北京地產(chǎn)市場(chǎng)下滑或不可避免

朱　勇　小　魚

戴德梁行日前發(fā)布的《2008年第四季度研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國(guó)內(nèi)整體地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，北京地產(chǎn)租賃市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)走低，2008年第四季度北京寫字樓市場(chǎng)凈吸納量較上一季度降低95.2％，而空置率則繼續(xù)攀升。目前，市場(chǎng)平均空置率在13.25％，東二環(huán)和燕莎區(qū)域空置率增長(zhǎng)較快，較上季度分別增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。而工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平靜。

高檔住宅租賃市場(chǎng)前景黯淡

《報(bào)告》顯示，2008年第四季度，北京住宅市場(chǎng)整體銷售價(jià)格依然延續(xù)跌勢(shì)，較上一季度下降9.6％，但中低端住宅銷量較上一季度卻有所回升；高端住宅銷量及價(jià)格降幅相對(duì)較小，但依然難以扭轉(zhuǎn)向下的局面。同時(shí)，開發(fā)商新開樓盤的降價(jià)戰(zhàn)已愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化。值得注意的是，在多重政策利好的影響下，預(yù)計(jì)2009年中后期北京住宅市場(chǎng)剛性需求將得以釋放，并將抑制價(jià)格的繼續(xù)下降。

對(duì)于高端住宅市場(chǎng)而言，2008年第四季度平均租金及價(jià)格并無(wú)較大波幅，該種現(xiàn)象主要?dú)w結(jié)于該季度相對(duì)較少的供應(yīng)量和穩(wěn)定的購(gòu)買力群體。但是根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)反映，該季度高端服務(wù)式公寓及別墅的銷量與去年同期相比，分別降低7.8％和10.2％。

該季度的高端住宅成交量?jī)H為3379套，較上一季度下降24.4％。整體成交均價(jià)為每平方米29555元，與前一季度相比下降2.68％。其中，值得注意的是：第二使館區(qū)的海晟名苑和海淀區(qū)中關(guān)村的立方庭，成交價(jià)格較前一季度下降明顯，降幅分別達(dá)到23％和28％。但其價(jià)格下跌的主要原因是剩余小體量單位的降價(jià)清售，對(duì)整體高端市場(chǎng)價(jià)格影響微弱。而高端住宅市場(chǎng)的抗跌之源來(lái)自于客戶群不減的購(gòu)買欲望和堅(jiān)挺的購(gòu)買力，這與優(yōu)質(zhì)樓盤本身的設(shè)計(jì)與管理是分不開的。

2008年第四季度高端樓盤新增供應(yīng)量為3955套，與去年同期相比，增加25％；而與第三季度相比，供應(yīng)量則大幅降低。多數(shù)新增供應(yīng)集中在CBD區(qū)域和燕莎區(qū)域，分別為43％和29％，余下部分則分布在三環(huán)以外區(qū)域。從體量上來(lái)看，該季度主要供應(yīng)中最大單體供應(yīng)為長(zhǎng)實(shí)·譽(yù)天下，共400套普通別墅，最小單體供應(yīng)為財(cái)富公館3期，共25套精裝別墅。從類別上看，60％為服務(wù)式公寓，高檔公寓約占25％，而別墅新增供應(yīng)約占近15％。此種情況也側(cè)面反映出該季度相對(duì)較少的供應(yīng)量對(duì)價(jià)格及租金的平穩(wěn)起到一定作用。

高端住宅市場(chǎng)投資交易冷淡，此種情況自2008年初延續(xù)至今。與2007年市場(chǎng)風(fēng)向不同，外資機(jī)構(gòu)投資者及大型私人投資者紛紛把資金投到新興商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而造成高端住宅無(wú)人問津。另外，投資者對(duì)投資高端住宅持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，投資回報(bào)率要求很高，而北京目前高端住宅市場(chǎng)能夠符合要求的樓盤極少，市場(chǎng)上形成兩難的局面。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量龐大導(dǎo)致租金下滑

《報(bào)告》指出，2008年第四季度，北京商鋪市場(chǎng)整體延續(xù)了前一季度的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，受全球及國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑因素影響較小。中高端商業(yè)項(xiàng)目的租金水平及空置率均未有較大波動(dòng)，各主要商業(yè)中心市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍。雖然北京四環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項(xiàng)目的租賃腳步有所放慢，市場(chǎng)需求表現(xiàn)放緩，零售行業(yè)潛在租客處于觀望階段，但整體來(lái)說(shuō)還是看好北京商業(yè)零售市場(chǎng)前景，相信調(diào)整期將持續(xù)到明年首季度，之后零售商將有較明確的開店計(jì)劃。

另一方面，成熟的中心區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目銷售經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，但一些新增項(xiàng)目招商活動(dòng)受影響較為嚴(yán)重，某些中高端項(xiàng)目，如國(guó)瑞城、優(yōu)唐等，因招商進(jìn)度緩慢，一再推遲開業(yè)時(shí)間。另外，國(guó)際客戶源的減少在一定程度上加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，開發(fā)商的議價(jià)空間大大減少，或降低實(shí)際租金吸引零售商入住。

該季度北京商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，與上一季度相比，北京商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)格僅減少1.9％，而回報(bào)率依然保持在8％以上。

該季度北京新增商業(yè)供應(yīng)量為20萬(wàn)平方米，總存量已達(dá)到752萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量過盛已是不爭(zhēng)的事實(shí)，供過于求的狀況在惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下對(duì)租金價(jià)格會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。目前，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)開始降低租金標(biāo)準(zhǔn)或附加更為優(yōu)惠的條件來(lái)吸引及保持租戶。

該季度新開業(yè)的項(xiàng)目，主要包括石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地中心、富力廣場(chǎng)，另外，原計(jì)劃于2008年第三、四季度開業(yè)的項(xiàng)目，由于招商競(jìng)爭(zhēng)壓力及預(yù)租率不高等因素，已推遲至2009年第一、二季度。預(yù)計(jì)2009年將有大批項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，對(duì)租金會(huì)造成更大的沖擊。

隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化及全球消費(fèi)萎縮的加快，國(guó)際零售商擴(kuò)張戰(zhàn)略將明顯放緩。對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入2009年后，招商壓力也將進(jìn)一步加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)將進(jìn)入整合期。與此同時(shí)，一些具有潛力、位置優(yōu)越的項(xiàng)目，將吸引眾多投資者的目光。

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然平靜

2008年第四季度，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)大廈及物流廠房的需求依然低迷。市場(chǎng)平均租金基本沒有變化，而標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的平均售價(jià)較上一季度下降1.8％。

該季度共有8.5萬(wàn)平方米工業(yè)及物流廠房進(jìn)入市場(chǎng)，絕大部分新增面積分布在北京機(jī)場(chǎng)物流園和中關(guān)村金橋科技園。由于多數(shù)工業(yè)廠房都為自用，因此，可供租賃的面積相對(duì)較少。

與此同時(shí)，由于冬季相對(duì)較高的建筑成本，加之傳統(tǒng)新年的到來(lái)，都將阻礙工業(yè)物業(yè)正常的開發(fā)進(jìn)度，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)半年內(nèi)北京工業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)將非常有限。

北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中，多數(shù)為自用物業(yè)，而可用于投資租賃的非常有限：盡管如此，由于相對(duì)較低的外資進(jìn)入門檻，以及客觀的增值空間(特別是物流工業(yè)市場(chǎng))，北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及潛力仍然巨大。

伴隨著第三方物流廠房的需求量不斷增長(zhǎng)，以及投資者對(duì)科研中心及工業(yè)園區(qū)寫字樓的興趣逐漸增強(qiáng)，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)也將慢慢地趨于廣泛。

預(yù)計(jì)2009年的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)依然不會(huì)有太大波動(dòng)。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的下滑將直接或間接地影響2009年上半年工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。盡管如此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)整體將會(huì)有很大的投資利潤(rùn)增長(zhǎng)空間和潛力。從最近成交的土地中可以看出，工業(yè)用途的土地成交在持續(xù)上升，并且多數(shù)競(jìng)拍者專注于中高端生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。不僅如此，從土地成交價(jià)格來(lái)看，工業(yè)用地的成交均價(jià)從2008年第一季度至第四季度已經(jīng)增長(zhǎng)了20％，開發(fā)密度亦相應(yīng)增加。