住房：政策待解

于莉娟

交易量是影響房地產(chǎn)發(fā)展和相關產(chǎn)業(yè)投資的關鍵,因此,國家最關注的其實是交易量,而不是房價。中央出臺政策的目標就是“保交易量促穩(wěn)定”,振興房地產(chǎn)行業(yè)不等于振興房價。

如果說房地產(chǎn)是2009年最敏感的行業(yè)，相信沒人會否認。僅僅一條關于“房地產(chǎn)行業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”的傳聞就引起資本市場應聲上揚的事實令人驚嘆房地產(chǎn)的影響之巨。

以至于被指透露消息的成思危不得不出來解釋說，此消息純屬學者觀點，并非即成事實，希望不要誤導市場。

其實，無論這條消息是真是假，關于2009年房市的猜測都從未中斷過，政策方向如何偏移？房價何時見底這些都是兩會期間老百姓最關心的話題。

只降不升沒懸念。

“2009年房價的走勢明擺著的，肯定會降。大的經(jīng)濟環(huán)境也決定了這種局面”。在回答記者關于房價走勢的提問中，業(yè)內(nèi)人士異口同聲，均稱必降無疑。

以北京為例，中原地產(chǎn)提供的報告顯示：2008年北京市住宅市場的最大特征即為明顯的供過于求，成交量的急速萎縮是全年市場最明顯的表象。雖然供應量有所縮小，但相比需求的迅速萎縮，仍無法達到平衡。并且，在傳統(tǒng)的旺銷期二、三季度這一趨勢尤其嚴重。

中原地產(chǎn)分析認為，影響購房者消費預期的因素主要集中于股市暴跌引發(fā)的財富性收入縮水、宏觀調(diào)控帶來的降價信心、經(jīng)濟速度放緩引發(fā)的對未來收入預期降低三個方面，其中后兩者占據(jù)更大因素。

進入2009年，情況并沒有多大改善。再加上保障房的推出，同時在全球經(jīng)濟危機的背景下，依賴外來購房者的豪宅銷售也將有較大沖擊。隨著資金鏈的緊繃，將可能有更多開發(fā)商選擇降價促銷的方式。

著名評論人牛刀提供數(shù)據(jù)分析：深圳正常年份只有兩萬套的新房存量在市場上周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在的新房存量是五萬八千套，已經(jīng)遠遠的超出了正常年份的新房存量，開發(fā)商的資金鏈全都鎖住了，肯定要降價賣樓。北京現(xiàn)在1480多萬平方米新房存量，高得不得了，北京的房價一定會跌得一塌糊涂。“只是現(xiàn)在還沒有感覺到，因為房價有一個特征：上漲時是普漲，下跌時則是從各盤和區(qū)域性開始，最后在整體數(shù)據(jù)上才看得出來”。牛刀舉例，現(xiàn)在北京通州的住房均價七千多，但那個地方房子的價格只能是四千左右，超過四千塊錢就是泡沫。

2009年降價會持續(xù)幾乎毫無疑問，然而，值得注意的是，由于至今仍對經(jīng)濟好轉(zhuǎn)時間缺乏明確預期，影響成交的主要因素已由預期房價下跌的政策風險向預期未來購買力不足的經(jīng)濟環(huán)境風險發(fā)生轉(zhuǎn)變。這意味著2009年房價的走勢，將與宏觀經(jīng)濟密切相關。

年中見底有爭議

房價何時見底成為爭議的焦點。

“房價經(jīng)過一二季度的下跌基本可以到底?！眻?zhí)這種觀點的業(yè)內(nèi)人士引用中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析：由于2007年公開市場取得的土地形成的項目將陸續(xù)推出市場，并將逐漸在市場中占據(jù)更大份額。這部分土地受土地成本限制，降價空間有限。市場對這部分樓盤的價格預期也在一定程度上形成了整個市場的價格底線。因此，預測降價空間在10%-15%左右。

有樂觀者認為：經(jīng)濟到了年中應該開始好轉(zhuǎn)，人們信心回復，開發(fā)商降價也差不多了，因此，價格到了下半年開始走穩(wěn)。

然而，牛刀卻堅決反對這種說法，他告訴白領階層，晚買兩年房，等于少奮斗10年。牛刀為自己的結(jié)論找出了有力的理論依據(jù)：經(jīng)濟有四個周期。繁榮、衰退、調(diào)整、復蘇，周而復始，中國經(jīng)濟在2008年的下半年開始衰退，以2008年９月15日國務院三部委開始救市為標志。通常情況，增長期是８-10年，衰退期將持續(xù)３-5年，哪個國家都是這樣的，牛刀認為，中國經(jīng)濟對外部經(jīng)濟的依賴性非常高，因此，中國經(jīng)濟的復蘇與全球經(jīng)濟回暖密切相關。然而，全球經(jīng)濟今年能不能見底都是個問題，怎么可能復蘇呢？大的經(jīng)濟環(huán)境已經(jīng)決定了中國70個大中城市房價只是一個探底的過程，不可能馬上就復蘇見底。

“如果說用字母來表示最有可能是一個U型，肯定有在底部停留的時間”。一位經(jīng)濟學家也表達了類似觀點。

當然，牛刀也并不認為房價會一路跌下去，“主要取決于宏觀經(jīng)濟整體的復蘇，在沒有復蘇之前，房價不可能有任何止跌的跡象。”牛刀認為，開發(fā)商的破產(chǎn)，爛尾樓的出現(xiàn)，斷供潮的來臨，只有這三個特征能夠反應出房價要見底，現(xiàn)在還沒有這個特征。雖然有少數(shù)的幾家開發(fā)商破產(chǎn)，但達不到標準，起碼要有三分之一開發(fā)商破產(chǎn)才能說明問題。

下半年回暖有決心

“現(xiàn)在國家其實最關注的是交易量，中央出臺文件總結(jié)起來一句話就是保交易量促穩(wěn)定，交易量才是焦點?！敝袊≌康禺a(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌從更高層面上向我們介紹交易量才是房市的核心，事關整個經(jīng)濟大局。

“交易量是影響房地產(chǎn)發(fā)展的速度、規(guī)模、投資和相關產(chǎn)業(yè)投資的關鍵，所以交易量能夠上來這是最主要的”，顧云昌說。其實不只是政策層面的專家關注交易量，牛刀雖然一直在談房價，但也是在談交易量，畢竟交易量的大幅攀升，將意味著房價見底?！拔乙恢痹谥v，政府應該做的是盡快促使房價探底，只有房價探底了中國經(jīng)濟的調(diào)整才會結(jié)束，房價不能探底，中國經(jīng)濟的調(diào)整根本結(jié)束不了。因為在房子的問題上，積聚了中國太多的財富。我們現(xiàn)在的空房存量，無論是任志強判斷的4億平方米，還是中介機構認為的3.7億平方米，新房存量都是巨大的，就按照現(xiàn)在的均價3000塊錢，你說有多少財富聚集在房地產(chǎn)上去了？還有10億平方米的土地，這些土地到底聚集了多少錢？是個天文數(shù)字?！?/p>

既然房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略地位如此重要，為了提高成交量，實現(xiàn)目標，政府將根據(jù)市場反應不斷出臺利好政策。顧云昌說，比如，利率本身就是一種很好的調(diào)控手段，和美國日本相比我們目前的利率還是高得多。另外，地方的財稅政策也會參與進來，重慶最近在考慮退稅的方法?？傊{(diào)整空間非常大。

只是政策的出臺要看具體市場情況而定。但是無論如何，下半年成交量必須回升，房市必須回暖，至少與去年持平最好略有上升。顧云昌強調(diào)，如果房地產(chǎn)成交量都像2008年那樣一年下降20％，哪怕只下降８-10％房地產(chǎn)市場就不是增長而是負增長了，相關行業(yè)也會因此負增長，那就麻煩了，對整個經(jīng)濟壓力就太大了?！拔覀兛捶康禺a(chǎn)問題要從全局來看，關鍵是看宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的要求”。

“房產(chǎn)市場一旦活躍起來了，拉動經(jīng)濟的幾大產(chǎn)業(yè)火起來了，盡管出口受影響，但內(nèi)需加大了，投資加大了，資本市場和房產(chǎn)市場火了，經(jīng)濟就會很平穩(wěn)地走過危機?！?知名房地產(chǎn)投資專家賈臥龍說。

何時出手有標準

什么價格才合理？“消費者總會認為房價還是貴，希望再降，消費者無論買什么東西都希望便宜一點。這是一種市場的供求關系的體現(xiàn)。”顧云昌認為。

“北京市中心的房價再降一半一般人也買不起”。一位專家聲稱，因此，買不買房，與房價是否降到底沒有絕對關系。

顧云昌提醒說。如果你看好一個房子各方面都很好，價格也可以接受，只是由于心理預期還在等降價，或者以為價格會無止境地降下去，嚇得不敢買房絕不是明智之舉。

另外，顧云昌指出，市場地區(qū)差異很大，也許從大勢上看，應該是在降，但是具體到某一地區(qū)，某一樓盤時，情況卻千差萬別。因此，是不是要等著再降價，一定要根據(jù)具體地段和樓盤來判斷。

賈臥龍認為，從理論上來講，誰都可以等到明后年或者確認房價到底時再買房。但是，他提醒人們不要忽略住宅的民生屬性，“人們還有另一種精神和物質(zhì)的需求，租的房子不便用于結(jié)婚，也不方便讓親朋好友來參觀或者聚會。如果屬于家庭住房緊張，又持幣待購的情況，當房價調(diào)到一定程度，我認為他該出手就出手了?！?/p>

對于并不急于買房，只是想著抄底的消費者，牛刀給出的判斷價格走穩(wěn)的指標也許值得參考：買房前應關注所在城市的日均成交量以及成交均價，還有新房的存量。如果日均成交量在有效地放大，你就可以判定很多人在買樓了。更重要的是看新房存量，新房存量是決定開發(fā)商降不降價的唯一的一個指標。