芻議城市經(jīng)營活動中的商業(yè)調(diào)研規(guī)劃

史 平

一、城市商業(yè)規(guī)劃的理論基礎(chǔ)

(一)商圈理論

商圈，是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是指零售店鋪或商業(yè)街吸引顧客的空間范圍，或者來店顧客的地域范圍?？死锼固├盏闹行奈恢美碚摵土问驳氖袌鰠^(qū)位理論都論證出了六邊形的市場區(qū)域，都認(rèn)為一個商業(yè)企業(yè)的服務(wù)空間范圍是有一定限度的，由于這個限度的存在，使得在該商業(yè)企業(yè)周邊存在一個以其為中心的區(qū)域，該區(qū)域在零售學(xué)中，就稱之為商圈。商圈的規(guī)劃與定位不僅僅是商業(yè)布局的問題，它還直接關(guān)系到城市多樣化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，正確分析現(xiàn)有商圈的發(fā)展態(tài)勢、合理預(yù)見未來商圈范圍的變化，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃工作有著十分重要的作用。

(二)級差地租理論

20世紀(jì)60年代，加納應(yīng)用級差地租理論，他認(rèn)為，具有高門檻的商業(yè)職能，具有較高的支付地租能力，因而能夠居于城市中高地價的地位。加納模式的要點(diǎn)為：按城市土地級差地租的能級，商業(yè)布局分為城市中心區(qū)、社區(qū)和街區(qū)等若干等級；在城市中心區(qū)域，具有最高門檻的商業(yè)活動，占據(jù)了地價最高的土地，并按照門檻遞減的順序，在其周圍依次環(huán)繞其它商業(yè)職能活動；任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能夠顯示該商業(yè)中心最高級別的職能部門所占據(jù)，其它商業(yè)職能則按照門檻大小的系列排列：隨著商業(yè)中心級別的提高，低級職能部門占據(jù)的位置，將越來越被排斥到商業(yè)中心的邊緣，即地價較低的地方。級差地租理論是通過市場土地和商業(yè)房屋的供需關(guān)系，即土地價格或房租價格的信號，推進(jìn)商業(yè)布局的合理化調(diào)整。

(三)提升生活價值與和諧理論

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃應(yīng)包括社會功能、城市文化、城市建筑風(fēng)格和城市歷史等方面的內(nèi)在和諧。我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者滿意度，不再滿足于消費(fèi)物品，而是逐漸轉(zhuǎn)向?qū)μ嵘顑r值的體驗。這就要求商業(yè)規(guī)劃能夠體現(xiàn)多方面的和諧，如多元化需求與服務(wù)功能的和諧；城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)與等級體系的和諧；消費(fèi)者偏好與企業(yè)特色經(jīng)營的和諧；個性化建筑與地區(qū)文化的和諧等，從而為人們提供優(yōu)質(zhì)的綜合消費(fèi)服務(wù)。

(四)評聚效益理論

俗話說：店多成市。通過商店集聚、人流客流集聚和各種經(jīng)濟(jì)活動的集聚，能夠產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)?shù)乩砩系木o密接近，能為企業(yè)產(chǎn)生外在利益時，就出現(xiàn)了集聚經(jīng)濟(jì)效益。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面，集聚經(jīng)濟(jì)效益具體表現(xiàn)為：商店或服務(wù)設(shè)施的集聚；人群和客流的集聚能夠產(chǎn)生市場規(guī)模效應(yīng)；集聚能夠促進(jìn)商店的專業(yè)化分工提高經(jīng)營效率；集聚能夠提供更為廣泛的輔助設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；集聚能夠促進(jìn)有才能企業(yè)家的集聚等；產(chǎn)生吸引和輻射效應(yīng)等。同時，集聚形態(tài)和地理位置的不同組合，形成了特定的城市商業(yè)布局形態(tài)。

(五)區(qū)位理論

區(qū)位理論是關(guān)于企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的地理位置及區(qū)域分布和變化的理論。主要有：

工業(yè)區(qū)位理論。關(guān)于工業(yè)企業(yè)空間位置選擇規(guī)律的理論。工業(yè)企業(yè)的空間分布受眾多因素影響，這些因素在特定場所的組合構(gòu)成區(qū)位引力場，工業(yè)企業(yè)依據(jù)一定原則選定其最佳區(qū)位，從而實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)(最低成本、最大利潤或其它既定目標(biāo))。工業(yè)區(qū)位論即研究這些區(qū)位因素對工業(yè)企業(yè)布局的影響過程，及工業(yè)區(qū)位選擇的各種原則。

貿(mào)易邊界理論。貿(mào)易邊界理論由費(fèi)特于1924年提出。他認(rèn)為，任何工業(yè)或商業(yè)企業(yè)的競爭力都取決于銷售量，取決于消費(fèi)者的數(shù)量和市場區(qū)域的大小。兩個企業(yè)的貿(mào)易邊界由雙方的價格，成本之比所決定，價格或成本相同，貿(mào)易邊界在兩個企業(yè)的中央；價格或成本不同，市場邊界偏向價格或成本高的一方。

市場競爭區(qū)位理論。市場競爭區(qū)位由瑞典經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕蘭德于1935年提出。他從市場的角度來研究區(qū)位形成與變化，認(rèn)為人口的分布變化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的引進(jìn)都可以打破原有的市場平衡，改變市場和產(chǎn)業(yè)的分布狀況。

二、城市商業(yè)規(guī)劃的主要內(nèi)容

(一)商業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)整體框架建設(shè)

商業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)整體框架即一個城市的總體結(jié)構(gòu)和布局，可以劃分為宏觀、中觀和微觀三個層次，各個層次具有不同的內(nèi)容。對于一個城市而言，大的方向性的問題要注重宏觀分析，需要摸清現(xiàn)實(shí)的需要和未來的發(fā)展契機(jī)，同時立求完成下級層次規(guī)劃的目標(biāo)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的中觀規(guī)劃是指在宏觀規(guī)劃結(jié)果的指導(dǎo)下，通過分析人口、企業(yè)、交通、環(huán)境和競爭等因素的分布情況及綜合影響，同時結(jié)合城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、軌道交通等方面的規(guī)劃資料，來探討商業(yè)規(guī)劃與城市體系的發(fā)展緊密性。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的微觀規(guī)劃著眼于商業(yè)流通體系的消費(fèi)者，從城市文化，居民消費(fèi)水平和習(xí)慣出發(fā)，以滿足消費(fèi)者利益為目標(biāo)進(jìn)行布局設(shè)計，是商業(yè)布局最大限度地滿足消費(fèi)者的需求。

(二)商業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化體系建設(shè)

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃在尊重商業(yè)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，基于政府對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)管理要求，并結(jié)合全球與區(qū)域商業(yè)發(fā)展的整體趨勢，提供科學(xué)性與彈性相結(jié)合、近期相適性與接軌國際貿(mào)易規(guī)則相結(jié)合的規(guī)劃指引。在規(guī)劃過程中強(qiáng)調(diào)與城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、居民生活水平、傳承歷史文脈相協(xié)調(diào)，并吸納現(xiàn)代商業(yè)理念中有關(guān)大商貿(mào)、大流通、大市場以及網(wǎng)絡(luò)商業(yè)、景觀商業(yè)、生態(tài)商業(yè)、休閑商業(yè)的理念，根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃，通過國內(nèi)外有關(guān)資料整理出人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置對應(yīng)關(guān)系表，結(jié)合交通設(shè)施的發(fā)展和商業(yè)積聚效應(yīng)，分商業(yè)功能區(qū)、分級進(jìn)行規(guī)模、空間布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃。

(三)政府規(guī)制政策措施體系建設(shè)

轉(zhuǎn)變政府職能。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局很大程度是一個政府行為。政府職能由直接干預(yù)調(diào)配轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠淼暮暧^調(diào)控。其主要職能是：糾正市場失靈，規(guī)范市場秩序；挖掘商業(yè)文化特色，投資建設(shè)商業(yè)公共設(shè)施；增加信息服務(wù)和政策指導(dǎo)，方便市場主體決策；減少對市場機(jī)制的干擾，避免過度引導(dǎo)等；更重要的是要在布建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)時，用政策、法規(guī)等手段引導(dǎo)商業(yè)的選址、定位等活動，避免商業(yè)行為的短視性。

以法律法規(guī)為管控工具。在立法模式方面，應(yīng)采取全國性立法與地方立法相結(jié)合的模式。在具體的立法內(nèi)容方面，應(yīng)該明確立法旨意；加強(qiáng)公眾參與性，可以實(shí)行聽證制度和會審程序；在宏觀規(guī)劃方面，各地規(guī)劃和商務(wù)部門等建立聯(lián)動機(jī)制，負(fù)責(zé)編制本地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃。我國政府對商業(yè)行為的宏觀管理，還應(yīng)該注意利用法律法規(guī)，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、設(shè)置、開業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，在業(yè)態(tài)、營業(yè)面積等方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗坪鸵龑?dǎo)，使政府對商業(yè)的發(fā)展有所依據(jù)。

(吏平，1965年生，江蘇常州人，徐州工程學(xué)院講師。研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)與管理)