房貸收緊已是大勢所趨

齊 琳

近日，南京、上海、北京等地相繼傳出房貸收緊的消息。10月13日，記者又從接近監(jiān)管層的消息人士處獲悉，早在今年8月，銀監(jiān)會便開始對房地產(chǎn)市場運行及信貸風險進行摸底，情況不容樂觀，房貸的寬松時代可能一去不復返了。

重復騙貸、“零首付”等卷土重來

在銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場運行及信貸風險進行的摸底報告中明確指出，在樓市持續(xù)復蘇后，開發(fā)商一房多賣、重復騙貸及串謀購房者制造“零首付”等違規(guī)放貸現(xiàn)象正在重演。目前，該報告是否已下發(fā)各銀行尚未證實，但從報告反映的諸多問題來看，房貸在全國范圍收緊已是大勢所趨。

今年以來，隨著樓市逐步復蘇，相關(guān)貸款發(fā)放量也在逐月攀升。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1～7月份，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增1.1萬億元，占同期全部新增貸款的13.2％。其中開發(fā)貸款新增4281億元，個人購房貸款新增6409億元。

“媒體都在說銀行是因為已完成放貸任務(wù)才收緊房貸，其實這只是原因之一?！毕⑷耸扛嬖V記者，截至7月末，房地產(chǎn)貸款余額已占全部貸款余額的15.9％，“而且違規(guī)放貸、騙貸的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，所以確實不能再那么大規(guī)模地放貸了”。

實際上，此前無論是在樓市火爆還是樓市低迷的時候，違規(guī)騙貸均以不同形式存在過。2007年房價瘋漲時，許多投機者為了用最少的資金買下更多套住房，達到坐等升值的目的，紛紛與開發(fā)商串謀簽訂假合同制造“零首付”騙取按揭貸款。而2008年樓市低迷時，也有開發(fā)商靠一房多賣、重復騙貸來緩解資金鏈緊張。

銀監(jiān)會摸底報告還指出，在住房剛性需求經(jīng)過半年左右釋放后，市場上投資投機性購房明顯增加，隨之引發(fā)的個人住房貸款違約明顯增多。調(diào)查顯示，前6個月個人住房貨款違約客戶數(shù)為1.4萬戶，同一客戶多筆違約或同一樓盤多戶違約的例子頻現(xiàn)。

針對上述問題，銀監(jiān)會此前已下發(fā)了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求銀行加強對房貸的監(jiān)管力度，防止信貸資金違規(guī)流入樓市。而為了從源頭防范風險，下一步監(jiān)管部門很可能加強對房企授信的監(jiān)管。

各地房貸步入從緊

除此前已明確要“加強管理”的二套房貸外，目前北京二手房商貨業(yè)務(wù)也已全面從緊，新房商貸則因風險可控性較強繼續(xù)保持寬松。據(jù)銀行人士透露，雖然房價高漲導致市場交易量明顯下滑，但總體來看二手房市場現(xiàn)在仍然比較穩(wěn)定，從銀行角度說，目前并沒有“拒客”之心。

而近日，上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》，重申各行應(yīng)嚴格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策。

《通知》要求，各行應(yīng)認真貫徹執(zhí)行住房按揭賃款首付比例及利率等方面規(guī)定，特別要嚴格執(zhí)行“二套房貸”相關(guān)監(jiān)管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過度競爭。對于支付房產(chǎn)中介營銷費用的問題，各行要通過上海市銀行同業(yè)公會進行協(xié)調(diào)。推進形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

10月13日，南京市公積金管理中心召開新聞發(fā)布會。宣布今起全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來首個進行調(diào)整的房地產(chǎn)政策。

記者獲悉，由于南京市今年公積金的“庫存量”明顯減少，因此調(diào)整的“主題”就是縮減買房人的貸款金額，個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；此外，購買面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。南京市公積金管理中心副主任張明遠強調(diào)說，目前執(zhí)行的個人最高30萬元、夫妻最高60萬元的公積金最高限額不變。

政策成樓市走勢風向標

業(yè)內(nèi)人士指出，此次銀監(jiān)會收緊二套房信貨，有利于遏制樓價的新一輪迅速回暖走高。中央財經(jīng)學院銀行中心主任郭田勇也表示，吸取以往的教訓，對當前房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的走勢，要合理引導，適度調(diào)控，努力使購房需求在合理均衡的價格水平上持續(xù)釋放，引導房價在合理水平上形成均衡。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動中國經(jīng)濟的有效增長點。

不過，也有專家認為，此次調(diào)整只是政策層面的一次適度收緊，對整體樓市的影響不會太大。從近日的股市來看，二套房貸收緊的消息遍地開花也沒有影響地產(chǎn)股的走勢，房地產(chǎn)指數(shù)仍然上漲，顯示相關(guān)政策并未影響到市場預(yù)期。

合富輝煌首席市場分析師黎先生表示，當前購房主力仍以改善型需求和投資型需求為主，這部分人群對利率并不是很敏感。只要通脹預(yù)期不發(fā)生改變，去貨幣化的投資行為仍舊會繼續(xù)進入樓市。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡先生也認為，從近半年的情況來看，受二套房貸政策影響比較大的客戶大多都已經(jīng)買了房，因此該類客戶在后市的購房者中所占的比率不會太高，“對后市的影響。利率因素沒有房價大?！?/p>

某研究機構(gòu)的肖先生也指出，從近期的情況來看，在這個普通市民熱烈追漲的階段，前期活躍在樓市的專業(yè)投資者卻開始停下腳步，投資者開始進入觀望階段。