月還剩不到4萬億，其資金緊張狀況可想而知。對房地產業(yè)也是這樣，短暫的交易量上漲，必定也與貸款放量有關，地產商由于交易量有了增加就企圖提高房價，只會將房地產推向死路。

一個穩(wěn)定的、健康的樓市對社會、對人民、對開發(fā)商的長遠利益都是有好處的。因此，在樓市交易量小回春的形勢下，房價應該大幅度、大面積地下降才對，這樣才能提高交易量，推動房市走向真正的理性軌道。

雖然政府的貨幣政策走向漸漸明晰，但是銀監(jiān)會和央行一直在不斷重申對樓市的資金放量沒有開口子。開發(fā)商的資金鏈在堅持了一年后，現在的形勢肯定更艱難。一些開發(fā)商寧可花高利息從民間渠道融資，也不愿意降價賣房，此做法雖能解一時之困，但開發(fā)商畢竟不能靠高利貸維持生存。因此，從宏觀經濟的角度看，縱觀國際金融危機的發(fā)展趨勢，以及國家的經濟政策，樓市全面回暖還根本不具備條件，樓市繼續(xù)走低的大趨勢也沒有改變。

小陽春

按照我國的“夏歷”, 是把十一月（農歷十月）作為一年之開始，叫“陽”, 習慣上，把十一月叫“小陽春”。

我國有些地方把這時節(jié)的氣候叫做“十月小陽春”，指的是立冬至小雪這段時間，一些果樹會二次開花，呈現出好似春三月的暖和天氣。

換句話說，小陽春之后才是真正的寒冬！

樓市“小陽春”真相

研究中國的房價走勢，是一個比較困難的事情。原因有三；一是信息壟斷；二是數據混亂；三是各種各樣的炒作，使民眾難辨真假。但是，無論數據如何篡改，信息如何歪曲，人們的感受是最直觀的，加上媒體對相關細節(jié)的披露，人們還是能夠據此對房價走勢作出較為明晰的判斷。

就在“小陽春”氣氛彌漫、房價上漲的消息充斥坊間的背景下，一些真相陸續(xù)被媒體曝光。據4月7日的《中國青年報》報道，北京市房地產交易管理網公布的最新數據統(tǒng)計顯示，雖然3月北京住宅共賣了1.31萬套，比2月多賣了4800多套，但400多個在售樓盤中，有89個樓盤2月仍是“零成交”。而截至4月6日，北京尚有13.4萬套住宅待售，滯銷面積達1769.8萬多平方米。

在北京的“零成交”樓盤中，多數為高檔樓盤及部分性價比低的中檔樓盤。這些數據透出兩點信息：其一，樓市的“小陽春”行情被夸大了，熊市依舊。因為在真正的牛市中，“零成交”不可能如此大面積出現。其二，性價比低的樓盤滯銷，如果房價不降，購房者不會買賬。