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    房貸“休眠”后的銀行訴求

    2009-04-13 07:40:40
    市場瞭望·投資者 2009年12期
    關(guān)鍵詞:優(yōu)惠政策優(yōu)惠信貸

    鄒 靚

    房貸優(yōu)惠即將開走“末班車”?這或許是2009年年末最受大眾關(guān)注的話題。

    當(dāng)利率優(yōu)惠政策的執(zhí)行期臨近結(jié)束,監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險的要求和商業(yè)銀行出于放貸規(guī)??紤]的自發(fā)收緊,讓個人住房貸款的收緊成為不爭的事實。然而,在房貸“休眠”的背后,其實也隱藏了商業(yè)銀行的訴求:它們希望有更多的自主空間,而非政策的強令限制。

    變,還是不變?

    半個月的時間,有關(guān)房貸優(yōu)惠利率將取消的傳言已是街知巷聞。商業(yè)銀行一面勒著褲腰帶對客戶“挑三揀四”,一面還是打著“嚴(yán)格遵從監(jiān)管規(guī)定、沒有收緊房貸意圖”的招牌。雖然監(jiān)管部門至今未對此做出公開表態(tài),但業(yè)內(nèi)人士均有共識:事出必有因。

    “消息傳出有一陣子了,主要是銀監(jiān)會最近在上收各家商業(yè)銀行的房貸數(shù)據(jù),特別了解了二套房貸的執(zhí)行情況。這次調(diào)查不比平時的例行檢查,數(shù)據(jù)要求相當(dāng)嚴(yán)格?!币还煞葜粕虡I(yè)銀行個人房貸中心負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

    2008年12月,國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦131號文),為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括下浮房貸利率在內(nèi)的優(yōu)惠政策。政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

    今年上半年,在商業(yè)銀行天量信貸投放的同時,全國個人住房貸款同比增長亦高達150%。2009年6月,中國銀監(jiān)會在《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中強調(diào),除國辦131號文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外,其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定,商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

    上海銀監(jiān)局人士表示,個人住房貸款關(guān)系民生,其起伏波動對商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響也比較大,從監(jiān)管部門的角度來說,對商業(yè)銀行風(fēng)險控制的提示及例行檢查都是日常工作,

    “銀監(jiān)部門始終會對個人住房貨款的問題保持高度關(guān)注,不過目前還沒有取消房貸優(yōu)惠利率的任何說法”。

    記者此前獲悉,央行、銀監(jiān)會曾對是否取消房貸優(yōu)惠利率,以及如何界定二套房貸進行過內(nèi)部討論。而此次銀監(jiān)會對商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險檢查,亦旨在提醒商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款風(fēng)險管理政策。

    加之此前國辦131號文曾設(shè)定房貸優(yōu)惠政策執(zhí)行期僅至今年年底,市場紛紛猜測政策將有變。

    優(yōu)惠“操作空間”尚存

    2009年以來,商業(yè)銀行對首套住房的房貸政策執(zhí)行“2成首付、7折利率優(yōu)惠”,而對二套住房的房貸政策自始至終是五花八門。迫于同業(yè)競爭壓力,商業(yè)銀行曾一度集體打起“擦邊球”,對沒有不良記錄的客戶特別是資信良好的優(yōu)質(zhì)客戶,亦施行和首套住房相同的優(yōu)惠政策。

    至年中后,“首付4成”應(yīng)監(jiān)管要求被嚴(yán)格執(zhí)行,但利率優(yōu)惠仍有可操作空間。上海我愛我家東方店的地產(chǎn)中介告訴記者,“最近很多銀行包括國有銀行都已對二套房貸收緊了,交去銀行的材料要求比之前嚴(yán)格,審批時間也拉長了”。

    此前有媒體報道稱,國有銀行已全面調(diào)高二套房貸利率至基準(zhǔn)利率,僅有優(yōu)質(zhì)客戶可獲10%~20%下浮優(yōu)惠。地產(chǎn)中介印證了這一說法,“不只國有銀行放貸嚴(yán)格了,股份制銀行也是一樣的”。

    上述股份制商業(yè)銀行個人房貸中心負(fù)責(zé)人對此分析表示,商業(yè)銀行之所以這樣做,一方面是應(yīng)監(jiān)管要求控制風(fēng)險,另一方面也是因為臨近年底,該完成的信貨任務(wù)都已經(jīng)完成,并不急于沖高貸款?!耙徊糠帚y行甚至要控制信貸規(guī)模,所以只在存量貸款中做調(diào)整,我們行的情況也是只對優(yōu)質(zhì)客戶還能有利率優(yōu)惠。”

    即便是同一家銀行,在不同地區(qū)分行間的房貸政策亦有所區(qū)別?!熬唧w是怎樣執(zhí)行,一要看總行對房貸政策的統(tǒng)一要求,二也要看地區(qū)市場的情況而定?!?/p>

    但有一點可以肯定的是,目前商業(yè)銀行對房貸的審核投放普遍已拖長時間,且對審貸申報材料要求嚴(yán)格;部分銀行二套房貸的利率優(yōu)惠政策僅向優(yōu)質(zhì)客戶開放,首套房貸利率優(yōu)惠較之前收窄。

    “一刀切”不可行

    “即便是政策有變,也不會是一刀切的做法。任何時候,自住性需求和改善性需求都會得到政策支持和保護。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示,對首套住房需求、二套住房需求及二套改善型住房需求應(yīng)該區(qū)別對待。通過對首付比例、利率優(yōu)惠幅度的下限調(diào)整進行調(diào)節(jié)。

    從商業(yè)銀行自身來看,業(yè)務(wù)進程始終與市場策略有關(guān)。年末控制信貸額度與年初早放債的思維定式,決定了年末房貸市場進入臨時性休眠。市場人士并不忌諱談及房貸優(yōu)惠政策取消的可能性,但也一致否定了采取一刀切方式的可行性。

    有商業(yè)銀行人士提出,對首套住房可維持2成首付及7折優(yōu)惠房貨利率政策;對二套改善性住房,可適當(dāng)提高首付比例,利率優(yōu)惠由商業(yè)銀行自行確定;對其他二套房貸,則執(zhí)行4成以上首付,取消利率優(yōu)惠政策。

    也有部分市場人士認(rèn)為,一線城市特別是房價較高地區(qū)不可能取消房貸優(yōu)惠政策,“政策出臺應(yīng)考慮到對普通購房者實際生活的影響,取消房貸優(yōu)惠的可行性不高”。

    在政策充分彈性的同時,商業(yè)銀行的經(jīng)營亦有彈性。2010年信貸投放的總體趨勢將弱于2009年,但“年初早放貸”的慣性思維并不會改變。有商業(yè)銀行人士表示,年底房貸偏緊也有商業(yè)銀行經(jīng)營需要的考慮,

    “有些賃款是可以囤積到年初再放的,畢竟現(xiàn)在各家銀行的信貸規(guī)模指標(biāo)已滿?!?/p>

    因此,房貸政策將“如何緊”,除了需關(guān)注政府、監(jiān)管部門的動向外,商業(yè)銀行整體經(jīng)營趨勢亦會作用其中。而在適度寬松的貨幣政策尚未轉(zhuǎn)向之前,房貸作為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn),仍是來年的兵家必爭之地。

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