房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)化

翁潔嵐

摘要:文章主要闡述房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范應(yīng)正式轉(zhuǎn)為法規(guī)。文章認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)管理部門應(yīng)該從完善法規(guī)、加強(qiáng)主管部門的監(jiān)管力度、向?qū)I(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、法律化發(fā)展是解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在問題的關(guān)鍵所在。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);估價(jià)法規(guī)化;房屋商品化

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1674-1145(2009)35-0111-01

改革開放二十多年來,伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)的增長(zhǎng),特別是這些年的增長(zhǎng)速度加快,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也隨之加快了發(fā)展,已成為一個(gè)初具規(guī)模的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品,包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。房地產(chǎn)估價(jià)是由估計(jì)人員模擬市場(chǎng)參與者的思維和行為,在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過程,以及深入調(diào)查、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上。通過科學(xué)的測(cè)算和判定活動(dòng),把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由個(gè)貸向企業(yè)貸款、土地拆遷補(bǔ)償?shù)鹊膶I(yè)化、多功能、綜合性的服務(wù)體系轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち?每家企業(yè)都是在想盡一切辦法去和銀行、信用社等做個(gè)貸、企業(yè)貸款的等業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)合作,且不惜降低折扣、多做金融業(yè)務(wù)等希望能夠進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)的合作名單之中。在這樣的環(huán)境下使競(jìng)爭(zhēng)愈加的不規(guī)范、再加上管理機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督不嚴(yán)和缺乏法規(guī)上的限制,使市場(chǎng)愈加偏離了正常的發(fā)展軌跡。房地產(chǎn)估計(jì)行業(yè)的發(fā)展雖然取得了很大的成績(jī),但是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和管理的規(guī)范上還遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求,尤其是房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范愈加不能滿足市場(chǎng)的發(fā)展,再加上房地產(chǎn)的特性使得各個(gè)省市在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》下制定了適合各省市并在各省市內(nèi)通行的房地產(chǎn)估計(jì)規(guī)范。

以目前福州房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)規(guī)范的現(xiàn)狀來說,最新的估價(jià)規(guī)范是福建省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在2008年10月發(fā)布的《福建省房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)政策匯編》,其中大部分是關(guān)于福建省、福州市和廈門市關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方面的法規(guī)、規(guī)定及辦法。其中雖有國(guó)家頒布的法令,但所占的比例小。而且在《福建省房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)政策匯編》中,都是些關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)涉及的最高人民檢察院、公安部、福建省建設(shè)廳、福建省財(cái)政廳、福建省公安廳、福建省高級(jí)法院等發(fā)布的條例、辦法、通知等非正式的法規(guī)法令。

而福州市的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范是以國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為主的。在具體操作過程中《福州市房地產(chǎn)估價(jià)的若干規(guī)定》是參照了閩房?jī)r(jià)估[1998]3號(hào)文《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)證書的若干規(guī)定》,而閩房?jī)r(jià)估[1998]3號(hào)文《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)證書的若干規(guī)定》是福建省根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和本省自身的情況而制定的,是一份地區(qū)性的文件。另外,《福州市房地產(chǎn)估價(jià)的若干規(guī)定》中,說明了該規(guī)定也可在福州市隸屬的市八縣(市)中使用,可看出此規(guī)定在福州市外不一定可用。這說明了目前我國(guó)國(guó)內(nèi)所實(shí)行的房地產(chǎn)規(guī)范是帶有一定的地區(qū)性的規(guī)范。

可以說,國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》已經(jīng)頒布實(shí)施這么多年了,不可能說一下就可以從一部缺陷極大的規(guī)范轉(zhuǎn)化為一部符合現(xiàn)在市場(chǎng)的房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善,在房屋商品化政策,城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革的推動(dòng)下,房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范由地區(qū)性的規(guī)范正式轉(zhuǎn)為法規(guī)已經(jīng)迫在眉睫。針對(duì)如何建立培育和完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī),本人認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面入手:

一、統(tǒng)一思想,變分部為整體

正如前文所提到的,我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的規(guī)范是存在不完全的獨(dú)立性和地區(qū)性,而且國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)萌生時(shí)期所制定的,并不能跟上現(xiàn)在的市場(chǎng),不少地區(qū)也是因此而自行推廣地區(qū)的政策性文件,這樣的政策性文件所起到的效果并不好。所以應(yīng)將所有的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的條例、規(guī)范、辦法等歸結(jié)起來,制訂一部適合現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)展,并且能夠適合全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī),將分散的整為一個(gè)整體。

二、加快建章立制,變規(guī)范為法規(guī)

現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展的速度是愈加的快了,無論是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、還是各省市根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)自行擬定的規(guī)范、辦法等也很難滿足現(xiàn)在的市場(chǎng)需求。因?yàn)楦魇∈械姆康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范、辦法等是根據(jù)非正式法規(guī)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》來制定的,因而所具有的法律性不高,所存在的問題也是相當(dāng)?shù)亩?。雖然各省市每年都還會(huì)繼續(xù)發(fā)布相關(guān)的辦法、通知等,但還是無法改變其法律性不高,制度不完善的事實(shí)。所以政府管理部門應(yīng)當(dāng)加快建章立制,用最快的速度制訂一部房地產(chǎn)估價(jià)的正式法規(guī),完善房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的制度,將規(guī)范正式轉(zhuǎn)化為法規(guī)。

三、健全市場(chǎng)法規(guī),變無形為有形

從一個(gè)成熟的市場(chǎng)應(yīng)具有的條件來看,一部正式的房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)是必需的,另外在這房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)的基礎(chǔ)上,應(yīng)不斷地與時(shí)俱進(jìn),跟隨著市場(chǎng)發(fā)展不斷的完善、健全房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的法規(guī)、法令來規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)應(yīng)該將市場(chǎng)上的一些潛規(guī)則揭示到臺(tái)面上來,將無形的轉(zhuǎn)化為有形的,把一些不利于房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)則取消掉并把另外一些有利于市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)則進(jìn)行修正,并入到房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)中。這不僅僅能更加規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng),更能完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī),使市場(chǎng)盡快地成熟起來。

總之,我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前基本上處在管理、競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、法規(guī)不完善、評(píng)估結(jié)果不夠客觀的狀態(tài)下,因?yàn)樾袠I(yè)還處在剛剛發(fā)展的一個(gè)階段上,所以目前的競(jìng)爭(zhēng)只是國(guó)內(nèi)企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),但隨著中國(guó)進(jìn)一步融入世界貿(mào)易,將來也會(huì)有外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó),使競(jìng)爭(zhēng)更加的激烈。由于目前的狀況會(huì)使國(guó)內(nèi)企業(yè)處在下風(fēng)甚至失去市場(chǎng)。目前針對(duì)行業(yè)的管理基本上都是規(guī)范,所以我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)行業(yè)應(yīng)該針對(duì)這些存在的問題,好好進(jìn)行改革,更好地發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)法規(guī),使之有更加美好的前景。