「購(gòu)房入戶」能否成為救市法寶？

趙紅軍

樓市被喻為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，除可帶動(dòng)相關(guān)聯(lián)的鋼鐵、水泥等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)外，家居等生活類產(chǎn)業(yè)也深受影響。然而，新春伊始，在多輪房產(chǎn)政策出臺(tái)之后，樓市交易并未增長(zhǎng)，樓價(jià)亦未降到預(yù)期，多空博弈之際，「購(gòu)房入戶」被再次祭出，不同以往的是，此次卻遭遇前所未有的質(zhì)疑。

「購(gòu)房入戶」躍出臺(tái)面

「購(gòu)房入戶」政策在大陸始見于上世紀(jì)90年代后期，較早推出購(gòu)房入戶政策的基本都是有「戶口誘惑」能力的北京、上海等大城市。然而，由于購(gòu)房入戶政策導(dǎo)致這些城市人口過快增長(zhǎng)，并因此帶來了教育、社保等多方面的負(fù)擔(dān)和困擾，不少城市紛紛取消這一做法。然而，值此樓市多空對(duì)峙之際，大陸地方政府部門又再次祭出「購(gòu)房落戶」的法寶，立刻引起多方關(guān)注。

據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)2008年12月12日，成都市率先實(shí)施購(gòu)房落戶新政；2009年1月19日，武漢市發(fā)布購(gòu)房落戶新政的細(xì)則，對(duì)購(gòu)房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進(jìn)行了明確；2009年1月20日，直轄市重慶也出臺(tái)政策，規(guī)定重慶新購(gòu)房戶，在主城區(qū)購(gòu)買建筑面積90平米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。2009年2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍(lán)印戶口的購(gòu)房款標(biāo)準(zhǔn)，由原來統(tǒng)一的100萬元人民幣調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)80萬元人民幣，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)60萬元人民幣，寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣40萬元人民幣。2009年2月13日，廣東省則提出，擬在有條件城市放寬購(gòu)房入戶政策，這也使廣東成為第一個(gè)擬推購(gòu)房落戶政策的省份。此外，在長(zhǎng)沙，取消了以往購(gòu)房落戶需要60平米及以上條件限制；在河北保定，凡在市區(qū)城區(qū)購(gòu)買商品住房，無論購(gòu)買面積和金額，均可無條件辦理購(gòu)房者本人以及直系親屬的市區(qū)戶口，同時(shí)取消戶籍保稅登記，新的規(guī)定還顯示購(gòu)房落戶不再受房屋限制，買二手房也可以落戶。

與上世紀(jì)末不同的是，此次購(gòu)房入戶政策出臺(tái)，立刻引起多方激辯。

正方：有利樓市反方：涉嫌違法

主張「購(gòu)房入戶」認(rèn)為，此舉能有效拉動(dòng)低迷的樓市，頗有救市效果，并很便民。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就對(duì)「購(gòu)房落戶」政策就頗為贊賞，并指出「購(gòu)房落戶」不應(yīng)是一個(gè)或兩個(gè)城市要實(shí)行的政策，而要成為全大陸都普遍推行的戶口管理改革。他說，傳統(tǒng)戶口管理與目前形勢(shì)發(fā)展相背離的地方太多了，他舉例說自己的一位朋友，13年前在北京購(gòu)買了一套商品房，人在北京工作了十幾年，還沒有北京戶口，「雖然住著屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子，卻還叫暫住?！?/p>

然而，反對(duì)者的意見則更鮮明和強(qiáng)烈。中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)何兵教授就對(duì)上述政策的合法性提出了質(zhì)疑。他認(rèn)為：「戶籍管理采取的是國(guó)家管理措施，戶口就像身份證一樣，依法是不能進(jìn)行買賣的，而『購(gòu)房落戶』等于變相的戶口交易，把戶口交給開發(fā)商與房產(chǎn)一起出售。」

北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師王錫鋅也認(rèn)為：各地的「購(gòu)房落戶」政策缺乏法律依據(jù)。

「首先在權(quán)限上存疑，當(dāng)前的戶籍制度是由中央設(shè)立和制定的，在權(quán)限沒有依法下放的情況下，戶籍制度改革的權(quán)限也屬于中央，相關(guān)法律、規(guī)則由中央制定；而現(xiàn)在不僅是一線城市，甚至二三線城市都在搞戶籍改革，超越了行政權(quán)限?！雇蹂a鋅表示，「即便退一步說地方政府有這個(gè)權(quán)限，『購(gòu)房落戶』是行政決策，按照國(guó)務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》的要求，應(yīng)當(dāng)科學(xué)決策、民主決策、依法決策——地方政府出臺(tái)該政策時(shí)是否征求了民意？是否通過了科學(xué)求證，該政策會(huì)不會(huì)像地方貿(mào)易保護(hù)一樣，改善只是短暫的，將來可能會(huì)造成更多深層次的矛盾？」

戶口涉及到公民的基本權(quán)利，面對(duì)越來越多躍躍欲試的地方政府，王錫鋅建議公安部等國(guó)家有關(guān)戶籍管理部門，應(yīng)盡快組織專家對(duì)「購(gòu)房落戶」政策的合法性、公平性進(jìn)行評(píng)估，如果存在問題，應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)予以制止。

「市場(chǎng)本來有價(jià)格、供求關(guān)系等方法進(jìn)行調(diào)節(jié)，現(xiàn)在加入行政手段，將來可能會(huì)出現(xiàn)很多問題。」王錫鋅總結(jié)道。

有臺(tái)商指出，購(gòu)房落戶是副作用巨大的偏方，從一個(gè)城市的發(fā)展來看，無疑是一種短視行為。但關(guān)鍵是，購(gòu)房入戶，在目前的情勢(shì)下推出，未必就有利于樓市的發(fā)展。

部分臺(tái)商認(rèn)為，樓市的健康發(fā)展未必以房?jī)r(jià)的高低做為標(biāo)準(zhǔn)，也未必完全體現(xiàn)在交易量的提升上，而是應(yīng)該建立在市場(chǎng)的正常供給和購(gòu)買力需求平衡上，這樣的和諧發(fā)展才是健康的發(fā)展機(jī)制，否則，2007年房?jī)r(jià)飆升，而且交易也很活躍，但卻造成了不久之后的大跌，就是這個(gè)問題沒有處理好。單純救市，而不解決根本問題，被指是一種幼稚和急功近利的做法。

救市密碼：調(diào)降房?jī)r(jià)或提升收入

其實(shí)，臺(tái)商的意見與有關(guān)專家的意見不謀而合，有專家指出，只有把樓市泡沫逐步擠出，才能平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。各地政府不能因?yàn)槎唐诶娑奔泵γΤ雠_(tái)損害大多數(shù)人利益的政策去補(bǔ)貼樓市。

更有學(xué)者指出，部分省市的購(gòu)房入戶的政策出臺(tái)，似乎沒有搞清楚，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的根源，那就是地產(chǎn)業(yè)曾被畸形發(fā)展，目前并未回歸到位。所謂畸形主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，一、超出當(dāng)?shù)鼐用窕举?gòu)買能力，二、房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的暴利，導(dǎo)致對(duì)其他行業(yè)的不公平，也就是房地產(chǎn)沒有與其它行業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展。

「現(xiàn)行戶口制度應(yīng)該盡快取消，因?yàn)楸忝裼欣?，但這應(yīng)與救市無關(guān)——樓市發(fā)展應(yīng)該有他自己的規(guī)律，政府不應(yīng)把一些非行業(yè)因素加入其中，一方面顯失公平，何況未必有效，副作用大?！褂嘘P(guān)專家對(duì)此進(jìn)一步指出，「如此施政最根本的是不能解決本地居民的購(gòu)房需求，片面追求非正常的交易量，在目前本地居民的福利尚待解決和完善的情況下，又引入外地人口成為新的負(fù)擔(dān)，實(shí)在不是周全之舉?！?/p>

有臺(tái)商指出，政府擔(dān)心樓市價(jià)格調(diào)降后不可收拾，又擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)因此全面虧損，故此出臺(tái)了一些政策，其實(shí)這兩個(gè)方面都是不必要的擔(dān)心，一方面，房產(chǎn)的需求是一個(gè)客觀存在的事實(shí)，擠出樓市泡沫，控制樓市投機(jī)程度，購(gòu)需雙方會(huì)恢復(fù)理性交易，即由價(jià)格和收入說了算。

在保護(hù)地產(chǎn)商方面，其實(shí)有兩條路可走，一政府可采取代地產(chǎn)商背負(fù)成本，以之前的貢獻(xiàn)來核銷或之后再特別征收，二則直接提升全民的消費(fèi)能力，發(fā)給全民購(gòu)房紅包，之后等樓市活躍，再補(bǔ)回這部分墊款，顯然第二種更不易實(shí)現(xiàn)。但若如此僵局持續(xù)下去，只能是社會(huì)資源和使用效率的無端消耗。

有臺(tái)商更是勸告地產(chǎn)商盡快瘦身而行，斬倉(cāng)開拓新局，不要戀著當(dāng)初的暴利，比如重新配置樓市成本洼地，從而恢復(fù)樓市交易。若死扛到底，估計(jì)要等到民眾的受益提高到不覺得房?jī)r(jià)為貴的時(shí)候，這可能需要5年。5年的時(shí)間，不知道失去多少可重置成本和滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，萬科正因?yàn)槊靼琢诉@個(gè)道理，才將率先降價(jià)促銷作為基本戰(zhàn)略。