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    論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的方法

    2009-03-08 01:48梁中林
    關(guān)鍵詞:規(guī)劃設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目規(guī)劃

    梁中林

    摘要:本文結(jié)合茂名潤(rùn)昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金碧花園C棟和金碧花園A、B棟商住樓工程實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn),從開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及三者協(xié)調(diào)管理和促進(jìn)等方面詳細(xì)分析闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)和涵義。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目項(xiàng)目管理:

    1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理

    開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

    工程部門(mén)代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理,其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫(kù)存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

    財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理,并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表,其主要內(nèi)容有三塊:建立工程項(xiàng)目的融資(財(cái)務(wù))計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。

    銷(xiāo)售部門(mén)就是要把企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品——樓房賣(mài)出去,其工作內(nèi)容有以下幾個(gè),促銷(xiāo)方式的選擇、銷(xiāo)售價(jià)格的制定以及銷(xiāo)售渠道的建立。企業(yè)人事部門(mén)的管理工作是:對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門(mén)就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

    2規(guī)劃管理的重要涵義

    規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切,規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是:保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿(mǎn)足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求,通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具,提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)

    2.1開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定,作為管理系統(tǒng)中輸入要件。在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估,適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整。并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

    2.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢(xún)、分析各種規(guī)劃指標(biāo),需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖,改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是,應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)慣的改變,可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求,要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)。按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì),其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

    2.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),因此需要根據(jù)上述原則,在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》。向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí),制定相應(yīng)措施,保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門(mén)可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

    2.4通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來(lái)的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn),規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng),與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示,同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較,進(jìn)行查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)、分析等。

    3施工管理的重要性分析

    所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設(shè)計(jì)加施工)承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construct mon Management)承發(fā)包模式等。在我國(guó),房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行。即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤(pán),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來(lái)進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“COSt plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接。且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

    4建筑工程開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此,協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

    施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào),不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此??墒┕ば匝芯康膶?shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素:

    4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專(zhuān)家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

    4.2盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期,項(xiàng)目決策的成本很少,但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響,可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì),產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了,因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去,而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

    4.3持續(xù)開(kāi)展研究。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面,實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”,即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)。將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”。實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

    5結(jié)束語(yǔ)

    綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿(mǎn)意管理,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng),加強(qiáng)管理,并不斷提供讓顧客滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)。

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