北京地產(chǎn)市場下滑或不可避免

朱　勇　小　魚

戴德梁行日前發(fā)布的《2008年第四季度研究報告》(以下簡稱《報告》)顯示，受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國內(nèi)整體地產(chǎn)市場低迷的影響，北京地產(chǎn)租賃市場走勢持續(xù)走低，2008年第四季度北京寫字樓市場凈吸納量較上一季度降低95.2％，而空置率則繼續(xù)攀升。目前，市場平均空置率在13.25％，東二環(huán)和燕莎區(qū)域空置率增長較快，較上季度分別增長8個百分點和7個百分點。而工業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對平靜。

高檔住宅租賃市場前景黯淡

《報告》顯示，2008年第四季度，北京住宅市場整體銷售價格依然延續(xù)跌勢，較上一季度下降9.6％，但中低端住宅銷量較上一季度卻有所回升；高端住宅銷量及價格降幅相對較小，但依然難以扭轉(zhuǎn)向下的局面。同時，開發(fā)商新開樓盤的降價戰(zhàn)已愈演愈烈，市場競爭呈現(xiàn)白熱化。值得注意的是，在多重政策利好的影響下，預(yù)計2009年中后期北京住宅市場剛性需求將得以釋放，并將抑制價格的繼續(xù)下降。

對于高端住宅市場而言，2008年第四季度平均租金及價格并無較大波幅，該種現(xiàn)象主要歸結(jié)于該季度相對較少的供應(yīng)量和穩(wěn)定的購買力群體。但是根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)反映，該季度高端服務(wù)式公寓及別墅的銷量與去年同期相比，分別降低7.8％和10.2％。

該季度的高端住宅成交量僅為3379套，較上一季度下降24.4％。整體成交均價為每平方米29555元，與前一季度相比下降2.68％。其中，值得注意的是：第二使館區(qū)的海晟名苑和海淀區(qū)中關(guān)村的立方庭，成交價格較前一季度下降明顯，降幅分別達(dá)到23％和28％。但其價格下跌的主要原因是剩余小體量單位的降價清售，對整體高端市場價格影響微弱。而高端住宅市場的抗跌之源來自于客戶群不減的購買欲望和堅挺的購買力，這與優(yōu)質(zhì)樓盤本身的設(shè)計與管理是分不開的。

2008年第四季度高端樓盤新增供應(yīng)量為3955套，與去年同期相比，增加25％；而與第三季度相比，供應(yīng)量則大幅降低。多數(shù)新增供應(yīng)集中在CBD區(qū)域和燕莎區(qū)域，分別為43％和29％，余下部分則分布在三環(huán)以外區(qū)域。從體量上來看，該季度主要供應(yīng)中最大單體供應(yīng)為長實·譽(yù)天下，共400套普通別墅，最小單體供應(yīng)為財富公館3期，共25套精裝別墅。從類別上看，60％為服務(wù)式公寓，高檔公寓約占25％，而別墅新增供應(yīng)約占近15％。此種情況也側(cè)面反映出該季度相對較少的供應(yīng)量對價格及租金的平穩(wěn)起到一定作用。

高端住宅市場投資交易冷淡，此種情況自2008年初延續(xù)至今。與2007年市場風(fēng)向不同，外資機(jī)構(gòu)投資者及大型私人投資者紛紛把資金投到新興商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而造成高端住宅無人問津。另外，投資者對投資高端住宅持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，投資回報率要求很高，而北京目前高端住宅市場能夠符合要求的樓盤極少，市場上形成兩難的局面。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量龐大導(dǎo)致租金下滑

《報告》指出，2008年第四季度，北京商鋪市場整體延續(xù)了前一季度的平穩(wěn)態(tài)勢，受全球及國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑因素影響較小。中高端商業(yè)項目的租金水平及空置率均未有較大波動，各主要商業(yè)中心市場表現(xiàn)依然活躍。雖然北京四環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項目的租賃腳步有所放慢，市場需求表現(xiàn)放緩，零售行業(yè)潛在租客處于觀望階段，但整體來說還是看好北京商業(yè)零售市場前景，相信調(diào)整期將持續(xù)到明年首季度，之后零售商將有較明確的開店計劃。

另一方面，成熟的中心區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)項目銷售經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，但一些新增項目招商活動受影響較為嚴(yán)重，某些中高端項目，如國瑞城、優(yōu)唐等，因招商進(jìn)度緩慢，一再推遲開業(yè)時間。另外，國際客戶源的減少在一定程度上加劇了市場競爭壓力，開發(fā)商的議價空間大大減少，或降低實際租金吸引零售商入住。

該季度北京商業(yè)物業(yè)投資市場受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，與上一季度相比，北京商業(yè)地產(chǎn)資本價格僅減少1.9％，而回報率依然保持在8％以上。

該季度北京新增商業(yè)供應(yīng)量為20萬平方米，總存量已達(dá)到752萬平方米，市場供應(yīng)量過盛已是不爭的事實，供過于求的狀況在惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下對租金價格會產(chǎn)生負(fù)面影響。目前，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)開始降低租金標(biāo)準(zhǔn)或附加更為優(yōu)惠的條件來吸引及保持租戶。

該季度新開業(yè)的項目，主要包括石景山萬達(dá)廣場、金地中心、富力廣場，另外，原計劃于2008年第三、四季度開業(yè)的項目，由于招商競爭壓力及預(yù)租率不高等因素，已推遲至2009年第一、二季度。預(yù)計2009年將有大批項目涌入市場，對租金會造成更大的沖擊。

隨著國際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化及全球消費萎縮的加快，國際零售商擴(kuò)張戰(zhàn)略將明顯放緩。對于北京商業(yè)地產(chǎn)市場來說，進(jìn)入2009年后，招商壓力也將進(jìn)一步加大，市場競爭加劇，優(yōu)勝劣汰，市場將進(jìn)入整合期。與此同時，一些具有潛力、位置優(yōu)越的項目，將吸引眾多投資者的目光。

工業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)依然平靜

2008年第四季度，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)大廈及物流廠房的需求依然低迷。市場平均租金基本沒有變化，而標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的平均售價較上一季度下降1.8％。

該季度共有8.5萬平方米工業(yè)及物流廠房進(jìn)入市場，絕大部分新增面積分布在北京機(jī)場物流園和中關(guān)村金橋科技園。由于多數(shù)工業(yè)廠房都為自用，因此，可供租賃的面積相對較少。

與此同時，由于冬季相對較高的建筑成本，加之傳統(tǒng)新年的到來，都將阻礙工業(yè)物業(yè)正常的開發(fā)進(jìn)度，因此，預(yù)計未來半年內(nèi)北京工業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)將非常有限。

北京工業(yè)物業(yè)市場中，多數(shù)為自用物業(yè)，而可用于投資租賃的非常有限：盡管如此，由于相對較低的外資進(jìn)入門檻，以及客觀的增值空間(特別是物流工業(yè)市場)，北京工業(yè)物業(yè)市場投資機(jī)會及潛力仍然巨大。

伴隨著第三方物流廠房的需求量不斷增長，以及投資者對科研中心及工業(yè)園區(qū)寫字樓的興趣逐漸增強(qiáng)，工業(yè)物業(yè)市場投資機(jī)會也將慢慢地趨于廣泛。

預(yù)計2009年的工業(yè)地產(chǎn)市場依然不會有太大波動。國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的下滑將直接或間接地影響2009年上半年工業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。盡管如此，從長遠(yuǎn)來看，市場整體將會有很大的投資利潤增長空間和潛力。從最近成交的土地中可以看出，工業(yè)用途的土地成交在持續(xù)上升，并且多數(shù)競拍者專注于中高端生產(chǎn)經(jīng)營。不僅如此，從土地成交價格來看，工業(yè)用地的成交均價從2008年第一季度至第四季度已經(jīng)增長了20％，開發(fā)密度亦相應(yīng)增加。