外資挺進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)

江　瀾

金融風(fēng)暴下的中國房地產(chǎn)業(yè)有點(diǎn)“矛盾”：一面是住宅類房地產(chǎn)的深度低迷，而另一面卻是以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)的暗潮涌動(dòng)。

在金融風(fēng)暴肆虐的背景下，有關(guān)外資拋售中國物業(yè)的消息頻頻曝光，先有酒店式公寓等被悄悄掛牌，后有更多商辦物業(yè)暗中尋求轉(zhuǎn)讓，例如，年前，全球最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商普洛斯，以13億美元打折售出在中國的所有資產(chǎn)及日本的20％資產(chǎn)。在對(duì)此產(chǎn)生憂慮的同時(shí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，就目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境而言，不動(dòng)產(chǎn)仍是資產(chǎn)保全的有效途徑之一，其中商業(yè)地產(chǎn)類又是重要標(biāo)的物，何況依然有外資愿意接手。與此同時(shí)，摩根士丹利最新發(fā)布的《2009經(jīng)濟(jì)報(bào)告》宣稱，中國房地產(chǎn)是“世界最后一個(gè)資產(chǎn)泡沫正在破裂?！蓖顿Y大師吉姆·羅杰斯繼2007年“建議不要到上海買房”之后，又發(fā)表唱空中國樓市言論。然而，凡此種種都沒能阻止外資機(jī)構(gòu)闊步挺進(jìn)中國零售商業(yè)地產(chǎn)。

1月初，馬來西亞百盛集團(tuán)發(fā)布公告稱，以11.287億元價(jià)格收購北京雙全大廈，開設(shè)大型商場(chǎng)。幾乎與此同時(shí)，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價(jià)約1億元的價(jià)格獲得上海長壽商業(yè)廣場(chǎng)的黑石集團(tuán)，最近又新成立商業(yè)管理公司，意在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)“抄底”。資本的屬性總是逐利的。為何外資會(huì)在此時(shí)快速流入中國商業(yè)地產(chǎn)?他們看重的是什么?

外資抄底一波接一波

1月18日，在內(nèi)地?fù)碛?0家百貨的馬來西亞百盛集團(tuán)近日發(fā)布公告稱，以11.287億元的價(jià)格收購北京雙全大廈。該大廈是雙全中心物業(yè)的一部分，涉及土地總面積約5.4萬平方米，其中雙全大廈所占土地面積約1.4萬平方米。按照百盛的規(guī)劃，今后將在這里開設(shè)一家包括商品零售、餐飲、娛樂和其它配套服務(wù)的新店，預(yù)計(jì)將于2010年的首季度開業(yè)。

有了解內(nèi)情的人士透露，這一物業(yè)是為百盛北京第三家商店購置，單價(jià)已與臨近住宅物業(yè)接近，價(jià)格相當(dāng)合理。

同樣看好中國零售商業(yè)的廣闊前景的還有美國鐵獅門公司。在前不久的1月11日，鐵獅門宣布，總投資25億美元的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊奠基開工。而該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也于12日公布。這個(gè)被命名為“世浦領(lǐng)世”的項(xiàng)目占地約26萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，將被分為F1、F2和F3三個(gè)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。據(jù)消息人士透露，繼上海新江灣城商業(yè)項(xiàng)目之后，鐵獅門又已談定在天津新增兩大商圈項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)75000方米。明眼人可以看出，雖然投資商仍青睞收購成熟物業(yè)，以期降低風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于較早進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些中長線外資機(jī)構(gòu)，在已經(jīng)適應(yīng)中國投資環(huán)境之后，已開始轉(zhuǎn)向前期的項(xiàng)目開發(fā)和股權(quán)投資。尤其是在如今的“抄底價(jià)”誘惑下。

實(shí)際上，在金融危機(jī)爆發(fā)后成功收購上海長壽商業(yè)廣場(chǎng)的黑石集團(tuán)，最近便新成立商業(yè)管理公司——瀛石企業(yè)管理(上海)有限公司，旨在“抄底”中國商業(yè)物業(yè)。而英國的地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾集團(tuán)(grosvenor)也表示，公司計(jì)劃在未來5年內(nèi)，在亞洲的資產(chǎn)規(guī)模提升至s0億美元，其中50％投資于中國。并已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心。

商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率為住宅類一倍

“這個(gè)時(shí)候，沒錢人講套現(xiàn)，有錢人講抄底?！睒I(yè)內(nèi)人士在分析外資近期抄底行為時(shí)說，只要交易價(jià)格低于產(chǎn)品價(jià)值，就值得投資。中國仍是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快最穩(wěn)健的地區(qū)，零售商業(yè)的長期走勢(shì)是往高走。

“市場(chǎng)投資的增長點(diǎn)總是蘊(yùn)藏在可提升空間大的產(chǎn)業(yè)版塊?！毕嚓P(guān)人士則認(rèn)為，中國政府已經(jīng)在力推安居房，宏觀調(diào)控的大方向?qū)е轮袊淖≌績r(jià)不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域，可提升運(yùn)作的空間很大，所以外資機(jī)構(gòu)眼下更熱衷追捧零售商業(yè)?！澳壳埃袊≌禺a(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3％～5％，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6％—80％。

另一個(gè)支撐點(diǎn)是，根據(jù)尼爾森2008年下半年消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，金融危機(jī)截至目前并沒有對(duì)中國消費(fèi)者造成過多的壓力和負(fù)面影響。投資股市的中國消費(fèi)者比例高達(dá)尼爾森受訪者的七成，而其中僅有4％的受訪者會(huì)因?yàn)楣蓛r(jià)下跌削減日常生活開銷。尼爾森預(yù)測(cè)，2009年中國的經(jīng)濟(jì)增長速度將會(huì)下降1～2個(gè)百分點(diǎn)，但仍然是全球最有活力的市場(chǎng)之一。