深圳中低收入者住房問題探究

劉　暉

摘要：2008年是極不尋常的一年。世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大變局，中國經(jīng)濟(jì)開始大調(diào)整，深圳經(jīng)濟(jì)面臨大挑戰(zhàn)。面對如此嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，深圳作為我國的工業(yè)與出口大市和自主創(chuàng)新先鋒城市，最早感知到美國經(jīng)濟(jì)衰退帶來的沖擊。而占社會群體絕大多數(shù)的中低收入者對此次金融海嘯的感受從某種意義上來說更為深刻。前兩年深圳房價(jià)上漲過快，脫離了絕大多數(shù)老百姓的承受能力，中低收入者的住房問題成為全社會關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為了深圳市政府在民生方面的工作重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房；中低收入者

中圖分類號：D669.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198(2009)02-0085-02

1深圳市保障性住房現(xiàn)狀

和諧社會必須滿足人們基本的居住消費(fèi)。居者有其屋，是每一個(gè)公民迫切而現(xiàn)實(shí)的需要，也是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容。但是，“人人有房住”并不意味著“人人有住房”。

市場經(jīng)濟(jì)在一定程度上的發(fā)展而不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致我國正處于個(gè)人收入差距的擴(kuò)大期。在這樣的國情下，對于低收入家庭來說，采用購買普通商品房的方式來滿足其居住消費(fèi)，無疑是難以實(shí)現(xiàn)的。因此，政府的思路逐漸明晰：房地產(chǎn)雙軌并行——商品房和保障性住房并行。而保證性住房的措施中，廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度是普遍采用的兩種形式。

1.1經(jīng)濟(jì)適用房制度

(1)綜合效益明顯。

經(jīng)濟(jì)適用住房政策的實(shí)施彌補(bǔ)了市場上低價(jià)位住房供應(yīng)的空缺，適應(yīng)了廣大工薪階層的住房需求，在繁榮住房市場的同時(shí)，對宏觀經(jīng)濟(jì)起到了明顯的刺激和拉動作用。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先是調(diào)整了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足了中低收入家庭住房需求，穩(wěn)定了社會，平抑了房價(jià)。其次提高了當(dāng)?shù)刈》空w水平，帶動建房地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。很多城市把經(jīng)濟(jì)適用住房建在城市周邊地區(qū)，由于成規(guī)模建設(shè)，質(zhì)量好、配套齊、環(huán)境優(yōu)，因而迅速帶動了周邊地區(qū)土地的升值、開發(fā)量的增加和商業(yè)的繁榮。最后拉動了經(jīng)濟(jì)的增長。由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格優(yōu)勢，吸引了更廣泛的購房群體，帶動了建筑、建材、生活消費(fèi)品等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

(2)與舊房供應(yīng)形成互替作用。

由于一套經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)位基本相當(dāng)于城區(qū)一套舊房的價(jià)格，二者帶給消費(fèi)者的成本、效用基本相同，因而在住房供應(yīng)上，經(jīng)濟(jì)適用住房與舊房形成了替代品。在二級市場和租賃市場不發(fā)達(dá)的城市，居民對住房的選擇余地十分有限，加上住房一級市場價(jià)格較貴，中低收入居民對低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用住房需求旺盛，靠此類住房改善居住條件的依賴程度大，呼聲高。而在住房二級市場比較發(fā)達(dá)的城市，由于受到經(jīng)濟(jì)適用住房地理位置和套型面積等因素限制，居民寧愿購買市區(qū)的二手房或商品房，對經(jīng)濟(jì)適用住房的需求相對不旺。正是由于經(jīng)濟(jì)適用住房與舊房具有相互替代作用，因而反映出不同的城市居民和政府對經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)在態(tài)度上和具體操作方式上的極大不同。

(3)政策適用而寬泛。

經(jīng)濟(jì)適用住房政策總的講是適用于具有本市戶口的中低收入家庭，在具體實(shí)施中又分三種情況，第一種是符合文件規(guī)定的城市居民。第二種是適用于城市中參加合作建房、企業(yè)集資建房和拆遷安置建房的居民。第三種是特殊行業(yè)或人群，一些城市將經(jīng)濟(jì)適用住房政策作為優(yōu)惠措施適用于一般教師、退伍軍人、高級知識分子等。從總體上看，經(jīng)濟(jì)適用住房政策的適用面比較寬泛，基本涵蓋了以下家庭：居住困難戶、中低收入戶、公務(wù)員、企業(yè)職工、教師、退伍軍人、合作建房者、拆遷安置戶等。

1.2廉租房制度

(1)配租制度。

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，目前，各地可以根據(jù)其社會經(jīng)濟(jì)的具體情況，選擇廉租房的“實(shí)物配租”、“租金配租”或“租金減免”中的其中一種或幾種形式，來確定廉租房的具體配租方式。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，實(shí)物配租的住房來源應(yīng)當(dāng)以收購現(xiàn)有住房為主，限制集中興建廉租住房；廉租房的租金標(biāo)準(zhǔn)由管理費(fèi)、維修費(fèi)兩項(xiàng)要素構(gòu)成；其配租對象應(yīng)主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他需要救助的家庭。顯而易見，不確定性的廉租房配租制度往往使廉租房制度在具體的實(shí)施過程中流于形式。各地政府大多采取象征性的“租金配租”形式，而這種象征性的所配租金根本不可能使城鎮(zhèn)最低收入家庭在房地產(chǎn)市場上租賃到相應(yīng)面積的住房。

(2)廉租房享受對象的設(shè)計(jì)面過小。

根據(jù)廉租房的性質(zhì)和功能，我國廉租房所保障的對象設(shè)計(jì)，不僅僅應(yīng)該是城市中最低生活保障制度所保障的對象-低保戶、貧困人口；而且應(yīng)該包括所有沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力從市場獲得住宅的低收入居民家庭。但是，目前我國各城市出臺的廉租房政策，其事實(shí)上的保障對象大多限定在城市低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶。城鎮(zhèn)中雖然買不起房、但又不享受低保的低收入家庭和大量的流動人口卻不能享受廉租房的保障。由于缺乏健全的收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制，目前居民的收入審核存在相當(dāng)難度。沒有完善的收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制，就很難切實(shí)發(fā)揮廉租房制度的保障作用。

(3)廉租房修購資金元制度性保障。

眾所周知，廉租房的供給需要可持續(xù)的資金注入。無論廉租房的租金配租、廉租房的租金減免，還是廉租房的實(shí)物配租，都需要巨大的資金支撐。尤其是實(shí)行廉租房的實(shí)物配租，需要一大筆修購資金來興建和購置廉租房，以確保實(shí)物配租的廉租房房源。廉租房修購資金來源無制度性保障，是制約其發(fā)揮功能的一大障礙。現(xiàn)階段，一些城市政府雖然安排了財(cái)政撥款、住房公積金增值資金、直管公房出售一定比例的歸集資金、社會捐贈等多渠道、多形式的資金籌措機(jī)制，但是在廉租房的修購實(shí)踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益，政府財(cái)政資金并未能得以有效落實(shí)。而住房公積金增值收益相對于廉租房修購資金的需求量而言，無疑是杯水車薪。

2建議

(1)界定政府建房的目標(biāo)群體，明確受惠對象。

我國仍然是一個(gè)發(fā)展中國家，政府的財(cái)力有限，低收入階層人數(shù)眾多。雖然深圳市的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)走在全國前列，但是占人口絕大多數(shù)的仍是中低收入者，必須有計(jì)劃、分步驟地解決中低收入家庭的住房問題。目前，政府還不可能在短期內(nèi)大范圍地解決中低收入階層的住房問題。因此，政府建房的受惠目標(biāo)應(yīng)當(dāng)鎖定在低收入家庭，首先滿足貧困家庭居住的基本需要。要完善電子化的個(gè)人收入記錄，這是成功實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo)的一個(gè)關(guān)鍵。所建房型也應(yīng)當(dāng)是小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

(2)是區(qū)別對待普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。

普通商品房的建造、銷售和管理由發(fā)展商承擔(dān)，價(jià)格由市場調(diào)節(jié)。政府在戶型結(jié)構(gòu)方面作出規(guī)定和限制，使它面向中等收入的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房由政府負(fù)責(zé)規(guī)劃、建造和管理。房屋建成后，政府根據(jù)需要決定出售或租賃、房價(jià)或租金水平、受惠對象，以解決低收入家庭的住房問題為目標(biāo)。

(3)是利用市場機(jī)制建造公共住房。

政府作為住房發(fā)展商，不是為了取代市場機(jī)制和私人發(fā)展商，而是為了更充分地發(fā)揮市場的作用。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同的規(guī)定建房。政府可以實(shí)行注冊會員制，將私人建筑商納入發(fā)展公共住房系統(tǒng)，與他們結(jié)成長期的合作伙伴。政府工程的招標(biāo)，通常只在注冊的會員中進(jìn)行，以利于監(jiān)督管理，保證工程的進(jìn)度和質(zhì)量。

(4)是中央和地方政府需要成立專門的、以發(fā)展公共住宅為職能的機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)全權(quán)負(fù)責(zé)公共住宅的土地供應(yīng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、出售和租賃管理。資金列入國家預(yù)算，以確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。政府作為住房發(fā)展商并不能自動保證目標(biāo)成功，但政府不直接介入肯定會導(dǎo)致目標(biāo)落空。

抓住國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)調(diào)整的機(jī)會，組織人力開展調(diào)查摸底，掌握特區(qū)外村股份公司廠房空置和租金價(jià)格變化狀況；選擇廠房空置率較高的片區(qū)，下大決心采取土地置換、實(shí)施原村民易地整體安置等形式將原村民工業(yè)居住用地予以集中，騰出空間發(fā)展大工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以“改籠換鳥”方式實(shí)現(xiàn)“新籠新鳥”的城市更新目標(biāo)。