“捕捉逆勢(shì)中的升勢(shì)”

陳益鋒

金融危機(jī)的爆發(fā)讓許為平的工作計(jì)劃提前了?！斑@不是一個(gè)正常的戰(zhàn)場(chǎng)，隨時(shí)都在發(fā)生變化，所以不能像正常那樣推進(jìn)?！?/p>

許為平除了擔(dān)任運(yùn)營(yíng)官的職責(zé)，更是總部基地“靈魂”的象征。

從最初的市場(chǎng)調(diào)研工作開(kāi)始，許為平在這一片當(dāng)年人們印象中的城鄉(xiāng)結(jié)合部堅(jiān)守了近十年時(shí)間。這期間，許為平就像一名傳教士，四處游說(shuō)著關(guān)于總部基地的創(chuàng)想和藍(lán)圖。

許為平堅(jiān)持的“鐵三條”——非公經(jīng)濟(jì)控股、占地面積上千畝、統(tǒng)一規(guī)劃——顯然已經(jīng)超出了當(dāng)年地方政府對(duì)于一般意義上房地產(chǎn)項(xiàng)目的理解。為了取得政府的理解和認(rèn)可，許為平花費(fèi)了兩年時(shí)間。不可否認(rèn)，許為平所堅(jiān)持的總部基地目前已入駐400多家大中型企業(yè)，并成為北京南城區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新引擎。

如同2003年總部基地轟動(dòng)北京一樣，總部基地金融港在金融危機(jī)時(shí)啟動(dòng)，這一大膽舉動(dòng)再次引起了人們的關(guān)注。然而就在外界翹首期盼之中，北京總部基地董事長(zhǎng)許為平卻帶領(lǐng)自己的團(tuán)隊(duì)一起觀看電影《大決戰(zhàn)》全集。

“通過(guò)大決戰(zhàn)，讓我們的員工看到戰(zhàn)略上的至高點(diǎn)。大決戰(zhàn)的成功首先是戰(zhàn)略上的成功。我們?yōu)榻鹑诟壑贫艘粋€(gè)成功的戰(zhàn)略，但實(shí)現(xiàn)金融港要靠大量的戰(zhàn)術(shù)方面的東西，通過(guò)大家的努力提高戰(zhàn)術(shù)上的成功。還有一條，速度是決定成敗的關(guān)鍵，一但戰(zhàn)略確定以后，推進(jìn)速度才是保證?！痹S為平深有感觸地對(duì)《中國(guó)新時(shí)代》說(shuō)。

在許為平最推崇的偉人中，成功指揮大決戰(zhàn)的毛澤東是其中之一。“他在思想方面是一位雜家。他的戰(zhàn)略思想、務(wù)實(shí)思想，哲學(xué)思想等，這些都值得我們?nèi)W(xué)習(xí)，當(dāng)然也不能片面地去學(xué)習(xí)?！?/p>

除了戰(zhàn)略高度，“速度”也是很多人對(duì)于總部基地崛起的驚嘆。

六年前，總部基地僅僅是許為平腦海里的一張藍(lán)圖。按照許為平當(dāng)時(shí)的設(shè)想，北京總部基地將建設(shè)500棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000—5000平方米，這些總部樓將供單個(gè)企業(yè)作為總部所在地。如今，這一占地千畝的經(jīng)濟(jì)型地產(chǎn)規(guī)劃正在迅速變成現(xiàn)實(shí)。

隨著總部基地金融港的啟動(dòng)，許為平表示，“如果沒(méi)有金融風(fēng)暴，我們計(jì)劃在3-4年的時(shí)間完成總部基地開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)在我們一定在3年內(nèi)完成，我有信心。這是壓力產(chǎn)生動(dòng)力，今年要把沒(méi)有啟動(dòng)的區(qū)塊全部啟動(dòng)，所以我組織大家看大決戰(zhàn)，準(zhǔn)備走向全中國(guó)了！”

金融港的啟動(dòng)讓許為平變得更加忙碌，“按理說(shuō)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)蕭條，似乎應(yīng)該不忙，有的企業(yè)想忙忙不起來(lái)。我卻很充實(shí)，很多計(jì)劃都提前了。”他說(shuō)，“現(xiàn)在特別地忙就是因?yàn)橐S時(shí)分析，這不是一個(gè)正常的戰(zhàn)場(chǎng)，隨時(shí)都在發(fā)生變化，所以不能像正常那樣推進(jìn)就行了?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士對(duì)許為平的評(píng)價(jià)是：很睿智，很善于借勢(shì)。

2008年4月30日，北京市委市政府發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》提出，北京將建設(shè)成為具有國(guó)際影響力的金融中心城市，并提出了“一主一輔三新四后臺(tái)”的總體規(guī)劃布局——即金融街為“一主”，CBD為“一輔”，“三新”、“ 四后臺(tái)”分別為海淀中關(guān)村西區(qū)及西直門(mén)商圈地區(qū)、東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)以及海淀稻香湖、朝陽(yáng)金盞、通州新城、西城德勝科技園。

北京政府建立金融中心的決心也讓企業(yè)界嗅到了商機(jī)，而總部基地是其中反應(yīng)最靈敏的企業(yè)——2008年12月18日，總部基地金融港正式啟動(dòng)。許為平表示，總部基地金融港就是要做完善和補(bǔ)充工作。

其實(shí)，許為平對(duì)于總部基地金融港的思考已經(jīng)達(dá)半年之久甚至更久。他表示，對(duì)北京政府方面的決議以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話，他已經(jīng)讀了很多遍，還請(qǐng)教了很多專(zhuān)家學(xué)者，并進(jìn)行了多次調(diào)研。而金融危機(jī)的爆發(fā)更是讓他堅(jiān)定了啟動(dòng)金融港的決心。

“我們考慮，這確實(shí)是危機(jī)中的機(jī)會(huì)，大家現(xiàn)在一片哀聲，因?yàn)榇蠹铱吹降亩际遣痪皻猓鋵?shí)除了房地產(chǎn)有些負(fù)面的情況，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有受很大的沖擊?！痹S為平表示，“我認(rèn)為在這樣一片負(fù)面的環(huán)境之中更應(yīng)該逆勢(shì)而上，這就是優(yōu)勢(shì)。別說(shuō)中國(guó)了，在美國(guó)也是有機(jī)會(huì)的，美國(guó)仍然有需求的市場(chǎng)和機(jī)會(huì)去捕捉?！?/p>

根據(jù)許為平的分析，金融港的市場(chǎng)需求不僅來(lái)自于總部基地的實(shí)體企業(yè)，更來(lái)自于全國(guó)甚至海外金融機(jī)構(gòu)的理性需求?！敖鹑诟凼菫榻鹑趯?shí)體、金融的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)提供工作的港灣，其本身的市場(chǎng)需求是很大的。”許為平表示，由于金融危機(jī)的出現(xiàn)，使得市場(chǎng)更需要理性化的選擇。

“房租和不動(dòng)產(chǎn)的投資性?xún)r(jià)比，顯然是金融老板們很關(guān)注的問(wèn)題。這樣才能保證企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)下去。所以總部基地恰恰迎合了這樣的市場(chǎng)需求。”許為平對(duì)于總部基地金融港的自身優(yōu)勢(shì)顯得非常有信心，這樣的底氣則來(lái)自于他對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀態(tài)度。他表示盡管遭受外圍經(jīng)濟(jì)的打壓，但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍然有復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。“作為一個(gè)企業(yè)就要去捕捉在逆勢(shì)中的升勢(shì)，如果找不到這個(gè)機(jī)會(huì)，你有可能就全是逆勢(shì)?！?/p>

善于捕捉機(jī)會(huì)的許為平感覺(jué)到，總部基地金融港的定位不僅僅是對(duì)總部基地有益的補(bǔ)充，未來(lái)金融港灣將服務(wù)于北京，服務(wù)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)。這也是應(yīng)過(guò)金融危機(jī)，許為平做出的迅速調(diào)整。

《中國(guó)新時(shí)代》：在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，您對(duì)總部基地金融港將遇到的困難采取了哪些應(yīng)對(duì)措施？

許為平：我認(rèn)為在這樣一片負(fù)面的環(huán)境之中更應(yīng)該逆勢(shì)而上，這就是優(yōu)勢(shì)。別說(shuō)中國(guó)了，在美國(guó)也是有機(jī)會(huì)的。中國(guó)沒(méi)有直接的金融危機(jī)也沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只是受到歐美的影響，所以中國(guó)有更多的空間，仍然有很大的市場(chǎng)需求。

比如說(shuō)金融街是國(guó)家性銀行管理層的總部，那它怎么樣賺錢(qián)啊，它靠千千萬(wàn)萬(wàn)的分支機(jī)構(gòu)，就像麥當(dāng)勞一樣，銀行也是要靠店去創(chuàng)造利潤(rùn)。所以，金融的分支機(jī)構(gòu)有必要放在總部嗎？沒(méi)有必要。

恰恰還有一條，在這個(gè)形勢(shì)下，市場(chǎng)更需要理性化的選擇，金融創(chuàng)新的營(yíng)業(yè)環(huán)境，這個(gè)理性就是性?xún)r(jià)比要更高，不像高速發(fā)展時(shí)，很多問(wèn)題都會(huì)被掩蓋掉?，F(xiàn)在，很多企業(yè)都在降薪，一個(gè)重要的經(jīng)營(yíng)成本就是房租和不動(dòng)產(chǎn)的投資性?xún)r(jià)比，這顯然是老板們很關(guān)注的問(wèn)題。金融港比CBD、金融街的租金，1/5都不到。性?xún)r(jià)比是企業(yè)最終的考量標(biāo)準(zhǔn)。真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是理性的，這種理性的表現(xiàn)就是選擇性?xún)r(jià)比最高的產(chǎn)品。

這不是一個(gè)正常的戰(zhàn)場(chǎng)，隨時(shí)都在發(fā)生變化，所以不能像正常那樣推進(jìn)就行了。歐美金融的第二次海嘯要來(lái)了，這次總體的體量要大于第一次。在第二次海嘯來(lái)到以前，可能會(huì)有一個(gè)短暫的復(fù)蘇期，就像股票市場(chǎng)，不要寄希望于買(mǎi)長(zhǎng)線股票，只能短時(shí)間去捕捉短時(shí)間的機(jī)會(huì)。

我現(xiàn)在很充實(shí)，很多計(jì)劃都提前了。最重要的是在危機(jī)時(shí)找到機(jī)會(huì)。還是一句話，發(fā)展是硬道理，還是要發(fā)展。最好抵御風(fēng)險(xiǎn)的辦法，就是如何在危機(jī)中找到機(jī)會(huì)，選對(duì)機(jī)會(huì)，然后快速地去發(fā)展，這樣才不會(huì)隨波逐流，這就要求我們?cè)谝庾R(shí)上必須要超前。

所以我們現(xiàn)在沒(méi)有被危機(jī)嚇怕，也沒(méi)有隨波逐流，我們?cè)谖C(jī)中仍然很清楚地看到市場(chǎng)的巨大需求。

《中國(guó)新時(shí)代》：總部基地金融港的經(jīng)營(yíng)模式和前期的地產(chǎn)項(xiàng)目有哪些區(qū)別？

許為平：我們的模式不是賣(mài)樓，我們有自己的規(guī)劃。目前我們幾十棟樓體的1、2、3層全部是銀行的前端，包括私人銀行、個(gè)人理財(cái)、機(jī)構(gòu)投資、機(jī)構(gòu)理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)。這些只占到1/5的部分，約有50多個(gè)經(jīng)營(yíng)部，招商對(duì)象的定位也是非常重要的一部分，是外資銀行在北京的辦事機(jī)構(gòu)，以及外地銀行在北京的辦事機(jī)構(gòu)。在北京，外資銀行有幾十家了，他們?cè)谀睦镌?？沒(méi)有。當(dāng)然外資銀行只是一方面，外地進(jìn)京銀行，各省市都有自己的銀行。

中國(guó)銀行比起美國(guó)還很少，通過(guò)這次金融危機(jī)，我們看到了我們不足的地方。我認(rèn)為未來(lái)中國(guó)的一個(gè)很重要的機(jī)遇就是金融的高速發(fā)展，這是勢(shì)在必行的。因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)銀行才能把紙幣轉(zhuǎn)化為新的生產(chǎn)力。

因此，我們對(duì)金融港的招商是有所分析的，不僅僅是銷(xiāo)售樓盤(pán)。比如我們對(duì)金融企業(yè)不實(shí)行賣(mài)樓，而是租賃。金融企業(yè)不像我們西區(qū)招商的很多大中型企業(yè)，他們需要強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)作為支撐，而金融企業(yè)具有自身特殊性，本身他們就是服務(wù)企業(yè)，銀行不可能把總部搬遷過(guò)來(lái)，只能在各地分設(shè)機(jī)構(gòu)，買(mǎi)樓的意義不大也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)殂y行要在當(dāng)?shù)刭嵉藉X(qián)以后，才會(huì)在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)樓，所以我們決定租賃給銀行，而且租金很便宜，這就非常有誘惑力。比如明明8元一平米。我可能收2元。

此外，還有5/6左右，即80%是留給大中型企業(yè)的。我們的定位是“金融的港灣，總部的基地”。我們不僅僅是做金融，也不僅僅是企業(yè)總部，而是相互補(bǔ)充。未來(lái)金融港灣將服務(wù)于北京，服務(wù)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

《中國(guó)新時(shí)代》：您提到總部基地金融港的高性?xún)r(jià)比和便宜的租金非常具有誘惑力，但對(duì)開(kāi)發(fā)商一方，是否意味著利潤(rùn)的降低呢？

許為平：我們的金融港還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是背靠各個(gè)公司的總部，不要嗎？都想要。這都是優(yōu)勢(shì)。銀行在京的營(yíng)業(yè)部，如果都能集中起來(lái)，我自己估計(jì)是四五十家，這樣的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)就會(huì)帶動(dòng)更多的銀行進(jìn)入，而銀行又會(huì)拉動(dòng)企業(yè)總部入駐。

對(duì)于我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能利潤(rùn)降低了，但我要贏得戰(zhàn)略上的成功，比如實(shí)體企業(yè)買(mǎi)樓的速度也會(huì)加快，隨著時(shí)間的發(fā)展我們也會(huì)賺錢(qián)。不要想著一口就吃成胖子，不可能的。凡事需要時(shí)間培育，低開(kāi)高走嘛。

《中國(guó)新時(shí)代》：總部基地開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的六年時(shí)間里，您覺(jué)得有哪些可以延續(xù)和推廣的經(jīng)驗(yàn)？

許為平：首先我們運(yùn)作企業(yè)時(shí)刻要以市場(chǎng)為先導(dǎo)，這個(gè)是真理，必須要按市場(chǎng)規(guī)律去做，必須時(shí)刻按客戶(hù)需求去想、去做。此外，需要一個(gè)企業(yè)機(jī)制的保障?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是分不開(kāi)的，總部基地是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種模式?？偛炕厥峭赓Y控股，我代表外資。在操作這個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中時(shí)刻按照市場(chǎng)的機(jī)制，加以配備。

國(guó)有、政府、非公經(jīng)濟(jì)同時(shí)得益，甚至最大的得益者是政府，而且?guī)?dòng)了城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這需要政府在發(fā)展上處于高端境界，敢于放之于市場(chǎng)，同時(shí)又能把握。我認(rèn)為總部基地的成功，就一句話，它完全按照市場(chǎng)模式運(yùn)作，但其背后需要有一個(gè)好的機(jī)制。所以總部基地是一種現(xiàn)象，它總結(jié)了多少年來(lái)中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但此前大部分都是政府投資、開(kāi)發(fā)和招商。但在總部基地，政府的角色更多的是行政事務(wù)，市場(chǎng)的事務(wù)由企業(yè)來(lái)做，這也是政企分家合作的一個(gè)探索，在機(jī)制和模式上的探索。

《中國(guó)新時(shí)代》：從總部基地的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型地產(chǎn)是否是未來(lái)的一個(gè)方向？

許為平：我覺(jué)得總部基地走出了中國(guó)房地產(chǎn)的一種創(chuàng)新模式。目前房地產(chǎn)大多都是住宅型地產(chǎn)?？偛炕乇旧砭褪且粋€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，但是源頭和目的不一樣，所以結(jié)果也不一樣。

經(jīng)濟(jì)型地產(chǎn)主要針對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以前都納入政府行為，不納入房地產(chǎn)，比如奧運(yùn)會(huì)的建筑工程都放到政府的肩膀上，包袱和壓力很大，但如果按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)做，從源頭上就可以規(guī)劃好，比如建造的時(shí)候就引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)入，包括今后的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)等。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，向經(jīng)濟(jì)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。發(fā)展經(jīng)濟(jì)原來(lái)都是政府的任務(wù)，很多工程在源頭就應(yīng)該想著在將來(lái)如何獲利，回收成本。咱們看亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，20年來(lái)從起步開(kāi)始都是政府在投資，20年多辛苦??！戰(zhàn)線很長(zhǎng)。

之前沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)性地產(chǎn)納入地產(chǎn)范圍，這都是因?yàn)檎诓僮?。從?guī)劃、建設(shè)一級(jí)開(kāi)發(fā)，后來(lái)也改了，開(kāi)始賣(mài)地，一小塊地賣(mài)出去，也形成不了規(guī)模。這種現(xiàn)象在中國(guó)是個(gè)普遍現(xiàn)象。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只不過(guò)是定位不一樣，政府可以引導(dǎo)和參與，制定政策，但不要去取代。因此，總部基地在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)里起了一個(gè)標(biāo)桿的作用，可以這樣說(shuō)。

《中國(guó)新時(shí)代》：作為行業(yè)內(nèi)的一個(gè)標(biāo)桿，總部基地發(fā)展過(guò)程中都遇到了哪些困難和阻力？

許為平：最困難是開(kāi)始的時(shí)候。我記得奠基典禮的時(shí)候（2003年），豐臺(tái)區(qū)書(shū)記和常委開(kāi)會(huì)，我在會(huì)上就像一個(gè)傳教士，想方設(shè)法讓大家相信你。

當(dāng)時(shí)游說(shuō)的工作時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)在啟動(dòng)金融港就容易多了，只用了兩周時(shí)間，當(dāng)初用了好幾年，和政府談判從2000年開(kāi)始，2002年簽合同，其間反反復(fù)復(fù)，但我很堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，我要做大規(guī)模，必須要很大規(guī)模，但政府當(dāng)時(shí)只想提供300畝地，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)很大了，但我堅(jiān)持：必須是1000畝。此外我堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，政府不能干擾，還有就是外資控股，就這個(gè)“鐵三條”談了很久，整整花了兩年的時(shí)間。

蓋樓是有形的，但思想是無(wú)形的。決定因素都在思想，成敗也在思想。當(dāng)時(shí)要是軟弱一點(diǎn)，退了一步，就不行了。所以我對(duì)金融海嘯還是很樂(lè)觀的，戰(zhàn)略上我是藐視它的，就算我現(xiàn)在身處美國(guó)，都賠光了，我也不會(huì)害怕，況且我們也沒(méi)怎么輸錢(qián)，損失也不是很大，只是增加了我們招商中的難度。