謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)救市

崔　嵩

摘要：2008年1-9月，深圳全市新建商品房銷售面積同比減少47.81%，9月份全市商品住宅銷售均價(jià)為12431.39元/平方米，較去年10月份每平方米17350.26元下跌了28.4%，住宅空置面積更是同比增加了逾九成。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局屬下的深圳市房地產(chǎn)研究中心指出，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已從初期的“沖高回落”轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)交易“持續(xù)萎縮和低迷”。該報(bào)告首次明確發(fā)出“救市”呼聲指“當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策干預(yù)，已顯得非常必要”。“救市”一經(jīng)的提出，立即引起了各界的激烈爭(zhēng)論，其中最有爭(zhēng)議的是關(guān)于救市的必要性和如何救市的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 救市 研究

0 引言

2008年1-8月，北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降幅度分別為55.5%、38.5%和32.5%?！吧鲜鍪∈凶≌N售量占全國(guó)總量的三分之一，這些省市銷售量的下降對(duì)全國(guó)影響很大。”市場(chǎng)成交的低迷也導(dǎo)致了商品房空置面積的快速增加，截至8月底，全國(guó)商品房空置面積已達(dá)1.3億平方米，同比增長(zhǎng)了8.7%。救市的原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的起落直接影響到建材、水泥、家具、家電等很多相關(guān)行業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，如今外需不振、出口下滑，投資一項(xiàng)里房地產(chǎn)開發(fā)占了兩成，而和基礎(chǔ)設(shè)施投資相關(guān)的政府收入又在很大程度上依賴土地出讓金，消費(fèi)心理和模式的轉(zhuǎn)變更是需要時(shí)間。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會(huì)影響30萬人的就業(yè)，鋼材需求減少2萬噸，門窗減少8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)四分之一左右，且上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。

1 反對(duì)救市的理由：

1.1 房?jī)r(jià)下跌順應(yīng)民意，地方政府不應(yīng)出手救市 房地產(chǎn)不同于一般的商品，它關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。在傳統(tǒng)思想的影響下，中國(guó)百姓都渴望擁有一套產(chǎn)權(quán)房。若房?jī)r(jià)一直徘徊在畸高的水平之上，消費(fèi)者為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，往往會(huì)節(jié)衣縮食，擠壓其他消費(fèi)需求。因此，在不斷被推高的房地產(chǎn)價(jià)格背后，卻是其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到不利影響，這其實(shí)也是造成宏觀經(jīng)濟(jì)下行的一個(gè)重要因素。目前盡管經(jīng)過一年左右的調(diào)整，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依舊過高。以國(guó)際上常用的房?jī)r(jià)收入比來衡量，目前國(guó)內(nèi)一線城市的比值仍在10倍以上，遠(yuǎn)高于海外市場(chǎng)平均4-5倍的水平。這樣的整體房?jī)r(jià)水平，遠(yuǎn)未達(dá)到需要地方政府出手救市的地步。

1.2 房?jī)r(jià)越早回歸金融越安全 “目前宏觀調(diào)控的基調(diào)是遏制通脹壓力，但不要給房地產(chǎn)調(diào)控隨便定調(diào)，現(xiàn)在有些人似乎想挑戰(zhàn)現(xiàn)行調(diào)控政策。房地產(chǎn)如何發(fā)展的基礎(chǔ)是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不要把什么問題都?xì)w結(jié)到房地產(chǎn)上，也不要輕易唱衰?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍昨日向記者表示，房?jī)r(jià)下跌的確會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生一定的影響，但房地產(chǎn)泡沫越早刺破，房?jī)r(jià)越早回歸理性，金融才能越安全。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題并非如有些人所說的在于政府政策，根本在于房地產(chǎn)企業(yè)自身，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定并不是要把全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2007年的泡沫水平上，而是要穩(wěn)定國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民改善住房的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。

1.3 救市無助于擴(kuò)大內(nèi)需 在一些地方政府看來，房地產(chǎn)可以拉動(dòng)四五十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，甚至是擴(kuò)大內(nèi)需或居民消費(fèi)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。這里其實(shí)有幾個(gè)概念需要厘清：一是房地產(chǎn)需求是居民消費(fèi)嗎？按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類，房地產(chǎn)購買從來就不算作居民消費(fèi)而是算作居民投資。如果是居民投資，那依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動(dòng)內(nèi)需有多少關(guān)聯(lián)呢？二是假定買房是居民消費(fèi)，是可以擴(kuò)大居民的內(nèi)需，并且?guī)?dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，但有一個(gè)前提條件，就是這種內(nèi)需擴(kuò)大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價(jià)格水平上。而在目前房?jī)r(jià)水平上，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入，那么這樣的內(nèi)需擴(kuò)大也只能是一句空話。

1.4 救市或推高泡沫 房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成，地方政府出臺(tái)的救市政策，不利于擠壓房地產(chǎn)泡沫，釋放和化解風(fēng)險(xiǎn)。社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房?jī)r(jià)調(diào)整才能刺激不同支付能力的居民陸續(xù)進(jìn)入，陸續(xù)釋放真實(shí)需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使資金告急的房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)“硬撐”，這非但不利于提高成交量，并有可能將高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向金融體系轉(zhuǎn)移。

2 筆者認(rèn)為救市是非常必要，但是救市的方法手段是很重要的

2.1 救市的目的是為了維穩(wěn)而不是托市 房地產(chǎn)不僅僅關(guān)系到老百姓的住房問題，其背后更是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重大影響，從東南亞金融危機(jī)和最近的次貸危機(jī)中可見一斑。2008年10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議提出的穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施中指出，要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”。中國(guó)社科院金融所研究員尹中立指出，把“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！狈旁谑孜徽f明了中央對(duì)待樓市的政策態(tài)度：放松政策是為了促進(jìn)房地產(chǎn)投資，而非“托市”，是鼓勵(lì)政府為中低收入者提供住房，而非以擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)去鼓勵(lì)購房者買開發(fā)商的房子。將加大住房保障放在了其他兩項(xiàng)政策之前，充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。其次，調(diào)控房地產(chǎn)主要用意是增加投資需求，在出口下降等形勢(shì)下，增大投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最好辦法，而加大保障性住房的建設(shè)，不僅可以為居民提供住房保障，還可以擴(kuò)大投資規(guī)模，實(shí)現(xiàn)一箭雙雕的效果。再次，應(yīng)吸收美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，如果強(qiáng)行將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高價(jià)水平，維持房產(chǎn)泡沫，則金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。大部分地方政府出臺(tái)的“救市”政策出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、刺激買房需求、幫助開發(fā)商緩解資金壓力。而中央政策則是要支持居民解決住房問題，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模。雖然全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)出現(xiàn)價(jià)量齊跌的情況，但是目前房?jī)r(jià)仍處于高位，在此情況下幫開發(fā)商“托市”顯然是不合適的。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行降價(jià)自救 政府救市的前提應(yīng)是房?jī)r(jià)已經(jīng)見底，房地產(chǎn)商已經(jīng)無錢可賺，甚至已經(jīng)虧本，直接威脅到地方財(cái)源。否則，房地產(chǎn)商只是從虛高房?jī)r(jià)中擠掉一些水分，使暴利減少了一些，地方政府就驚恐地救市，這等于是在做一件蠢事。說重一點(diǎn)，這是在與房地產(chǎn)商沆瀣一氣，迫使購房戶為房地產(chǎn)商降低的利潤(rùn)買單。前不久，新華社“新華視點(diǎn)”專欄播發(fā)的《房?jī)r(jià)成本揭秘》的調(diào)查說，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)率約50%。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，迅速回籠資金是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的生存法則。要打破現(xiàn)在的僵局，開發(fā)商絕不應(yīng)再死撐房?jī)r(jià)，而是要拿出壯士斷腕的氣概，從虛高的房?jī)r(jià)中擠出泡沫，切切實(shí)實(shí)把房?jī)r(jià)降下來，推動(dòng)銷售，在讓消費(fèi)者受益的同時(shí)，緩解自身資金緊缺的燃眉之急。當(dāng)然，在降價(jià)的過程中，市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)“買漲不買跌”的心態(tài)，但值得注意的是，在市場(chǎng)僵持期中“先行一步”的開發(fā)商就已經(jīng)取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，嘗到了甜頭。目前過高的房?jī)r(jià)也確實(shí)超出了不少消費(fèi)者的承受能力，盡管目前一些開發(fā)商拋出了打折、“買房送面積”等促銷手段，但這些房源大多在地段、戶型、朝向等方面有著“先天缺陷”，而且降價(jià)幅度還十分有限，開發(fā)商并沒有顯現(xiàn)出真正讓利于民的誠(chéng)意?？梢韵胍?，如果價(jià)格合適，會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)者放棄持幣待購，而選擇盡早“安居樂業(yè)”。當(dāng)然，降價(jià)也并非唯一、單一的辦法。在越來越嚴(yán)峻的市場(chǎng)氛圍下，一些開發(fā)商也推出“無條件退房”等政策，這些手段加上適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)促銷，有效地促進(jìn)了銷售，企業(yè)回籠了資金，消費(fèi)者也從中受益。