縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力分析

張金萍　陳龍乾　田紅?！⊥貊?/p>

摘要：進(jìn)入本世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟完善的同時(shí)，出現(xiàn)了價(jià)格過(guò)快上漲、市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多機(jī)遇。從市場(chǎng)需求、供給以及整體因素三方面分析了縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素，并提出了促進(jìn)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；驅(qū)動(dòng)力；縣域

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2009）07-0150-02

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，大的開發(fā)企業(yè)無(wú)論在品牌、信譽(yù)，還是資金實(shí)力等方面都可以承受市場(chǎng)變化帶來(lái)的影響，但中小企業(yè)則難以承受市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的損失，這就迫使他們從大城市撤資，轉(zhuǎn)向中小城市以及縣域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房需求壓力驟然增大，而縣城是農(nóng)村和城市的最佳結(jié)合地，這也給縣域和城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。

一、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)

縣城房地產(chǎn)業(yè)雖然起步比較晚，但是發(fā)展迅速，尤其是近幾年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和城市環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

從供給來(lái)看，主要有以下特點(diǎn)：（1）外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為投資主體；（2）開發(fā)量逐年上升，商業(yè)用房面積比例逐漸增多；（3）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步規(guī)范；（4）建筑形式以多層為主，向小高層和高層過(guò)渡；（5）供應(yīng)戶型以中等戶型和大戶型為主。

從需求來(lái)看，主要特點(diǎn)如下：（1）總需求中，低收入家庭所占比例大，但由于縣域住房商業(yè)貸款審查嚴(yán)格，“門檻”較高，有效需求相對(duì)較少；（2）縣域房地產(chǎn)起步較晚，對(duì)外不具備輻射力，以本地需求為主；（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工和出外打工回城者購(gòu)房比例大；（4）消費(fèi)者市場(chǎng)信息不對(duì)稱，消費(fèi)心理受全國(guó)大環(huán)境影響較?。唬?）付款方式多樣，貸款購(gòu)房比例逐漸增加；（6）住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，漲幅不大，暫不具備投資和投機(jī)的潛力，絕大部分為自用性需求。

二、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力分析

（一）需求驅(qū)動(dòng)

1.城市化進(jìn)程加快

城市化進(jìn)程的加快，為大量進(jìn)城的農(nóng)民提供了工作機(jī)會(huì)，同時(shí)擁入城市的大量人口也給城市的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大的壓力，首先表現(xiàn)在刺激房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)方面。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心的數(shù)據(jù)，2005年中國(guó)城鎮(zhèn)人口為5.32億，城市化水平為40.4%，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到7.58億，城市化水平達(dá)到53.2%。城市化水平短期內(nèi)的迅速提高，城市的數(shù)量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對(duì)于突如其來(lái)的人口浪潮，城市的建房速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市人口的增長(zhǎng)速度，從而出現(xiàn)住房緊缺的狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為26平方米，以世界發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國(guó)2020年城鎮(zhèn)住宅發(fā)展目標(biāo)的參考依據(jù)。那么2005—2020年的15年間，中國(guó)因城鎮(zhèn)人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米，而根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場(chǎng)開始用存量房來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的需求。通過(guò)擴(kuò)張現(xiàn)有大城市來(lái)轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口固然是一條出路，但這僅僅是出路的一個(gè)方面，并且不是主要方面。轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力一條新的思路就是發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大縣城規(guī)模，大力發(fā)展以縣城為主體的廣大中小城市，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。

2.消費(fèi)群體轉(zhuǎn)移拉動(dòng)住房需求

自1998年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，中國(guó)居民逐漸接受了個(gè)人貸款買房的事實(shí)。城市居民購(gòu)買商品房已然市場(chǎng)化非常明顯，同時(shí)，縣城的城市化建設(shè)步伐加快，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)除滿足本地區(qū)居民住房需求外，一方面，外出打工人員在大城市暫時(shí)買不起房，而縣城又具有相對(duì)舒適的居住條件，因而回城購(gòu)房；另一方面，越來(lái)越多的富裕農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政事業(yè)人員也更愿意到縣城購(gòu)房安家。在住房消費(fèi)群體構(gòu)成方面，政府機(jī)關(guān)及部分事業(yè)單位人員、公務(wù)員，外地做生意回城及縣城個(gè)體商業(yè)人員買房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，三個(gè)群體各占三分之一。部分富裕的農(nóng)民，為了小孩就學(xué)而在縣城買房的也不在少數(shù)，這些因素構(gòu)成縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求。

3.大城市郊區(qū)化

近年來(lái)，隨著城市的快速擴(kuò)張，大城市的郊區(qū)化現(xiàn)象越來(lái)越受到關(guān)注，中國(guó)的大城市多是典型的單中心組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，中心市區(qū)的發(fā)展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過(guò)城市化進(jìn)程，實(shí)施市區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口和城市建設(shè)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，因而大城市周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部和縣城，承擔(dān)了分擔(dān)城市的產(chǎn)業(yè)和人口壓力的角色。在郊區(qū)或者縣城買房的人群，他們一部分是看中了郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境和舒適生活，這屬于城市居民的主動(dòng)郊區(qū)化；另一部分人由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，受郊區(qū)低廉住宅價(jià)格吸引而形成被動(dòng)郊區(qū)化。無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)的郊區(qū)化，對(duì)于縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，都在一定程度上拉動(dòng)了住房需求。

（二）供給驅(qū)動(dòng)

1.縣域投資環(huán)境改善

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是能夠提供大量財(cái)政收入的產(chǎn)業(yè)部門，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入一般可占政府財(cái)政收入的10%~40%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展，使得地方政府的財(cái)政收入大幅增加，因此有充足的資金來(lái)進(jìn)行城市的各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)。反過(guò)來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r又直接影響和制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣域政府通過(guò)加大招商引資力度等，加快發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨成熟和完善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的投資環(huán)境。

2.中小開發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始形成規(guī)模，經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代初的“房地產(chǎn)熱”之后，少部分存活下來(lái)的企業(yè)迅速調(diào)整戰(zhàn)略，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇下，獲取了豐厚的利益。同時(shí)帶來(lái)了城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，為抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，國(guó)家自2003年起施行了一系列的宏觀調(diào)控政策：“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行了限制，“8·31大限”規(guī)定了經(jīng)營(yíng)性土地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”意在努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等等。這些政策措施的實(shí)施，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)在城市中不具備競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏生存空間，于是紛紛轉(zhuǎn)向更具潛力的中小城市和縣城。

（三）整體驅(qū)動(dòng)因素

1.整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，城市建設(shè)發(fā)展迅速，縣城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的條件：（1）縣城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷改善，包括建成區(qū)綠化覆蓋面積的增大，城區(qū)道路的鋪設(shè)和改造，因地制宜景觀帶的建設(shè)，以及城內(nèi)交通和對(duì)外交通系統(tǒng)的完善等。（2）縣城進(jìn)行城市發(fā)展規(guī)劃，新城市發(fā)展框架逐步形成，建設(shè)用地供給量加大。（3）住宅建設(shè)量大幅提升，居住條件明顯改善。隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面，由于城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，投資環(huán)境得到較大改善，大批外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，住宅小區(qū)建設(shè)不僅在量上急速增加，而且在質(zhì)上不斷提高，并開始在建筑水平和住宅品質(zhì)上與大城市接軌；另一方面，人民生活水平的提高，具備購(gòu)房能力的收入群體擴(kuò)大，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的需求支撐。

2.政府居住保障政策覆蓋到縣域

在住房保障政策方面，2007年8月，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》［24號(hào)文件］，2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保；“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；依此可以看出，國(guó)家住房政策保障體系也已經(jīng)開始向縣域擴(kuò)展，向低收入人群擴(kuò)展。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引導(dǎo)供需

縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還相對(duì)較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步也較晚。但是，近年來(lái)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也初見(jiàn)成效。原來(lái)以農(nóng)業(yè)為主的縣域經(jīng)濟(jì)，對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的改造，使得非農(nóng)人口增加，住房需求增加；但同時(shí)又重視發(fā)展縣域中小工商業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的比重，加大招商引資力度，加快整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在一定程度上引導(dǎo)增加供給，有利于房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高。

三、結(jié)論與建議

縣域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展面臨非常好的機(jī)遇，應(yīng)加大力度發(fā)展，但縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，發(fā)展還很不成熟，一定時(shí)期內(nèi)還很難與全國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展達(dá)到同一水平，發(fā)展的過(guò)程中也會(huì)遇到許多問(wèn)題，應(yīng)加以引導(dǎo)和利用，使其健康發(fā)展。

縣域政府在加大招商引資力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，首先應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)，開發(fā)過(guò)程做到先規(guī)劃、后開發(fā)，讓住宅開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)布局，根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移速度，以及城鎮(zhèn)的輻射力和承載力，確定房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)堅(jiān)持發(fā)展普通商品房，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小戶型的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，對(duì)于最低收入家庭，政府應(yīng)考慮提供廉租房。

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[責(zé)任編輯安世友]