房地產(chǎn)行業(yè)：冬天來了　春天還會遠(yuǎn)么

周　峰

2008年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，注定是不平凡的一年，2008年的冬天，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，注定是個無比寒冷的冬天。

在2007年，房地產(chǎn)行業(yè)頂著國家宏觀調(diào)控的壓力以及社會的一片噓聲，逆流而上，房價的上漲速度甚至超過了以往所有的年度，另外還制造了地王頻出、瘋狂圈地的歷史性風(fēng)潮。市場以實際行動給人們講述了一個地產(chǎn)不敗的神話。但是，進(jìn)入08年以來，從深圳、廣州等地區(qū)蔓延過來的寒流讓全國的房地產(chǎn)市場開始趨冷。這次的市場變化當(dāng)然與房地產(chǎn)市場一年的走向嚴(yán)重背離了市場規(guī)律有關(guān)，但是更重要的直接原因，應(yīng)該是央行提出的提高第二套房的首付比例和6次提高房貸利率政策，直接沖擊了人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期?？梢哉f，07年底政府頒布的一套針對地產(chǎn)行業(yè)的組合拳，直接導(dǎo)致了08年初的拐點(diǎn)論的升級，如果說大家在07年還是在打嘴仗，那么隨著政府一連串的政策出臺，在08年，“拐點(diǎn)論”的支持者們終于掌握了無可辯駁的論據(jù)。“拐點(diǎn)”與“觀望”代替了“地王”和“搶購”，從前推出一個樓盤大家哄搶、經(jīng)銷商“坐地起價”的日子一去不復(fù)返了。至于上海樓市鬧出的雇人當(dāng)托假造搶購現(xiàn)場的一場可笑鬧劇，也只能成為人們茶余飯后的談資罷了。

尤其是央行幾次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率以及存貸款利息額度、增加拍后土地閑置年限的規(guī)定，讓很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)本就捉襟見肘的資金鏈雪上加霜。政府的堅決態(tài)度讓更多的投資者知難而退，同時市場中所謂的百姓住房的剛性需求根本無法轉(zhuǎn)換為市場的有效需求。即便如此，在08年兩次大型自然災(zāi)害和全民奧運(yùn)的內(nèi)因支持下，市場似乎還是看到了反彈的先兆，大家都在猜測政府會在下半年放寬貨幣政策，以維持整體經(jīng)濟(jì)的高速增長。再加上很多地產(chǎn)企業(yè)通過上市和發(fā)行新股等手段積極融資，使得房地產(chǎn)市場在有價無市的狀態(tài)下僵持了很長的一段時間。正在此時，美國的次貸危機(jī)徹底曝發(fā)了。隨著以雷曼兄弟為代表的大型投行的破產(chǎn)，更多的風(fēng)險投資公司已經(jīng)自顧不暇，股市暴跌，地產(chǎn)商的融資渠道大大受阻。悲觀情緒在僅僅一周內(nèi)就從華爾街的“紅馬甲”蔓延到了世界上的各個角落，市場對地產(chǎn)板塊從“持幣觀望”變?yōu)榱恕罢劵⑸儭?。市場信心受到重挫，地產(chǎn)降價似乎已經(jīng)從呼聲轉(zhuǎn)變成為了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。同時在“抄底”的不理性心理帶動下，市場陷入了越降價觀望氣氛越強(qiáng)烈的惡性循環(huán)之中，市場恢復(fù)信心尚待時日。面對如此情況，各家公司開始紛紛調(diào)整09年的戰(zhàn)略部署，緊縮成本，回縮戰(zhàn)線，最大限度的力求平安“過冬”。

1行業(yè)整體增長強(qiáng)勢

根據(jù)調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年度房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬整體增長13.8％，略低于去年的10.3％，但是依舊高于前年的8.9％，由于薪酬變化相對于行業(yè)發(fā)展的滯后性，07年大好形勢下的高增長，給08年的薪酬增長加入了強(qiáng)心劑。特別是地產(chǎn)公司紛紛高調(diào)上市成功再融資后，薪酬的增長無疑是加強(qiáng)員工信心的最直接方式。但是到了08年的年底，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的影響日益加深，企業(yè)效益的下降必然會影響到薪酬的給付。據(jù)太和顧問近期的跟蹤回訪，很多地產(chǎn)企業(yè)為了收縮戰(zhàn)線壓低成本，紛紛減少了09年的開工面積以及預(yù)售面積。同時在09年的薪酬增長的計劃上采取了保守的態(tài)勢，有的企業(yè)干脆就明確了09年不調(diào)整薪酬的政策，甚至為了避免不必要的競爭導(dǎo)致的人力成本支出，某些地產(chǎn)大鱷之間已經(jīng)在私下中達(dá)成了統(tǒng)一步調(diào)同升同降的共識。由此，雖然08年的薪酬增長依舊喜人，但是09年注定將是地產(chǎn)企業(yè)員工寂寞堅守的一年。09年的預(yù)計增長率可能只有5％左右。

有道是由簡入奢易，由奢入簡難。據(jù)不完全統(tǒng)計，面對已經(jīng)到來的冬季，大約有超過半數(shù)的員工雖然暫時沒有離開企業(yè)的打算，但是卻是處于觀望而準(zhǔn)備隨時離開的狀態(tài)，甚至有將近1／4的員工已經(jīng)準(zhǔn)備離職，而有強(qiáng)烈的意愿與企業(yè)共度難關(guān)的員工可能不到1／5，這其中又以大型企業(yè)為主。中小型企業(yè)面對內(nèi)部思變外部無援的窘境，將會舉步維艱，行業(yè)內(nèi)的整合將更加殘酷。

2薪酬同比增長穩(wěn)定

2008年的薪酬增長率與2007年度相比依舊有顯著提升，這與2007年打下的良好基礎(chǔ)是分不開的。雖然面對拐點(diǎn)論的沖擊及以國家宏觀調(diào)控的打壓，但是2007年良好的積累使得2008年的房地產(chǎn)行業(yè)依舊“有肉可吃，有酒可喝”。從2008年的薪酬增長中我們可以看出，一類城市中，北京以19.7％高踞榜首，深圳和廣州分別以13.5％和11.8％緊隨其后，調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”的上海以10.4％位列第四。北京由于奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響使得調(diào)控對整體行業(yè)的影響不大，深圳和廣州由于是各大地產(chǎn)集團(tuán)的集結(jié)地，所以雖然經(jīng)歷過降價風(fēng)波，但是在薪酬的增長上，并未現(xiàn)頹勢。事實上，在08年高CPI的影響下，如果去掉全國各地CPI的因素影響，那么除了北京地區(qū)以外2008年一類城市的實際增長率是略小于2007年的。

在二類城市中，發(fā)展最快的要數(shù)天津、成都、大連和重慶。其中天津地區(qū)受津京經(jīng)濟(jì)圈的影響，整體增長居于榜首。成都和重慶雖然處在地震的災(zāi)區(qū)，但是并未受太多的影響，在災(zāi)后的重建過程中，反而還刺激了消費(fèi)。但是顯然，這些地區(qū)的消費(fèi)者在選擇開發(fā)商的時候會更加理智，對于房屋的質(zhì)量和配套的物業(yè)服務(wù)提出了更高的安全要求。所以，有品牌有信譽(yù)的大型開發(fā)商以及下屬物業(yè)公司在當(dāng)?shù)厥艿搅饲嗖A。

一類城市的薪酬隨著這幾年的人才大規(guī)模流動以及各大地產(chǎn)企業(yè)的不斷相互滲透，已經(jīng)趨于相似，而地區(qū)間的薪酬差異恰好被宏觀調(diào)控下的薪酬增長幅度填補(bǔ)，所以在我們看來，08年北京、上海、深圳的薪酬水平已經(jīng)相當(dāng)接近，只有廣州偏低一些，同時二類城市發(fā)展十分迅速，尤其以天津、青島、大連、成都增長迅猛，薪酬增長率已經(jīng)接近并超過了15％。究其原因有三：一是二類城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，使得當(dāng)?shù)匦匠晁教嵘欢歉鞔蟮禺a(chǎn)集團(tuán)不斷深入到各地建立分公司，加快了當(dāng)?shù)氐娜瞬沤涣黝l率，特別是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生之后，各大地產(chǎn)集團(tuán)為了加強(qiáng)中央集權(quán)管理，紛紛在各地區(qū)加派中高層管理人員，外派人員的薪酬無形中將會提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的薪酬水平；三是受到前兩年各大地產(chǎn)集團(tuán)“圈地運(yùn)動”的強(qiáng)力推進(jìn)，二類城市的地產(chǎn)今年開始回收成本，薪酬的增長也在情理之中。

3結(jié)構(gòu)性調(diào)整

從圖中可見，08年度房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬構(gòu)成中，加強(qiáng)變動收入所占比例依舊是主旋律，這充分的體現(xiàn)出地產(chǎn)行業(yè)的高浮動特點(diǎn)，尤其是在項目結(jié)束期的變動薪酬，將是一塊非常誘人的蛋糕。然而在即將到來的09年的行業(yè)低迷期，如何利用科學(xué)的績效考核方式達(dá)到地產(chǎn)企業(yè)控制成本以及保留員工的雙贏目的，將是擺在各位HR以及公司高層的棘手問題。

4工作重心的轉(zhuǎn)變

如果說08年以前是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展擴(kuò)張的一年，那么到了09年，隨著業(yè)務(wù)線的收縮，勢必將會成為地產(chǎn)行業(yè)修煉內(nèi)功的一年。

內(nèi)修主要分為兩方面，一個是企業(yè)內(nèi)部流程的規(guī)范與

改善。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)從發(fā)展至今，一直是處于高增長狀態(tài)，從未呈現(xiàn)過下降的趨勢，這就使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理以及業(yè)務(wù)流程還處于一切以擴(kuò)張為先、管理走發(fā)展跑的階段。在高速發(fā)展的表面之下，埋藏著管理混亂、職責(zé)不清、職能重復(fù)的隱患?，F(xiàn)今，面對于外部市場倒退、國內(nèi)市場深度萎靡的情況，部分大型企業(yè)紛紛開始對原有的工作流程進(jìn)行重新規(guī)劃和設(shè)計，對原先流程中的短板進(jìn)行優(yōu)化，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，審視部門與部門之間的工作連接是否順暢，整合部門及崗位職能，對于公司內(nèi)部溝通不暢的環(huán)節(jié)進(jìn)行集中治理，剔除流程中職責(zé)的模糊區(qū)域，盡量避免因為溝通不暢而導(dǎo)致的工作任務(wù)的增加，提高整體工作效率。特別是對于集團(tuán)類的房地產(chǎn)企業(yè)，在年底前已經(jīng)有部分企業(yè)開始計劃往各地大規(guī)模輸送中高管人員，以便加強(qiáng)各地區(qū)管理，深化改革，通力貫徹總部的戰(zhàn)略方針。

另一方面，面對外界一波高過一波的裁員聲音，除了個別企業(yè)，大部分有實力的企業(yè)并沒有普遍的裁員計劃。企業(yè)裁員是控制人力成本最好的途徑，但這種做法是每一個企業(yè)管理者不得已采取的辦法。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來講，裁員并不是一種有效的方式。在現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)情況下，優(yōu)化和培養(yǎng)團(tuán)隊是最重要的。不恰當(dāng)?shù)牟脝T會給企業(yè)帶來致命打擊，不僅影響企業(yè)未來發(fā)展，也會影響企業(yè)的雇主品牌。當(dāng)然，從另一個角度來講，如果將這種做法用在合理的優(yōu)化企業(yè)人力配置的基礎(chǔ)上，從新梳理企業(yè)自身流程設(shè)置，也不乏是一個理性的選擇。同時可以加強(qiáng)內(nèi)部員工的培訓(xùn)以及嚴(yán)把招聘關(guān)，將招聘的工作由粗放轉(zhuǎn)變?yōu)榫珶挘瑫r培訓(xùn)對于穩(wěn)定員工隊伍有著非常積極的作用，而且也是企業(yè)增加員工技能和企業(yè)凝聚力的良好方式。特別是在集團(tuán)類企業(yè)開始加強(qiáng)中央集權(quán)之后，公司內(nèi)部穩(wěn)定的人員儲備以及外派人員良好的崗位培訓(xùn)，將會為企業(yè)日后發(fā)展奠定一個良好的基礎(chǔ)。

5厚積薄發(fā)

08年10月17日召開的國務(wù)院辦公會提出了“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”。這個信號無疑是國家為了拉動內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)增長，開始新一輪調(diào)控的集結(jié)號，也指明了未來1年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策的指導(dǎo)方針。為國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展指明了方向。

這個冬天雖冷，但是依然會有陽光的普照，有了冬天的積累，春天還遠(yuǎn)么?

薪酬管理需要規(guī)避四大誤區(qū)

1沒有真正的高薪，只有永恒的公平，信任比合約更重要，參與薪酬設(shè)計過程跟薪酬高低結(jié)果一樣重要。一般企業(yè)的薪資方案在設(shè)計的過程中很少有不同層面的員工代表參加，基本是老本一言堂，缺乏公平性的基礎(chǔ)。

2高薪不等于高激勵，一味加薪最大惡果是破壞公司文化和機(jī)制，調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)是建立優(yōu)秀人才體系的關(guān)鍵。沒有科學(xué)的薪資管理，沒有明確的加薪標(biāo)準(zhǔn)，很多企業(yè)每年定期加薪，在激烈的市場競爭中加大了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

3加班加點(diǎn)無法創(chuàng)造增加值，多數(shù)企業(yè)，不相信人力資源管理能給企業(yè)帶來效益，靠加班加點(diǎn)克扣員工賺取微薄的利潤。你競爭什么，就把競爭的要素量化成關(guān)鍵考核指標(biāo)，建立創(chuàng)造價值的績效系統(tǒng)能夠促進(jìn)工作效率和勞動價值的提升。

4培訓(xùn)不是提高中高層能力的關(guān)鍵，很多企業(yè)盲目開展培訓(xùn)，效果很不理想?yún)s不知道原因是什么，多歸罪員工不努力，工作不好，不懂感恩。建立一對一的責(zé)任體系和個人戰(zhàn)略規(guī)劃系統(tǒng)，形成白成長人才系統(tǒng)。

案例

IBM的薪酬管理

每年年初JBM的員工特別關(guān)心自己的工資卡，自己去年干得如何，通過工資漲幅可以體現(xiàn)得有零有整。IBM的薪金構(gòu)成很復(fù)雜，但里面不會有學(xué)歷工資和工齡工資，IBM員工的薪金跟員工的崗位、職務(wù)、工作表現(xiàn)和工作業(yè)績有直接關(guān)系，工作時間長短和學(xué)歷高低與薪金沒有必然關(guān)系。在IBM，你的學(xué)歷是一塊很好的敲門磚，但絕不會是你獲得更好待遇的憑證。